En 2025, los compradores extranjeros representaron el 43,29% de las adquisiciones residenciales en Alicante , frente al 13,82% en toda España . Esta diferencia cambia la perspectiva sobre la compra de propiedades en el extranjero en España. No se trata de un mercado nacional uniforme, sino de un entorno altamente internacional y regulado localmente, donde el municipio, el tipo de propiedad, el uso previsto y el público objetivo son más importantes que un folleto publicitario. ( Registros de la Propiedad Españoles )

Para los compradores interesados en La Romana, Alicante y la Costa Blanca en general, la estrategia más sensata es sencilla: primero, elegir el micromercado; después, verificar el uso legal del inmueble; y solo entonces negociar la compra. Una vista al mar puede ser atractiva, pero no solucionará un título de propiedad inconsistente, un plan de alquiler inviable o una reforma que la administración municipal no reconozca.

Patrones de demanda extranjera en el este de España

Los compradores extranjeros representaron el 13,82% de las compras de vivienda en España en 2025 , aproximadamente 97.500 transacciones , frente a las cerca de 93.000 de 2024. Su cuota nacional fue inferior al 14,98% registrado en 2023 , si bien las medias nacionales ocultan la concentración en el este y sureste de España. Los compradores extranjeros representaron el 27,65% de las compras en la Comunidad Valenciana , el 21,42% en la Región de Murcia y el 43,29% en la provincia de Alicante . ( Registros de la Propiedad Españoles )

Alicante es, por lo tanto, un mercado altamente internacional, no un nicho marginal de segundas residencias. Casi la mitad de las compras de viviendas fueron realizadas por compradores extranjeros. Entre las compras de extranjeros, los compradores británicos representaron el 7,97% , seguidos por los alemanes con el 6,52% , los holandeses con el 6,31% , los marroquíes con el 5,74% , los rumanos con el 5,24% , los franceses con el 5,11% y los italianos con el 5,05% . Estos grupos de compradores generan demanda, pero no facilitan la reventa de todas las propiedades. ( Registros de la Propiedad Españoles )

Por qué la concentración es importante

La demanda internacional se concentra donde confluyen servicios costeros, buenas conexiones de transporte, servicios consolidados y liquidez en el mercado de segunda mano. La Comunidad Valenciana y Andalucía representaron en conjunto aproximadamente el 65 % de las transacciones de extranjeros no residentes en España en 2023. Ese mismo año, los compradores extranjeros no residentes representaron entre el 20 % y el 25 % de las transacciones residenciales en la Comunidad Valenciana . ( Presentación del Banco de España )

Esa concentración genera competencia, pero también oportunidades. Antes de comprar, identifique el público objetivo potencial de la propiedad. Una vivienda puede ser ideal para jubilados británicos, una familia holandesa que la necesite para uso estacional, una familia española que requiera residencia permanente o un inversor que busque ingresos legales por alquiler. Cada público valora diferentes aspectos como el acceso, los servicios, la distribución de la propiedad y la documentación.

Regla práctica: Considere la demanda internacional como una condición del mercado, no como una garantía de reventa.

El movimiento poblacional refuerza la necesidad de analizar la demanda durante todo el año. En el primer trimestre de 2025, la Comunidad Valenciana registró un crecimiento demográfico del 0,50 % , mientras que la Región de Murcia creció un 0,26 % . El turismo influye en estos mercados, pero la reubicación, el empleo, la movilidad familiar y la residencia permanente también influyen en las decisiones de vivienda. ( Estadísticas del primer trimestre del Registro de la Propiedad de España )

Para un comprador extranjero, la recomendación es clara: recurra desde el principio a la experiencia local en transacciones, la comunicación multilingüe y la coordinación legal independiente. Un asesor nacional puede explicar el proceso general. Solo una debida diligencia local puede determinar si una propiedad en La Romana cuenta con la normativa urbanística adecuada, un acceso fiable, servicios documentados y un mercado de reventa creíble.

Navegando por los Micromercados de la Costa Blanca y la Costa Cálida

Alicante, Murcia, Almería y la Costa del Sol constituyen mercados distintos, no destinos costeros intercambiables. Los perfiles de los compradores, los estándares de construcción, las conexiones de transporte, los servicios y la competencia internacional varían notablemente. Incluso dentro de la Costa Blanca, una villa en La Romana presenta un perfil de riesgo y reventa diferente al de un apartamento en Torrevieja, una casa adosada en Orihuela Costa o una vivienda de obra nueva cerca de Alicante.

Compare la ubicación con el uso previsto.

La Romana es ideal para quienes buscan espacio, privacidad y un entorno rural en la provincia de Alicante. Puede ser una buena opción para una residencia permanente, un refugio privado o un proyecto de reforma, siempre que el comprador verifique el acceso legal, los suministros, la documentación del edificio y la facilidad de acceso a los servicios cotidianos. Un apartamento en la costa puede atraer una mayor demanda estacional y facilitar la compra de una vivienda que requiera una estancia prolongada. Sin embargo, los gastos de comunidad, las normas del edificio y las restricciones de alquiler pueden influir en el resultado final.

La Costa Cálida presenta una oferta inmobiliaria y una composición de compradores muy particulares. Murcia registró una participación extranjera del 21,42 % en las compras de 2025 , cifra inferior a la de Alicante, pero que aun así indica una demanda internacional considerable. La Región de Murcia también registró un crecimiento demográfico del 0,26 % en el primer trimestre de 2025 , lo que respalda el interés tanto de los hogares locales como de los propietarios extranjeros. Como se ha señalado anteriormente, las estadísticas regionales disponibles permiten analizar la demanda permanente junto con el turismo.

Elegir el mercado en función del uso previsto:

• Reubicación permanente: Compruebe el acceso durante todo el año a la atención médica, las tiendas, las escuelas y los servicios profesionales.
• Propiedad de temporada: Confirme que la vivienda sigue siendo segura, manejable y asequible mientras usted está en el extranjero.
• Alquiler a largo plazo: Pruebe su atractivo entre los inquilinos locales en lugar de depender únicamente de la demanda vacacional.
• Alquiler vacacional: Confirme que el uso está permitido y que se puede verificar cualquier licencia o registro.
• Reventa: Identifique al posible próximo comprador y las propiedades de la competencia con las que comparará.

El municipio es la unidad de inversión.

Los promedios nacionales son demasiado generales para una compra importante. Compare el municipio y el tipo de propiedad. Analice si la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano, urbana o rural, independiente o en una comunidad, cercana a los servicios o dependiente del coche, y apta para residencia permanente o uso estacional.

La Costa de Almería y la Costa del Sol pueden atraer un gran interés internacional, pero cada propiedad conlleva distintos riesgos de liquidez. Una villa de alto valor dirigida a un público selecto de lujo tiene un perfil de salida diferente al de un apartamento bien comunicado y de gran atractivo práctico. Una propiedad más económica en el interior puede ofrecer más espacio, pero requerirá importantes reformas para satisfacer las expectativas de los compradores internacionales.

Tu objetivo determina la ubicación adecuada. No preguntes qué costa es la “mejor”. Pregunta qué municipio se ajusta a tu uso previsto, presupuesto, capacidad de gestión y eventual salida.

Para comprar una propiedad en La Romana, realice una revisión exhaustiva antes de encariñarse con ella. Verifique las carreteras, el agua, la electricidad, internet, los permisos de construcción y los servicios cercanos. Luego, compare la propiedad con alternativas realistas en el interior de Alicante. Una villa rural debe evaluarse comparándola con viviendas similares, no con un apartamento vacacional en la costa, que tiene un público objetivo y un modelo de negocio diferentes.

Requisitos legales y estructuras fiscales para compradores internacionales

Las compras transfronterizas se encarecen cuando el comprador considera los trámites administrativos como una mera formalidad. Lo correcto es identificar al comprador, preparar la gestión bancaria, obtener asesoramiento legal independiente, verificar la propiedad y calcular los impuestos antes de comprometer los fondos.

Comience con la identificación y la banca.

Un comprador extranjero generalmente necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE ) para realizar trámites fiscales como la compra de una propiedad y la apertura de una cuenta bancaria en España. Los no residentes pueden solicitarlo a través de una embajada o consulado español o designar un representante en España. El NIE le identifica a efectos administrativos y fiscales, pero no otorga la residencia. ( Guía del gobierno británico sobre la compra de propiedades en España )

Consíguelo con anticipación. Tu abogado o representante puede ayudarte a coordinar la solicitud, mientras que el banco generalmente requerirá documentación que acredite tu identidad, residencia fiscal y origen de los fondos. Prepara estos documentos antes de firmar el contrato de reserva. Los retrasos en esta etapa pueden afectar la financiación, los contratos, los servicios públicos y la finalización de la obra.

Impuestos separados para obra nueva y reventa.

Para una vivienda de nueva construcción, el IVA se aplica normalmente al 10% del precio de compra . Las viviendas protegidas o incluidas en un programa de promoción pública pueden acogerse a un tipo del 4% . El comprador suele abonar el IVA al vendedor, quien lo declara a la Hacienda Pública. Confirme la clasificación del inmueble antes de aplicar el tipo reducido en cualquier presupuesto. (Guía del Gobierno español sobre el impuesto sobre bienes inmuebles)

Las compras de segunda mano se rigen por una estructura impositiva regional diferente, por lo que no aplique el cálculo de impuestos para obra nueva a una vivienda ya existente. Su abogado español independiente deberá elaborar un presupuesto detallado de la transacción que incluya el impuesto de compraventa, los honorarios del notario, la inscripción en el registro, los trámites legales, la financiación y cualquier informe técnico.

Un expediente de compra sólido debe incluir:

1. Documentos de identidad: Pasaporte, solicitud o certificado del NIE, datos de residencia fiscal y poderes notariales, cuando sean necesarios.
2. Justificantes de los fondos: Extractos bancarios y documentos que expliquen el origen lícito del dinero.
3. Documentación que acredite la titularidad: información del Registro de la Propiedad, datos catastrales, escrituras e información sobre cargas.
4. Documentación urbanística: Licencias, declaraciones, documentación de ocupación o habitabilidad y registros de modificaciones.
5. Revisión del contrato: Términos de reserva, condiciones del depósito, plazos de finalización y soluciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

El notario es esencial, pero imparcial. No sustituye al abogado del comprador, no negocia los términos comerciales ni investiga todos los riesgos. Consulte con su propio asesor legal antes de firmar o realizar un depósito.

El nuevo panorama normativo para los alquileres vacacionales

Los ingresos por alquiler vacacional no están garantizados automáticamente al poseer una propiedad en la costa. La normativa española sobre alquileres vacacionales a corto plazo exige que las viviendas anunciadas en plataformas online muestren un número de registro. Las autoridades pueden revocar dicho número si no se cumplen los requisitos legales o si persisten deficiencias.

En julio de 2025, las autoridades habían registrado más de 215.000 solicitudes de alquileres a corto y largo plazo , incluyendo 169.908 solicitudes de alquileres turísticos, lo que representa el 78,87% del total. Este volumen confirma un cambio significativo en la normativa, no la necesidad de una licencia para cada propiedad anunciada en un portal. El comprador requiere una verificación individual de la propiedad antes de considerar fiables los ingresos por alquiler previstos. ( Actualización del registro de alquileres del gobierno español )

Verificar la cadena de permisos completa

Un anuncio que indique “se permite el alquiler turístico” no constituye prueba de un derecho transferible. Antes de firmar, consulte con su abogado independiente para verificar lo siguiente:

• Autorización regional: ¿Cumple el inmueble con la normativa valenciana o murciana para la actividad propuesta?
• Planificación municipal: ¿Permite el permiso de construcción el alojamiento turístico en esta dirección?
• Normas de la comunidad: ¿Ha adoptado la asociación de propietarios restricciones sobre los alquileres a corto plazo?
• Estado del registro: ¿Está el registro activo, correctamente vinculado a la propiedad y se puede utilizar una vez finalizada la construcción?
• Cumplimiento físico: ¿Cumple la vivienda con las normas de seguridad, equipamiento y ocupación aplicables?
• Transferibilidad: ¿El permiso se mantiene vigente tras la venta o el comprador debe presentar una nueva solicitud?

La licencia, el número de registro y la aprobación de la comunidad son requisitos independientes. Su contrato de compraventa debe especificar quién asume el riesgo si no se puede confirmar el uso previsto para el alquiler antes de la finalización de la obra. No entregue un depósito basándose en promesas verbales o en un registro vencido.

Comparar tres escenarios operativos

Planifique la compra teniendo en cuenta tres usos diferentes, en lugar de basarse en una única previsión optimista para el alquiler vacacional:

Alicante cuenta con 35.716 alojamientos turísticos , situándose entre las provincias españolas con mayor número de estos. Esta cifra confirma la existencia de un mercado consolidado de alquileres vacacionales, no la aprobación de una dirección concreta. Consulte los requisitos valencianos de licencias, registro, planificación y propiedad comunitaria antes de incluir los ingresos por alquiler en sus cálculos de financiación o rentabilidad. ( Datos de alojamientos turísticos del Instituto Nacional de Estadística ).

Recomendación: Si la compra solo se destina a alquileres vacacionales, no proceda hasta que asesores cualificados documenten por escrito el uso permitido. Si la propiedad también puede utilizarse como activo a medio o largo plazo, o para uso personal, la inversión presenta un perfil de riesgo más predecible.

El valor de una consultora especializada en transacciones transfronterizas

Un portal inmobiliario puede mostrarle anuncios, pero no se responsabiliza de si una ampliación rural está registrada, si el municipio ha autorizado el alquiler turístico, si la documentación del vendedor coincide o si el proyecto de reforma es realista. Para ello, se necesitan personas que conozcan el municipio y coordinen a los especialistas que participan en la compra.

Según el Banco de España, los extranjeros no residentes poseían alrededor del 11% del parque inmobiliario de Alicante , frente al 2% a nivel nacional . Este patrón de propiedad explica por qué la atención multilingüe y la coordinación de transacciones no son servicios superfluos en Alicante, sino que forman parte de la estructura operativa del mercado. ( Análisis del Banco de España sobre la propiedad extranjera )

Cómo se ve un apoyo significativo

Una consultora especializada debe aportar valor añadido antes y después de la visita:

• Selección de la zona: Compare La Romana con alternativas costeras e interiores según el uso previsto, los servicios que ofrecerá y su público objetivo para la reventa.
• Preselección: Descarte cuanto antes las propiedades inadecuadas, incluidas las viviendas con documentación poco clara o con supuestos de alquiler poco realistas.
• Negociación: Utilice las conclusiones legales y técnicas para establecer los términos, las condiciones y los plazos.
• Coordinación: Mantenga en sintonía al abogado del comprador, al notario, al banco, al tasador, al arquitecto y al vendedor.
• Comunicación: Explique los documentos y decisiones en español en un idioma que usted comprenda, sin pretender que la traducción sustituya el asesoramiento legal.
• Servicios posteriores a la entrega: Coordinar a arquitectos y constructores cuando la propiedad necesite reformas, mejoras energéticas o una entrega llave en mano.

AP Properties Spain es un ejemplo de este modelo. La consultora de la Costa Blanca y la Costa Cálida trabaja con compradores internacionales en la selección de propiedades, la coordinación administrativa, las negociaciones, la formalización de la compra y la gestión de reformas a través de arquitectos y constructores. Un buen asesor no debería presionarte para comprar, sino ayudarte a identificar cuándo una propiedad no merece la pena.

Cómo llevar a cabo una adquisición de propiedad segura y transparente.

Una compra segura se basa en pruebas. Antes de enviar el dinero, su abogado debe cotejar la información del Registro de la Propiedad, el catastro, la escritura, los registros urbanísticos y la propiedad física. Cualquier discrepancia podría tener una explicación, pero es necesario que esta quede documentada antes de firmar.

Los cheques que protegen la compra

Comience por verificar la propiedad y los cargos. Confirme que el vendedor es el propietario y que las hipotecas, gravámenes, embargos, servidumbres y demás cargas estén identificadas y resueltas. Obtenga confirmación del estado de los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la comunidad, incluyendo cualquier evaluación extraordinaria pendiente.

Luego, examine el uso legal. Para una vivienda rural cerca de La Romana, revise la clasificación del terreno, los permisos de construcción, las piscinas, las dependencias, los derechos de agua, los límites y el acceso legal. Para una propiedad costera o comunitaria, verifique el estado de la planificación, la documentación de ocupación, las normas de la comunidad, la información energética y cualquier restricción de alquiler. No considere una hermosa renovación como prueba de que la obra fue autorizada.

El contrato debe reflejar lo acordado. Debe especificar con precisión la propiedad, indicar qué incluye, definir el cronograma de finalización y proteger su depósito en caso de que surja algún problema legal o urbanístico importante. Su abogado debe revisar el contrato de reserva antes de que lo firme, no después.

La secuencia más segura es: primero el abogado, segundo los documentos, tercero el dinero.

La considerable oferta de alojamientos turísticos en Alicante hace que la debida diligencia en materia de alquileres sea especialmente importante, pero este mismo principio se aplica a cualquier uso previsto. Si busca un refugio privado, confirme el acceso y el mantenimiento. Si busca una vivienda para una reubicación, compruebe que haya servicios disponibles durante todo el año. Si busca una inversión, considere alternativas legales en lugar de dar por sentado que obtendrá ingresos vacacionales.

La propiedad continúa vigente incluso después de la finalización de la obra. Contrate el seguro, los servicios públicos, presente las declaraciones de impuestos, realice el mantenimiento de la propiedad y contrate la supervisión local antes de abandonar España. Guarde las facturas y los registros oficiales, especialmente los de las mejoras realizadas, ya que pueden ser importantes al vender o transferir la propiedad.

Invertir en una propiedad en España puede ser una excelente decisión para mejorar tu estilo de vida y una inversión segura a largo plazo, pero solo si la compra supera los controles legales, operativos y de reventa. Si deseas una valoración local de viviendas en La Romana, Alicante, la Costa Blanca o la Costa Cálida, contacta con AP Properties Spain para comentar el uso previsto, la documentación necesaria y tus planes de reforma. Su equipo te ayudará a coordinar la búsqueda, las negociaciones y la formalización de la compra antes de que realices la inversión.