Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en España, y lo hacen a gran escala. En 2025, los compradores extranjeros representaron el 13,8% de todas las ventas de viviendas en España, con casi 97.300 transacciones, y en Alicante, los extranjeros constituyeron el 45,7% de las transacciones , así que si estás considerando la Costa Blanca, estás entrando en un mercado donde la compra internacional es lo habitual, no lo inusual.

Para muchos compradores, la pregunta no es si los extranjeros pueden comprar propiedades en España, sino si pueden hacerlo de forma segura, comprender los costes reales y evitar problemas con las normativas locales que suelen pasarse por alto en las guías online genéricas. Ahí radica la clave: el proceso puede parecer sencillo o, de repente, volverse estresante.

Desde nuestra perspectiva en Alicante, la principal diferencia radica en el conocimiento del mercado local. Comprar una propiedad en la Costa Blanca o la Costa Cálida no es solo un trámite legal. Se trata de comprender cómo se gestionan los acuerdos de reserva, las diferencias en la debida diligencia entre propiedades rurales y costeras, las posibles solicitudes de un banco si no eres residente y los costes que se aplican en tu región en comparación con otras.

El sueño español es más alcanzable de lo que piensas.

Muchos compradores comienzan en el mismo punto. Han pasado meses buscando villas, apartamentos, fincas o casas con vistas al mar en internet, y luego se detienen ante la misma duda: "¿Puedo comprar en España si no soy español y no vivo allí?".

La respuesta práctica es sí. El mercado español lleva mucho tiempo abierto a compradores internacionales, y la propiedad extranjera forma parte del funcionamiento del mercado, especialmente en las zonas costeras. Según el informe de Idealista sobre compradores extranjeros en España en 2025 , los compradores extranjeros representaron el 13,8% del total de ventas de viviendas en España, con casi 97.300 transacciones , y Alicante alcanzó una participación extranjera del 45,7% .

Esto es importante por dos razones. Primero, debería tranquilizarte saber que los compradores extranjeros no son una excepción. Segundo, indica que lugares como Alicante ya están preparados para la demanda internacional. Agentes inmobiliarios, abogados, notarios, bancos y promotores de la zona trabajan habitualmente con compradores extranjeros.

Lo que esto significa en la práctica

En una provincia con una alta presencia internacional, el proceso suele resultar más familiar para los clientes extranjeros de lo que esperan. Los documentos siguen siendo importantes. Los plazos siguen siendo cruciales. Pero el sistema en sí no está diseñado únicamente para los residentes locales.

Lo que suele sorprender a los compradores no es el acceso al mercado, sino los detalles que hay detrás de una compra segura:

• Los impuestos regionales varían: lo que se aplica en Valencia puede no coincidir con lo que se aplica en otra parte de España.
• El tipo de propiedad modifica los controles: una villa de segunda mano, un apartamento de obra nueva y una finca rural no conllevan los mismos riesgos.
• La condición de no residente cambia las cosas: especialmente en lo que respecta a la banca, el papeleo y la elaboración de presupuestos.

Comprar en España es habitual para los extranjeros. Sin embargo, comprar bien depende de la preparación.

Para quienes se preguntan si los extranjeros pueden comprar propiedades en España, la pregunta más pertinente sería: ¿qué necesito tener listo antes de comprometerme con una propiedad? Todo comienza con un documento fundamental.

Desbloquea tu compra El número NIE esencial

Si solo recuerdas un requisito administrativo, que sea este. El NIE , o Número de Identificación de Extranjero , es obligatorio para la compra de una propiedad en España.

Sin él, el proceso de compra se estanca. Lo necesitará para la transacción en sí y para los trámites legales y fiscales relacionados. Como señala Fotocasa en su análisis sobre dónde compran propiedades los extranjeros en España , el NIE es el requisito indispensable para adquirir una propiedad , y la alta concentración de compradores extranjeros en Alicante demuestra lo adaptados que están los procesos locales a los clientes internacionales.

Lo que realmente hace el NIE

Piensa en el NIE como tu número de identificación personal en España. Te conecta con los aspectos legales y fiscales de la compra.

Normalmente lo necesitarás para asuntos como:

• Firma de documentos de compra: especialmente cuando se está en la fase final del proceso.
• Administración tributaria: la compra no se puede procesar correctamente sin la identificación adecuada.
• Las transacciones vinculadas, como las realizadas por bancos, empresas de servicios públicos y la administración continua de la propiedad, a menudo también lo requieren.

Cómo suelen manejarlo los compradores

Existen dos vías habituales. Puedes solicitarlo en España o iniciar el trámite a través de un consulado español en el extranjero. La opción más conveniente dependerá de tus fechas y planes de viaje.

Una secuencia práctica se ve así:

1. Prepara tus documentos de identificación: tu pasaporte es el punto de partida.
2. Elige dónde solicitarlo: en España si ya estás de viaje, o a través del consulado correspondiente si te encuentras en el extranjero.
3. Deje pasar el tiempo necesario antes de que aumente la presión por reservar: esperar hasta que aparezca la propiedad adecuada suele generar estrés innecesario.
4. Comprueba que el formato del nombre coincida con el de tus otros documentos: pequeñas inconsistencias pueden ralentizar el proceso.

Regla práctica: Inicie el trámite de su NIE cuanto antes. Los compradores rara vez se arrepienten de haberlo hecho demasiado pronto, pero muchos se arrepienten de haberlo dejado para después de haber encontrado la casa ideal.

En la Costa Blanca, este es uno de los retrasos más fáciles de evitar. El mercado está acostumbrado a los compradores extranjeros, pero incluso en una zona internacional, la falta de documentación sigue provocando incumplimiento de plazos.

Tu proceso paso a paso para comprar una propiedad en España

El proceso de compra en España resulta claro una vez que se sigue el orden establecido. La mayoría de los problemas surgen cuando los compradores lo conciben como una serie de conversaciones aisladas en lugar de una secuencia de compromisos.

Desde la búsqueda hasta la reserva

Todo comienza con la investigación y la elaboración del presupuesto. Parece obvio, pero muchos compradores definen el presupuesto únicamente en función del precio de compra, sin tener en cuenta los impuestos, los gastos legales, el mobiliario, las obras o las condiciones de financiación.

Luego viene la búsqueda propiamente dicha. Una vez que se identifica una propiedad adecuada, el siguiente paso suele ser hacer una oferta. Si se acepta, la propiedad a menudo se retira del mercado con un contrato de reserva y un pago de reserva.

Esta etapa es importante porque brinda margen de maniobra para realizar verificaciones. No debe considerarse un mero trámite. Antes de efectuar el pago, los términos deben estar claros, incluyendo quién custodia los fondos, bajo qué condiciones y qué sucede si surgen problemas legales.

La etapa del contrato

Tras la reserva, la transacción suele pasar a un contrato de compraventa privado , a menudo denominado contrato de arras . En esta etapa, la operación se vuelve más formal y los compradores necesitan claridad, no optimismo.

Los puntos clave a revisar antes de firmar incluyen:

• Las partes involucradas en la venta: el vendedor debe tener autorización para vender.
• La descripción acordada de la propiedad, incluyendo límites, extras, trasteros, aparcamientos e instalaciones fijas, debe estar debidamente identificada.
• La fecha límite para la finalización del trámite: especialmente importante si la aprobación de la hipoteca aún está en proceso.
• Condiciones predeterminadas: qué sucede si alguna de las partes no cumple con lo acordado.

Una reserva retira una propiedad del mercado. El contrato privado te compromete a seguir un camino determinado. Los compradores no deben confundir estos dos momentos.

Formalización ante notario

La etapa final es la formalización ante notario público , donde se firma la Escritura Pública de Compraventa y se transfiere formalmente la propiedad.

Para entonces, los fondos para la compra deben estar disponibles, la revisión legal ya debe haberse realizado y la documentación hipotecaria debe estar en regla. El papel del notario es formal e importante, pero no sustituye su propia investigación legal independiente.

Una vez finalizada la transacción, no desaparece sin dejar rastro. La escritura debe tramitarse correctamente, los impuestos deben pagarse y la propiedad debe inscribirse en el registro.

Un ritmo de compra práctico

Una compra sin problemas suele seguir este patrón:

Aquí es donde la coordinación experta resulta fundamental. Un comprador puede contar con un agente, un abogado, un contacto bancario y un notario, pero a menos que alguien mantenga la secuencia coordinada, surgirán rápidamente problemas evitables.

Financiamiento de su propiedad como no residente

La financiación es el aspecto donde muchos compradores internacionales necesitan tener expectativas más claras. Los bancos españoles sí conceden préstamos a extranjeros, pero no evalúan a los solicitantes residentes y no residentes de la misma manera.

La razón radica en parte en el perfil del comprador y en parte en el tipo de propiedad. Según el análisis de Idealista sobre los precios pagados por compradores extranjeros en el segundo semestre de 2025 , los compradores extranjeros no residentes pagaron un promedio de 3.242 €/m², frente a los 1.839 €/m² de los ciudadanos españoles , lo que significa que los no residentes pagaron, de media, un 75 % más . Esto refleja la intensa actividad de compradores no residentes en zonas costeras de mayor valor, lo que explica en parte por qué los bancos suelen aplicar criterios más estrictos.

En qué se centran normalmente los bancos

Los bancos buscan una imagen clara y documentada de tus finanzas. Les interesa menos la confianza que sienta el comprador y más la facilidad con la que se pueda evaluar el expediente.

Por lo general, observarán detenidamente lo siguiente:

• Ingresos estables: se debe demostrar claramente si se trata de un salario, un trabajo por cuenta propia, una pensión o una combinación de ambos.
• Compromisos de deuda existentes: estos afectan la capacidad de pago.
• Origen de los fondos: especialmente para depósitos y gastos de compra.
• Calidad del inmueble: la ubicación y el potencial de reventa también son importantes para el prestamista.

¿Qué funciona mejor que improvisar a última hora?

Las solicitudes de hipoteca sólidas se preparan con antelación. Las débiles se elaboran después de que se acepta la oferta, con traducciones incompletas, nombres inconsistentes o registros de ingresos poco claros.

Una preparación útil suele incluir:

• Pasaporte y NIE
• Declaraciones de impuestos o documentos fiscales equivalentes
• Comprobante de ingresos
• extractos bancarios
• Detalles de los pasivos corrientes
• Prueba de fondos depositados

Si vas a comprar con financiación, lo mejor es evaluar tu capacidad de endeudamiento antes de comprometerte emocionalmente con una propiedad. En la práctica, esto suele evitar presiones contractuales posteriores.

Para los compradores que necesiten contactos, AP Properties Spain puede coordinar con asesores hipotecarios y profesionales legales de habla inglesa en la Costa Blanca y la Costa Cálida, de modo que la conversación sobre el préstamo comience con documentos y plazos realistas, en lugar de conjeturas.

Presupuesto para impuestos de compra y gastos corrientes

El precio de venta es solo el punto de partida. Si va a comprar en la Costa Blanca, una de las primeras cosas que debe tener en cuenta al elaborar su presupuesto es si la propiedad es de segunda mano o de obra nueva, ya que esto modifica el tratamiento fiscal.

En la Comunidad Valenciana , el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la reventa de inmuebles es actualmente del 10% , pero pasará al 9% a partir del 1 de junio de 2026. Esta normativa regional es uno de los detalles más importantes que los compradores suelen pasar por alto al consultar guías nacionales generales.

Costos de compra únicos

Un presupuesto serio debería separar los costes de compra obligatoria de los gastos opcionales posteriores a la compra, como muebles, paisajismo o reformas.

Para la compra de una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, los compradores suelen planificar lo siguiente:

La clave es sencilla. Un comprador que solo presupuesta el precio de compra acordado casi siempre sentirá presión en el peor momento posible, justo antes de la firma del contrato.

Costos de propiedad continuos

Ser propietario en España también implica planificar el presupuesto más allá del día de la entrega de llaves. Estos gastos dependen de la propiedad y del municipio, por lo que conviene consultar las especificaciones de la vivienda en lugar de hacer estimaciones.

Los costos recurrentes comunes incluyen:

• IBI: el impuesto local sobre la propiedad.
• Gastos de comunidad: especialmente para apartamentos, casas adosadas y propiedades en urbanizaciones gestionadas.
• Servicios públicos: agua, electricidad, internet y tarifas de recolección de basura.
• Seguro: suele ser una buena idea incluso cuando no es obligatorio.
• Obligaciones fiscales para no residentes: relevantes si usted es propietario como no residente.

Los compradores suelen centrarse en si pueden permitirse la compra. La pregunta más útil es si la propiedad seguirá siendo asequible año tras año.

Dónde suele fallar la elaboración de presupuestos

Los errores comunes son predecibles:

• Comparando regiones de forma general: los impuestos que rigen en una parte de España no se aplican automáticamente en Alicante.
• Olvidarse de los costes financieros: la configuración de la hipoteca puede cambiar el presupuesto total.
• Sin tener en cuenta la estructura de la comunidad: un apartamento con vistas al mar y una casa de campo independiente conllevan costes recurrentes diferentes.
• Sin margen de maniobra: es común que surjan pequeños problemas después de la finalización de la obra, especialmente en las reventas.

Por eso, la pregunta de si los extranjeros pueden comprar propiedades en España es solo la primera. La cuestión más práctica es si tu presupuesto se ajusta a la región y al tipo de propiedad que deseas comprar.

Cómo afrontar la debida diligencia y los errores comunes

Una compra segura depende menos del entusiasmo y más de la verificación. Los compradores que tienen problemas rara vez son imprudentes. Lo más común es que asuman que si una propiedad se anuncia con confianza, la documentación ya debe estar en regla.

Esa suposición es costosa. Las casas rurales, las villas con ampliaciones, las propiedades heredadas y las viviendas que han cambiado de manos de manera informal a lo largo del tiempo requieren una revisión minuciosa.

¿Qué debe verificarse?

Su abogado debe realizar una revisión exhaustiva antes de que usted se comprometa por completo. Los documentos exactos varían según la propiedad, pero las comprobaciones básicas suelen incluir:

• Verificación de la propiedad: confirmar quién es el propietario del inmueble y quién puede venderlo legalmente.
• Revisión del registro: comprobación de cargos, deudas o gravámenes.
• Revisión de permisos y licencias: especialmente importante cuando se trata de ampliaciones, piscinas, casas de huéspedes o reformas.
• Situación de la comunidad y de los servicios públicos: garantizar que no existan obligaciones impagadas que puedan generar problemas posteriormente.
• Trámites administrativos y de ocupación: garantizar que la propiedad pueda utilizarse según lo previsto.

Problemas comunes que los compradores subestiman

Algunos de los problemas más importantes no son evidentes el día de la proyección:

El marco legal español sigue abierto a los compradores extranjeros, pero el entorno político se observa con mayor atención. Como señala My Spanish Residency en su análisis sobre la compra de una vivienda en España , el derecho a comprar está garantizado, mientras que los debates políticos destinados a frenar la demanda extranjera han generado incertidumbre, especialmente para algunos compradores extracomunitarios y aquellos con fines de inversión. La misma fuente indica que los extranjeros realizaron más de 87.000 compras en 2024 , lo que demuestra que la demanda internacional se ha mantenido sólida incluso en este contexto.

Si existe alguna duda sobre la titularidad, la planificación o la autoridad del vendedor, conviene ralentizar el proceso. Una buena propiedad sigue siendo una mala compra si la documentación no está en regla.

La debida diligencia independiente no es un extra opcional. Es una de las partes más económicas de la transacción en comparación con el coste de cometer errores.

Tu socio para una compra segura en la Costa Blanca.

Entonces, ¿pueden los extranjeros comprar propiedades en España? Sí. La ley lo permite, el mercado está acostumbrado y en Alicante sucede a diario.

El principal desafío no radica en el acceso legal, sino en lograr que la compra se ajuste a tus objetivos, tu presupuesto y tu tolerancia al riesgo. Esto implica obtener la autorización de compra a tiempo, comprender el proceso, prepararse adecuadamente si se requiere financiación, presupuestar la situación fiscal regional y considerar la debida diligencia como una protección, no como una demora.

Para los compradores en la Costa Blanca y la Costa Cálida, el contexto local es más importante de lo que muchos creen. Un artículo general de prensa nacional puede decir que España recibe bien a los compradores extranjeros. Sin embargo, normalmente no explica cómo presupuestar la compra de una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, cuán internacionalizada es realmente Alicante, ni por qué una villa requiere una revisión legal mucho más exhaustiva que otra.

Un último punto requiere especial atención. Muchos compradores extranjeros aún preguntan si una compra que cumpla con los requisitos puede conducir a una Visa Dorada . Dado que las normas en este ámbito han cambiado con el tiempo y los compradores suelen basarse en información desactualizada, esta pregunta siempre debe contrastarse con la información migratoria vigente antes de que influya en su estrategia. La selección de la propiedad y la planificación de la residencia deben estar alineadas, pero no deben considerarse como la misma conversación.

Una compra segura es totalmente posible. Simplemente funciona mejor cuando los aspectos legales, financieros y locales se gestionan de forma conjunta, en lugar de hacerlo por separado.

Si está pensando en comprar una propiedad en la Costa Blanca o la Costa Cálida, AP Properties Spain puede ayudarle a evaluar la ubicación, preseleccionar las propiedades adecuadas, coordinar las visitas y ponerle en contacto con los profesionales legales y financieros necesarios para pasar del interés inicial a la finalización segura de la operación.