Si vous envisagez de louer votre bien immobilier à des fins touristiques en Espagne, sachez que des changements juridiques majeurs sont à venir. À compter du 3 avril 2025, de nouvelles modifications à la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) obligeront les propriétaires à obtenir l'accord de leurs voisins avant de proposer leur logement à la location de courte durée. Ces nouvelles règles visent à donner plus de contrôle aux communautés résidentielles tout en durcissant la réglementation sur les appartements touristiques.

Alors, qu'est-ce qui change exactement et quel impact cela a-t-il sur les propriétaires ? Analysons cela en détail.

Principaux changements apportés à la loi

1. Approbation expresse de la communauté (article 7)

L’un des changements les plus importants est l’exigence d’une approbation expresse des trois cinquièmes des résidents de l’immeuble avant qu’une propriété puisse être utilisée à des fins de location touristique.

• Jusqu'à présent, les locations touristiques étaient autorisées sauf si elles étaient explicitement interdites par un vote majoritaire.
• À partir d'avril 2025, il sera de la responsabilité du propriétaire de demander une autorisation écrite à la communauté.
• Si la demande est refusée, l’activité de location ne peut pas se poursuivre.

Cela signifie que les voisins ont désormais le pouvoir direct d'approuver ou de bloquer les locations touristiques au sein de leur immeuble. Si un propriétaire procède sans autorisation, le président de la copropriété ou tout résident peut légalement exiger la cessation immédiate de l'activité locative.

2. Nouvelles limitations et frais potentiels (article 17, point 12)

• La réforme donne également aux communautés le droit de réglementer, de restreindre ou d’interdire les locations touristiques par un vote à la majorité des trois cinquièmes .
• De plus, les résidents peuvent imposer des frais de copropriété plus élevés pour les appartements utilisés à des fins de location touristique. Ces frais supplémentaires ne peuvent excéder 20 % des frais de copropriété habituels .

Cette nouvelle mesure vise à répondre aux inquiétudes selon lesquelles les locations touristiques contribuent à l’augmentation des coûts d’entretien, des plaintes liées au bruit et des perturbations dans les bâtiments résidentiels.

3. Protection contre la rétroactivité (deuxième disposition additionnelle)

Un aspect essentiel de la loi est la protection des entreprises de location touristique existantes . Si un propriétaire exploitait déjà légalement une location de courte durée avant le 3 avril 2025 , il peut poursuivre ses activités sans avoir besoin de l'approbation des voisins.

Toutefois, toute nouvelle activité de location touristique initiée après cette date sera soumise aux nouvelles exigences d’approbation.

Impact sur les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers

Pour les hôtes actuels

Si vous possédez déjà une location touristique agréée et active, cette modification législative ne vous concerne pas. Vos droits sont protégés et vous pouvez poursuivre vos activités comme d'habitude.

Pour les futurs investisseurs et acheteurs immobiliers

• Si vous envisagez d'acheter une propriété pour la louer à court terme, vérifiez d'abord le règlement intérieur de l'immeuble .
• Certaines communautés peuvent voter pour interdire les locations touristiques , ce qui rend indispensable l'obtention d'une confirmation écrite avant l'achat.
• Les futurs investisseurs immobiliers devront peut-être se concentrer sur des propriétés autonomes ou des bâtiments explicitement adaptés à la location à court terme .

Pourquoi cette réforme est-elle importante ?

Cette réforme marque un retour à des réglementations plus strictes , inversant les règles plus flexibles introduites en 2019. Le gouvernement vise à équilibrer les avantages du tourisme avec les droits des résidents permanents qui peuvent être affectés par un taux de rotation élevé des locations, le bruit et les perturbations communautaires.

Pour les propriétaires, le point essentiel est clair : les locations touristiques ne seront plus un droit par défaut : elles doivent être expressément approuvées par les voisins.

Réflexions finales

La nouvelle réglementation aura un impact majeur sur le marché de la location touristique en Espagne. Si vous exploitez déjà un appartement touristique légal, vous êtes en sécurité. En revanche, si vous prévoyez de commencer à louer votre bien à partir d'avril 2025, vous devrez obtenir l'autorisation de la collectivité .

Si vous envisagez d'investir dans une propriété pour des locations à court terme, il est maintenant temps de planifier à l'avance et de vérifier la réglementation en vigueur dans l'emplacement souhaité.

Chez AP Properties Spain , nous nous tenons informés de toutes les modifications légales concernant les propriétaires. Besoin de conseils pour acheter ou vendre un bien immobilier dans le cadre de cette nouvelle réglementation ? Contactez-nous dès aujourd'hui !