Un punto de partida realista para los impuestos al comprar una propiedad en España es aproximadamente entre el 8% y el 13% del precio de compra en concepto de gastos de adquisición, dependiendo de la región y el tipo de propiedad. Una vivienda de segunda mano generalmente se rige por el régimen del ITP , mientras que una obra nueva normalmente implica un 10% de IVA más el AJD regional .

Puede que hayas encontrado la villa ideal cerca de La Romana, Alicante, o el apartamento perfecto en la Costa Blanca, y que el precio anunciado se ajuste a tu presupuesto. Entonces surge la pregunta práctica: ¿cuánto dinero necesitarás para completar la compra?

La respuesta no es una cifra nacional única. El sistema español de compraventa de inmuebles funciona más como un mapa regional que como una lista de precios única. El impuesto depende de si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva directamente a un promotor, de la ubicación del inmueble, del valor imponible, de la fecha de compra y, en ocasiones, del tramo de precio.

Esa distinción es importante en toda la costa mediterránea. La compra de una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana se rige por cálculos diferentes a los de una vivienda de segunda mano en Murcia, mientras que la compra de una vivienda de obra nueva en cualquiera de las dos regiones se rige por una estructura impositiva completamente distinta. Los gastos de notaría, registro de la propiedad y legales se suman a los impuestos de compra.

Introducción a los impuestos sobre la compra de propiedades en España

Una pareja que busca casa en La Romana podría empezar con un cálculo sencillo. Ven una propiedad anunciada por 300.000 € , tienen en cuenta el depósito y asumen que el precio anunciado es el principal obstáculo financiero. Solo después de hablar con un asesor descubren que el tratamiento fiscal cambia según si la vivienda ya ha tenido un propietario.

La guía del gobierno español confirma un impuesto estándar del 10% sobre la venta de viviendas , mientras que las viviendas protegidas oficialmente o de promoción pública podrían tributar al 4% . En una vivienda de 300.000 €, solo el tipo estándar supondría unos 30.000 € , sin contar los gastos de notaría, registro y legales. La guía del gobierno español sobre impuestos a la compraventa de inmuebles explica el marco oficial.

Esa cifra principal requiere una interpretación cuidadosa. España no aplica un impuesto de adquisición idéntico a todas las compras en todo el país. Las propiedades de segunda mano generalmente se rigen por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), mientras que las propiedades de obra nueva generalmente se rigen por el IVA del 10%, más el AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Civiles).

Por qué el tipo de propiedad es lo primero

Piensa en la compra como si entraras en uno de dos carriles.

El régimen de reventa se refiere a una propiedad transferida de un propietario privado a otro. La comunidad autónoma establece las normas pertinentes del ITP, y el tipo aplicable puede variar entre regiones o tramos de precio. El régimen de obra nueva se refiere a una propiedad vendida como vivienda nueva, generalmente directamente por un promotor, por lo que el IVA y el AJD sustituyen al ITP.

Los informes independientes suelen situar la carga fiscal global de las adquisiciones inmobiliarias en España entre el 8 % y el 13 % , teniendo en cuenta el impuesto regional de transmisiones patrimoniales, el IVA de obra nueva y el impuesto de timbre, cuando corresponda. La comparativa de impuestos sobre la propiedad a nivel regional publicada por Idealista demuestra por qué un comprador necesita algo más que una regla general a nivel nacional.

Un enfoque local para un sistema nacional

Para un comprador internacional, la práctica más segura es hacer cuatro preguntas antes de comparar anuncios:

• ¿Qué tipo de propiedad es? Las compras de segunda mano y las de obra nueva están sujetas a diferentes regímenes fiscales.
• ¿Dónde se ubica? La comunidad autónoma determina partes importantes del cálculo.
• ¿Cuándo se completará la transacción? El precio puede variar entre la etapa de reserva y la escritura.
• ¿Qué valor conforma la base imponible? El valor imponible declarado debe verificarse, no adivinarse.

AP Properties Spain opera desde La Romana y trabaja con compradores en toda la Costa Blanca y la Costa Cálida, donde estas diferencias afectan los presupuestos finales. El objetivo no es complicar el proceso, sino contextualizar cada coste para que pueda comparar viviendas de forma equitativa.

Cómo funcionan los impuestos sobre la propiedad en España para los compradores internacionales

La forma más sencilla de entender los impuestos sobre la compraventa en España es considerar el tipo de propiedad como un factor determinante. Una vez que sepa si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, podrá identificar la categoría impositiva principal antes de calcular el importe.

La ruta de reventa

La reventa de una vivienda suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ( ITP) . La comunidad autónoma correspondiente fija el tipo impositivo y lo aplica al valor catastral declarado. Esto significa que una vivienda en la Comunidad Valenciana puede generar una factura de ITP diferente a la de una vivienda de precio similar en Murcia, incluso si ambas tienen características comparables.

La clave reside en el valor imponible declarado . Los compradores no deben asumir que el precio de venta del agente inmobiliario es el único dato relevante. Su abogado o asesor fiscal debe confirmar la base imponible correcta y revisar la documentación de compra antes de formalizar la transacción.

La ruta de nueva construcción

La compra de una vivienda nueva generalmente sigue un procedimiento diferente. El comprador suele pagar el 10 % de IVA y también el AJD , el impuesto regional de timbre. El importe del AJD varía según la comunidad autónoma, por lo que el cálculo para una vivienda nueva no se limita a sumar el IVA nacional a los gastos de cierre habituales.

Por eso, dos viviendas con el mismo precio anunciado pueden requerir fondos diferentes en la notaría. Una puede ser de segunda mano y estar sujeta al ITP (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). La otra puede ser de obra nueva y estar sujeta al IVA más el AJD (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Una clasificación simple del comprador

Antes de hacer una oferta, pídale al agente o al promotor que confirme lo siguiente:

1. Si la propiedad se considera legalmente de nueva construcción o de segunda mano.
2. ¿Qué comunidad autónoma se aplica?
3. ¿Qué impuesto se debe pagar al finalizar la obra?
4. Si el AJD se aplica junto con el IVA.
5. ¿Qué valor imponible utilizará el asesor?

Regla práctica: Nunca compare el precio de una vivienda de segunda mano con el de una vivienda de obra nueva hasta que se haya aplicado el tratamiento fiscal a ambos.

Esta distinción también afecta al flujo de caja. Un promotor puede solicitar pagos escalonados durante la construcción, mientras que una transacción de reventa puede pasar por un acuerdo de reserva, un contrato privado y la escritura definitiva. Estas etapas de pago no eliminan los impuestos. Simplemente modifican el momento en que se necesitan los fondos y la forma en que el asesor debe modelar la transacción.

Variaciones de impuestos regionales que afectan su factura final.

Un comprador que compara viviendas en La Romana con propiedades en la Costa Blanca o la Costa Cálida compara más que solo la ubicación. La comunidad autónoma, el tipo de propiedad, el valor catastral y la fecha de entrega pueden influir en el impuesto final. Una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana sigue un procedimiento distinto al de una vivienda de obra nueva en Murcia, incluso cuando ambas tienen el mismo precio.

El cambio de la Comunidad Valenciana en 2026

Para las reventas en la Comunidad Valenciana, incluyendo gran parte de la Costa Blanca, el tipo general del ITP es del 9% a partir del 1 de junio de 2026 , reducido desde el 10% establecido por la Ley 5/2025. Este tipo se aplica al valor imponible declarado. Por lo tanto, una reventa de 500.000 € genera aproximadamente 45.000 € solo en concepto de ITP , antes de los gastos notariales, de registro y legales.

La fecha de finalización es importante porque reservar una propiedad antes del cambio no determina automáticamente el tratamiento fiscal aplicable. Su equipo de abogados especializados en transacciones inmobiliarias debe confirmar qué normas se aplican cuando la compra llegue a la etapa pertinente.

Según la guía de 2026, los inmuebles con un valor superior a 1 millón de euros siguen sujetos a un tipo impositivo del 11 % en la Comunidad Valenciana. Esto puede afectar a villas de lujo y a grandes inversiones, ya que el tipo impositivo modifica el cálculo dentro de la misma región. El informe regional sobre el impuesto sobre la propiedad para no residentes de Taxes for Expats también aborda esta distinción y el tratamiento específico del AJD en cada región.

Murcia y otras comparaciones

Murcia, una región clave de la Costa Cálida, generalmente aplica el 8% de ITP a las compras de segunda mano . Las viviendas de obra nueva en Murcia suelen tributar al 10% de IVA más AJD , en lugar del ITP. La guía de compra de propiedades en Murcia de Platinum Legal Spain explica la diferencia práctica.

La comparación que se muestra a continuación demuestra por qué una tarifa nacional no puede servir de modelo para todas las compras:

Para la compra de obra nueva, el impuesto sobre bienes inmuebles (AJD) suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 % , según la región. La normativa de la Comunidad Valenciana establece un 1,4 % en el tratamiento aplicable. Confirme la normativa exacta para la ubicación y la fecha de entrega de la propiedad antes de comparar ofertas.

Qué anotar antes de comparar viviendas

Mantén una breve hoja comparativa para cada propiedad:

• Comunidad autónoma y municipio
• Estado de reventa o de obra nueva
• Fecha prevista de finalización
• Valor imponible declarado
• Cálculo del ITP o del IVA
• Tratamiento de AJD
• Costes notariales, de registro y legales por separado

Una estimación de impuestos sin tener en cuenta la provincia, la fecha de compra y el tipo de propiedad es solo un punto de partida.

Registro notarial y honorarios legales adicionales a los impuestos de compra.

Los impuestos de compraventa son solo una parte del presupuesto final. Los honorarios del notario, el registro de la propiedad, el asesoramiento legal y los posibles gastos relacionados con la hipoteca tienen finalidades diferentes, por lo que no deben incluirse en el ITP, el IVA o el AJD como si fueran el mismo coste.

El notario formaliza la escritura pública y confirma las firmas y declaraciones de las partes. El Registro de la Propiedad registra el cambio de titularidad, lo que contribuye a crear un registro público claro de su título legal. Estos pasos garantizan una transacción segura, pero no sustituyen la debida diligencia legal independiente previa a la firma.

Lo que revisa tu asesor legal

El abogado del comprador puede revisar el título de propiedad, la titularidad, la situación urbanística, las deudas, los gastos de comunidad, los contratos y la documentación prevista para la finalización de la transacción. En el caso de un comprador internacional, el abogado también ayuda a explicar el cálculo de impuestos y coordina con el notario, el banco, el vendedor y el registro de la propiedad.

La coordinación es fundamental, ya que una compra puede implicar documentos de varios países, poderes notariales, traducciones y comprobantes de fondos. Un presupuesto inicial bajo puede no incluir todas las tareas, por lo que conviene solicitar un desglose detallado por escrito en lugar de comparar únicamente los precios iniciales.

Cómo solicitar un presupuesto de finalización transparente

Pida a cada profesional que divida el presupuesto en categorías:

• Impuestos sobre la compra: ITP, o IVA y AJD cuando corresponda.
• Servicios notariales: Preparación y firma de escrituras.
• Trámites de registro: Registro de la compra realizada.
• Servicios legales: Búsquedas, revisión de contratos, coordinación fiscal y asistencia para la finalización de trámites.
• Trámites hipotecarios: Cualquier cargo relacionado con la financiación, la tasación o los requisitos del prestamista.

Algunos cargos están vinculados a la complejidad y el precio de la transacción, mientras que otros se relacionan con la documentación y los servicios necesarios. Una propiedad con un título de propiedad sencillo puede requerir un alcance diferente al de una finca rural, un terreno o una vivienda que esté en proceso de verificación legal o urbanística.

Solicita el total y las exclusiones. Un presupuesto útil te indicará no solo lo que cobrará el profesional, sino también qué tareas podría facturar por separado otro asesor.

Mantén los impuestos y los honorarios profesionales en columnas separadas en tu presupuesto. Esto evita la doble contabilización y facilita comprobar si el precio final presupuestado incluye todos los gastos necesarios.

Ejemplos de costes reales para compras en la Costa Blanca y Costa Cálida

El mismo precio de compra puede generar una reserva de cierre diferente según el tipo de propiedad, la comunidad autónoma y la fecha de finalización. Los ejemplos a continuación muestran solo el impuesto principal sobre la compra, a menos que se indique el AJD. Los honorarios notariales, de registro y legales son adicionales en todos los casos.

Reventa en la Costa Blanca por 500.000 €.

Supongamos que la compraventa de una vivienda de segunda mano valorada en 500.000 € en la Comunidad Valenciana se formaliza a partir del 1 de junio de 2026. El tipo impositivo general aplicable del 9 % sobre la tasa impositiva total (ITP) generaría aproximadamente 45.000 € , calculados sobre el valor imponible declarado antes de otros gastos de finalización. La normativa regional citada anteriormente respalda este cambio, que depende de la fecha de entrega.

La misma compra, con el tipo general anterior del 10%, habría generado aproximadamente 50.000 € en ITP. La comparación funciona como una comprobación de calendario: el precio del contrato por sí solo no determina el impuesto, ya que la fecha de finalización puede afectar al tipo impositivo aplicado.

Comparación entre viviendas de segunda mano y de obra nueva en Murcia.

Una compra de una vivienda de segunda mano por 400.000 € en Murcia, con un tipo impositivo del 8% sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales, genera aproximadamente 32.000 € en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales. La compra de una vivienda de obra nueva por el mismo precio en Murcia suele seguir un procedimiento diferente, con un IVA del 10% , lo que resulta en aproximadamente 40.000 € de IVA antes del impuesto sobre transmisiones patrimoniales . La guía de adquisiciones de Murcia, a la que se hizo referencia anteriormente, explica la distinción entre viviendas de segunda mano y de obra nueva.

El precio de obra nueva es solo una parte de la factura final. El AJD debe añadirse según la normativa regional aplicable, junto con los gastos profesionales y de matriculación. Por lo tanto, dos viviendas con el mismo precio anunciado pueden requerir reservas de finalización diferentes. La categoría impositiva representa una bifurcación: la reventa suele conllevar el ITP, mientras que una obra nueva que cumpla los requisitos generalmente implica el IVA y el AJD.

Una compra superior a 1 millón de euros

En la Comunidad Valenciana, una propiedad de lujo de segunda mano con un valor superior a 1 millón de euros se encuentra dentro del tramo impositivo del 11% del ITP , según lo establecido en la guía de 2026. El impuesto se calcula sobre la base imponible declarada, por lo que el asesor debe confirmar tanto la base imponible como el tramo impositivo antes de formalizar los contratos.

La lección práctica consiste en modelar los gastos de cierre según el tipo de propiedad y la región, en lugar de aplicar un porcentaje nacional único. Una reventa puede tener un impuesto sobre el capital menor que una obra nueva en una comparación, mientras que un rango de precios o una fecha de finalización diferentes modifican el resultado. Solicite un estado de cuenta específico para la propiedad que detalle por separado el impuesto, el AJD (cuando corresponda) y los honorarios profesionales.

Impuestos sobre la propiedad vigentes después de completar su compra.

El día de la firma de la escritura pone fin al proceso de adquisición, pero no a sus obligaciones fiscales en España. La propiedad puede implicar gravámenes sobre la propiedad, obligaciones para no residentes, impuestos sobre el alquiler y posibles consideraciones patrimoniales, dependiendo de su residencia, el uso que le dé a la propiedad, sus activos y la normativa vigente.

El principal impuesto local es el IBI , el impuesto anual sobre bienes inmuebles administrado por el ayuntamiento. Este impuesto se calcula en función del valor catastral del inmueble y la tasa municipal aplicable, en lugar del precio de compra. El importe exacto debe confirmarse localmente, ya que las tasaciones municipales varían.

Viviendas vacacionales y propiedad de no residentes.

Un propietario no residente puede tener obligaciones fiscales anuales relacionadas con sus ingresos, incluso si la propiedad no está alquilada. Si la propiedad se alquila, el tratamiento fiscal cambia, ya que los ingresos por alquiler se vuelven relevantes. Su estatus de residencia, la estructura de propiedad, el uso de la vivienda y cualquier tratado aplicable pueden influir en la declaración de impuestos correcta.

Por lo tanto, una casa de vacaciones cerca de La Romana puede plantear cuestiones de planificación anual diferentes a las de una residencia habitual o una propiedad destinada al alquiler. Los compradores deben hablar sobre el uso previsto antes de la formalización de la compraventa para que el asesor pueda identificar las obligaciones pertinentes, en lugar de tratar a todos los propietarios no residentes por igual.

Otras consideraciones anuales

Los gastos de comunidad no suelen ser impuestos sobre la compra, pero afectan al coste de mantener un apartamento, una casa adosada o un inmueble en desarrollo. Los propietarios también deberían informarse sobre si las normas o las obligaciones fiscales relacionadas con el patrimonio vigentes en su país de origen podrían aplicarse a su patrimonio total.

Cree un archivo de propiedad anual independiente que contenga:

• Información del IBI: La factura del ayuntamiento y los detalles catastrales.
• Situación de residencia: Documentos que acrediten su lugar de residencia fiscal.
• Uso de la propiedad: Uso personal, periodos de desocupación o actividad de alquiler.
• Gastos comunitarios: Presupuestos, facturas y cualquier contribución extraordinaria.
• Plazos profesionales: Recordatorios para la presentación de documentos y revisiones por parte de los asesores.

La pregunta correcta no es solo "¿Cuánto pagaré al finalizar la obra?", sino también "¿Qué gastos anuales requerirá esta propiedad?".

Planifica tu presupuesto y tus próximos pasos con confianza.

Un presupuesto de compra fiable consta de tres partes. Empiece por el precio del inmueble, añada el impuesto de adquisición correspondiente al tipo de inmueble y a la comunidad autónoma, y luego añada el impuesto sobre bienes inmuebles (AJD) cuando sea necesario para una obra nueva. Por último, incluya en una partida aparte los gastos de notaría, registro, legales y cualquier otro gasto relacionado con la financiación.

Utilice esta lista de verificación antes de firmar:

• Confirmar la clasificación: Determinar si la propiedad es de segunda mano o de nueva construcción.
• Verifique la región: Identifique la comunidad autónoma y el municipio.
• Fijar la fecha: Preguntar qué tarifa se aplica a la fecha de finalización prevista.
• Verifique la base imponible: Pida a su asesor que confirme el valor declarado a efectos fiscales.
• Separe los costos: mantenga separados los costos de ITP, IVA, AJD, honorarios profesionales y cargos anuales de propiedad.
• Plan de propiedad: Revise el IBI, las obligaciones de no residentes, el uso para alquiler y la posible exposición relacionada con el patrimonio.

Los compradores internacionales también preguntan sobre un recargo especial para compradores no pertenecientes a la UE. El tema ha generado confusión, ya que la información pública mencionaba un impuesto propuesto del 100% que afectaría a algunas compras de no residentes fuera de la UE, mientras que la normativa legal establecía que, a fecha de mayo de 2026, no existía en la legislación española ningún recargo generalizado del ITP para compradores no pertenecientes a la UE . La cobertura de la BBC sobre la medida propuesta y la incertidumbre jurídica debe interpretarse como una distinción entre propuestas políticas y legislación vigente, no como prueba de la existencia de un recargo universal.

Un asesor local puede ayudarle a obtener una valoración, coordinar las comprobaciones legales y comparar el tratamiento fiscal de las viviendas de segunda mano y las de obra nueva antes de tomar una decisión. Para los compradores que estén considerando La Romana, Alicante o la Costa Blanca y la Costa Cálida en general, este cálculo inicial convierte un precio de venta atractivo en un presupuesto realista para la compraventa.

AP Properties Spain ayuda a compradores internacionales a comparar propiedades de segunda mano y obra nueva, coordinar profesionales legales y calcular los costes de compra en la Costa Blanca y la Costa Cálida. Visite AP Properties Spain para hablar sobre su zona preferida, el tipo de propiedad que busca y cualquier duda sobre planificación fiscal con nuestro equipo local en La Romana.