No existe un porcentaje único para los costes de compra de una propiedad en España, ya que una vivienda de obra nueva en Alicante suele estar gravada con un 10 % de IVA más el impuesto de transmisiones patrimoniales, mientras que una reventa en la Comunidad Valenciana generalmente tributa con un 10 % de impuesto de transmisiones patrimoniales. Por lo tanto, una reventa de 300.000 € genera aproximadamente 30.000 € en impuestos antes de los gastos de notaría, registro y legales. Si estás en casa comparando una villa cerca de La Romana con un piso en la costa e intentando sumar un 10 % a ambos precios, no eres el único, y ese atajo es precisamente donde los presupuestos empiezan a tambalearse.

Has encontrado una casa que te gusta. Las fotos se ven bien, el precio es el adecuado, y entonces alguien menciona los impuestos, un notario, el registro y algo llamado AJD, y de repente el total parece menos seguro.

No te preocupes. El sistema es lógico una vez que lo analizas por partes. Aprenderás qué impuesto se aplica a cada tipo de compra, qué tarifas están reguladas, cuáles puedes modificar y cuánto pagarás anualmente después de obtener las claves.

¿Por qué los costes de compra de una propiedad en España desafían un único porcentaje?

Una pareja con la que solemos coincidir, aunque no en persona, llega con una hoja de cálculo. Han añadido un 10 % al precio de todo, siguiendo el consejo de un foro. Una de las viviendas de su lista es una villa de segunda mano en el interior de Alicante. La otra es un piso nuevo de una promotora más cerca de la costa. El precio es el mismo, el margen de ajuste es el mismo, pero las dos compras no funcionan igual.

Eso es lo primero que debes tener claro. Los costes de compra de propiedades en España siguen dos estructuras diferentes, y confundirlas es la causa más común de confusión para los compradores internacionales primerizos.

Dos compras, dos sistemas tributarios

Una vivienda nueva vendida por una promotora normalmente está sujeta al IVA (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Impuesto sobre Actos Jurídicos Civiles ). Una vivienda de segunda mano comprada a un particular suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP o TPO). No se pagan ambos impuestos principales por una misma compra, por lo que preguntar si una vivienda es nueva o de segunda mano siempre es la primera cuestión a tener en cuenta.

La segunda complicación es la geografía. La administración oficial española confirma que las tasas del ITP y del AJD difieren entre las comunidades autónomas y se gestionan regionalmente , por lo que un presupuesto elaborado para una región no puede aplicarse a otra.

Necesitas tres números, no uno.

La mayoría de los compradores hablan del costo como si fuera una sola cifra. En la práctica, se necesitan tres cifras distintas, y cada una responde a preguntas diferentes.

• Coste total de la compra: El precio más los impuestos, los honorarios del notario, el registro, los trámites legales y cualquier gasto relacionado con la financiación.
• Efectivo necesario al finalizar la operación: Cantidad que debe salir de su cuenta bancaria, la cual varía si utiliza una hipoteca y paga un depósito.
• Coste de mantenimiento: Lo que te cuesta la vivienda cada año una vez que la posees, incluso en los meses en que no hay nadie en ella.

Un margen de presupuesto amplio puede ser útil para una primera conversación, pero no debería ser la cifra sobre la que reserves una propiedad.

Las guías genéricas suelen presentar una deducción amplia del 10-13% sin diferenciar entre compras de segunda mano y obra nueva, diferencias regionales, costes hipotecarios e impuestos recurrentes, como se indica en la misma guía oficial sobre administración regional. Esta generalización es la causa de las sorpresas. Una vez que se desglosan el tipo de compra, la región y la forma de pago, resulta mucho más fácil determinar las cifras con precisión.

Antes de reservar nada, hágase tres preguntas sencillas. ¿Se trata de una primera compraventa de un promotor o de una reventa? ¿Qué comunidad autónoma regula los impuestos en esta zona? ¿Y va a pagar al contado o con financiación? Las respuestas a estas preguntas determinarán prácticamente todo lo que suceda después.

Diferencias impositivas entre la compra de viviendas de obra nueva y de segunda mano

Piensa en la cuestión de los impuestos como una bifurcación en el camino. Puedes tomar un camino u otro, y cada camino tiene su propio impuesto principal, sus propios extras y su propio papeleo.

El camino de la nueva construcción

Cuando compras una vivienda de nueva construcción o sustancialmente rehabilitada directamente a un promotor, generalmente se trata de una primera transmisión. La normativa del gobierno español explica que una primera transmisión está sujeta al IVA del 10% para viviendas residenciales , que el comprador debe abonar al vendedor en el momento de la firma de la escritura.

Si se le asigna un precio real, la idea se consolida. En una vivienda de obra nueva de 400.000 € , ese tipo impositivo suele generar 40.000 € de IVA según las mismas directrices gubernamentales. Esto sin contar otros gastos, y es por eso que solo el impuesto puede consumir una cantidad considerable de la deducción general.

Existen excepciones que conviene conocer, aunque no se apliquen a la mayoría de los compradores de segundas residencias. El tipo impositivo se reduce al 4 % para ciertas viviendas con protección especial o de interés público , mientras que los inmuebles no residenciales generalmente se rigen por el tipo estándar del 21 % , según las directrices gubernamentales. Si le describen una propiedad en términos inusuales, consulte con su abogado a qué categoría pertenece, en lugar de asumir que se aplica el tipo impositivo para viviendas.

Además del IVA, la compra de una vivienda de obra nueva puede estar sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Obras Públicas (AJD , por sus siglas en inglés). La normativa notarial nacional indica que, para una vivienda de obra nueva en Alicante, incluida La Romana, el AJD lo establece la comunidad autónoma y puede variar a nivel nacional entre el 0,5 % y el 1,5 % . Dado que La Romana pertenece a la Comunidad Valenciana, conviene confirmar el tipo impositivo regional al firmar la escritura, en lugar de basarse en una cifra de la guía nacional.

Para comprender la importancia de esta confirmación, consideremos un ejemplo práctico. En una compra de 500.000 €, un tipo impositivo del 1,4 % del AJD equivale a 7.000 € , pero la cantidad exacta depende de si se aplica un régimen reducido y si la escritura está sujeta al IVA, como se explica más adelante en la información fiscal valenciana de esta guía. Incluso porcentajes pequeños generan importes elevados en euros a estos precios.

El camino de la reventa

Si compra una vivienda usada a su propietario actual, la situación cambia. El IVA no se aplica a las transacciones de reventa ordinarias , y normalmente se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) . Este impuesto se calcula sobre la base imponible legalmente aplicable, utilizando el tipo impositivo regional vigente.

Ese punto base imponible suele confundir a la gente. No añada un porcentaje al precio anunciado y dé por sentado el resultado. Su abogado debe confirmar la base imponible aplicable a su transacción, ya que el impuesto se calcula sobre la cifra legal, no necesariamente sobre la que aparece en el anuncio.

Regla práctica: Pregunte "¿nuevo o de segunda mano?" antes de preguntar "¿cuánto impuesto?". La primera respuesta determina de qué impuesto se trata.

Explicación de las tasas notariales, del registro de la propiedad, legales y de agencia.

Los impuestos representan la mayor parte del costo, pero no lo cubren todo. Los compradores suelen subestimar los gastos profesionales y administrativos, ya que cada uno parece insignificante por sí solo. Sin embargo, en conjunto, son importantes y su impacto es muy diferente entre sí.

Costos que están regulados

Comencemos con los dos honorarios que no se pueden comparar. El Consejo General de Notarios establece que los honorarios notariales están fijados por una tarifa gubernamental y son los mismos para todos los notarios, y los derechos de registro también están fijados por el gobierno y son uniformes para los registradores . En otras palabras, elegir un notario diferente no implica ningún descuento.

El papel del notario es formal e imparcial. Si las partes lo solicitan, el notario puede gestionar el pago de los impuestos de la transacción y presentar la escritura electrónicamente al Registro de la Propiedad una vez finalizada la misma, de acuerdo con las mismas directrices notariales. Se trata de un servicio administrativo útil, pero no exime del pago del impuesto ni de la tasa de registro. El importe debe abonarse igualmente, independientemente de quién realice el trámite.

La forma de pago también sigue un patrón predeterminado. A falta de un acuerdo diferente, la normativa española suele asignar los gastos originales de la escritura pública al vendedor y los gastos de copias y registro al comprador , con sujeción a las salvedades regionales y contractuales, tal como se establece en la normativa. Dado que los contratos pueden variar, conviene revisar la documentación propia en lugar de basarse en el patrón predeterminado.

Costos que puedes influir

Los servicios legales constituyen una categoría aparte. Un abogado independiente realiza una debida diligencia sobre la propiedad, las deudas, las licencias y el contrato en sí, y es precisamente en esta protección donde muchos compradores internacionales obtienen la mejor relación calidad-precio. Los honorarios legales no están regulados por una tarifa gubernamental como los honorarios notariales, por lo que puede comparar presupuestos, pero compare el alcance del trabajo con la misma atención que el precio.

• Diligencia debida legal: Precio negociable, y conviene definirlo por escrito antes de comprometerse.
• Valoración: Solo es relevante si se utiliza financiación, por lo que los compradores que pagan en efectivo no suelen incluir esta línea de pago.
• Asistencia administrativa: Ayuda opcional con la presentación de declaraciones y pagos, aparte de los impuestos en sí.
• Comisión de agencia: Se estructura en función del acuerdo que subyace a la venta, así que pregunte explícitamente quién la paga en su transacción.

Solicita un presupuesto por escrito que separe los honorarios reglamentarios de los honorarios profesionales. Si todo se presenta como una suma global, no podrás saber qué es lo que realmente estás pagando.

La pregunta importante no es cómo evitar estos costos, sino cuáles están fijados por la tarifa, cuáles varían según el precio y cuáles se pueden negociar o simplemente evitar.

Variaciones Fiscales Regionales en la Costa Blanca y Costa Cálida

Dos viviendas del mismo precio, situadas en lados opuestos de una misma región. Los impuestos no coinciden, y el porcentaje aplicable a toda España resulta especialmente decepcionante.

La Comunidad Valenciana y la Costa Blanca

La Comunidad Valenciana abarca los mercados que más interesan a nuestros compradores, incluyendo Alicante, Jávea, Calpe, Guardamar, Torrevieja y Orihuela Costa , así como la zona interior de La Romana. La tarifa publicada por la Generalitat Valenciana establece un tipo impositivo del 10% del ITPAJD para las propiedades residenciales, incluyendo garajes y anexos que se transmitan junto con la vivienda .

Vale la pena detenerse en el detalle del garaje. Si una plaza de aparcamiento o un trastero se transfiere con la vivienda, puede incluirse en el mismo cálculo en lugar de quedar fuera. Siempre revise qué se incluye en la escritura.

Existen tipos reducidos, pero están dirigidos a grupos específicos. La misma tarifa establece un 6% para la primera vivienda habitual adquirida por una persona menor de 35 años cuyo valor no supere los 180.000 € , y un 3% para determinados colectivos, como ciertas personas con discapacidad, familias numerosas o monoparentales, víctimas de violencia de género y algunos compradores de viviendas protegidas, sujetos a las condiciones establecidas y a un límite máximo de valor, según la tarifa de la Generalitat.

La diferencia en euros es sorprendente. Una compra que cumpla los requisitos por 180.000 € al 6 % genera 10.800 € en ITP , mientras que una transacción al 3 % genera 5.400 € , lo que supone diferencias de 7.200 € y 12.600 € respectivamente en comparación con un cargo del 10 %, según las cifras tarifarias. Estas diferencias demuestran por qué un cálculo específico para el comprador es tan importante como uno específico para la propiedad.

Murcia y la Costa Cálida

Al entrar en Murcia, la situación cambia. La autoridad tributaria regional establece que el tipo general del TPO para bienes inmuebles en Murcia es del 8%, con tipos reducidos disponibles en casos específicos . Dicho documento es una resolución valenciana que también ilustra cómo los tipos dependen de la categoría, estableciendo un 0,1% de AJD para las primeras copias de escrituras que documentan la adquisición de una vivienda habitual , un 2% cuando se renuncia a la exención del IVA en transmisiones que cumplen los requisitos, y un 1% en otros casos según las normas citadas.

El factor tiempo añade otra complejidad. La información arancelaria actual de la Comunidad Valenciana indica un tipo general de TPO inmobiliario del 9 % y un tipo general de AJD del 1,4 % para hechos imponibles a partir del 1 de junio de 2026 , tal como se especifica en la documentación de dicha autoridad. Considere estas cifras como datos de referencia para contrastarlas con la fecha de finalización de la obra, no como datos fijos.

Las tarifas reducidas se basan en la residencia habitual y los requisitos de elegibilidad. Si compra una segunda vivienda en el extranjero, no dé por sentado que se le aplica una exención hasta que una persona cualificada lo confirme por escrito.

La lección es sencilla. La ubicación no se trata solo de playas y tiempos de viaje. Determina bajo qué tabla arancelaria se grava tu compra.

Cómo elaborar un presupuesto de compra realista con ejemplos prácticos

Vamos a convertir todo esto en un método que puedas usar con cualquier anuncio que estés considerando. Analiza dos compras contrastantes y observa cómo cambian las líneas.

Ejemplo uno: una villa de segunda mano en la Comunidad Valenciana.

Considere la reventa desde la apertura. Su principal gravámenes son los TPO, calculados sobre la base imponible legalmente relevante según el arancel valenciano vigente. La normativa notarial nacional identifica los TPO como un cargo a cargo del comprador para una vivienda ya existente, junto con el IVA y el AJD, que figuran entre los impuestos a cargo del comprador para el tipo de transacción correspondiente .

Debajo de la línea principal, añada los gastos reglamentarios de notaría y registro mencionados anteriormente, y luego sus honorarios legales. Si paga en efectivo, la lista prácticamente termina ahí. Si solicita un préstamo, añada la tasación y cualquier gasto relacionado con la hipoteca, y recuerde que esas líneas existen únicamente porque hay financiación de por medio.

Segundo ejemplo: un apartamento de obra nueva en Alicante.

Consideremos ahora una venta realizada por un promotor. Su principal concepto es el IVA, no el TPO, y el AJD se sitúa por debajo, con el tipo impositivo regional confirmado para la fecha de firma. El contrato con el promotor debe conciliar el IVA, el AJD, las garantías y el calendario de pagos antes de que usted reserve, de modo que los pagos escalonados y el tratamiento fiscal reflejen la misma información.

El momento de los pagos merece una atención especial. La compra de una vivienda de obra nueva suele implicar pagos antes de la entrega, por lo que su presupuesto necesita un calendario además del total. Pregunte cuándo vence cada pago, no solo cuánto es.

Su propio presupuesto, paso a paso.

1. Confirme el tipo de compra: Obra nueva de un promotor o reventa de un propietario actual.
2. Confirma la región: Comunidad Valenciana, Murcia o cualquier otro lugar, ya que la tarifa se aplica según la propiedad.
3. Confirme la base imponible: utilice la cifra legalmente relevante que identifique su abogado, no solo el precio anunciado.
4. Añada las líneas reguladas: Tasas de notaría y registro de la propiedad según la tarifa gubernamental.
5. Añade tus opciones: Gastos legales y costes financieros solo si solicitas un préstamo.

El importe que necesitas pagar no es lo mismo que el coste total de la compra. Una hipoteca añade un depósito a los impuestos y tasas, mientras que una compra al contado elimina los gastos financieros, pero nunca los gastos de escrituración y registro.

Clasifique cada línea en una de las cuatro casillas. Los costos porcentuales varían según el precio. Los costos fijos o regulados siguen una tarifa. Los costos negociables dependen de a quién se le dé la instrucción. Los costos exclusivamente financieros desaparecen si no se solicita un préstamo. Una vez que un costo se ubica en la casilla correcta, estimarlo deja de ser una mera conjetura.

Costos de propiedad continuos después de que complete

El día de la entrega de llaves acapara toda la atención, pero los propietarios tienen un segundo presupuesto que se gestiona en segundo plano. Para los compradores internacionales, en particular, es el presupuesto que más probabilidades tiene de deparar sorpresas.

La factura de impuestos sobre una casa vacía

Aquí radica el problema para los propietarios de segundas residencias. Una propiedad que no genera ingresos puede, sin embargo, generar una obligación tributaria. Los propietarios no residentes pueden estar sujetos al impuesto sobre la renta de no residentes en España, incluso cuando la propiedad no está alquilada , calculado mediante una renta presunta basada en el valor catastral de la propiedad.

El término «catastral» se refiere al valor oficial registrado de su propiedad a efectos fiscales locales. No es el precio que pagó ni una valoración de mercado. Dado que la renta presunta se calcula a partir de esa cifra, su abogado o asesor fiscal debería determinar el valor catastral cuanto antes para que pueda calcular el impuesto anual estimado, en lugar de descubrirlo más tarde.

Junto a esto se encuentra el IBI , un impuesto anual sobre la propiedad. Entre el IBI y el impuesto para no residentes, una casa de vacaciones vacía en la Costa Blanca o la Costa Cálida genera trámites y plazos de pago cada año, incluso en un año en el que apenas la visites.

La pila de costos recurrentes

Planifica tus primeros cinco años, no solo el primer día. Una lista anual realista para una segunda vivienda suele incluir varias de estas partidas.

• Impuesto sobre la renta de los no residentes e impuesto sobre la renta: las dos obligaciones fiscales recurrentes que hay que tener en cuenta desde el principio.
• Gastos de comunidad: Se aplican cuando la vivienda se encuentra dentro de un complejo residencial con zonas comunes.
• Seguros y servicios públicos: Se mantienen incluso con baja ocupación, porque los acuerdos estándar siguen vigentes.
• Mantenimiento: Los jardines, las piscinas y el mantenimiento general no se detienen mientras usted está en el extranjero.
• Asesoramiento legal y contable: Ayuda para la presentación de documentos que permite cumplir con las obligaciones de los no residentes.

La pregunta más útil después de "¿cuánto costará comprarlo?" es "¿cuánto costará poseerlo dentro de un año cuando no genere ningún ingreso?".

Alquilar la propiedad complica las cosas en lugar de simplificarlas. Una vivienda alquilada implica trámites adicionales, gestión y permisos , además de posibles costes derivados de la legislación turística regional. No dé por sentado que el alquiler vacacional está permitido en su propiedad y zona. Verifique primero la normativa local e incluya en sus previsiones los costes de cumplimiento antes de contar con los ingresos por alquiler.

Los propietarios residentes y no residentes no reciben el mismo trato, por lo que su situación fiscal personal debe considerarse desde el principio en la elaboración del presupuesto. Una breve consulta con un asesor fiscal antes de comprar puede evitarle tener que planificar cinco años de propiedad basándose en una suposición que no se ajusta a su situación.

Cómo una consultora local mantiene sus costos bajo control

Ninguno de estos costes resulta complicado una vez organizados. El problema surge cuando nadie los coordina y cada profesional da por sentado que alguien más ha comprobado las cifras.

Ahí es donde trabajamos. AP Properties Spain acompaña a sus clientes durante todo el proceso de compraventa de propiedades y ofrece un servicio integral en cada etapa para que las transacciones sean fluidas y exitosas. En la práctica, esto significa que los impuestos, la documentación, la inscripción en el registro y los plazos de pago se resuelven antes de la firma de la escritura, en lugar de descubrirse en la notaría.

Le proporcionamos la documentación necesaria para su presentación ante notario , mientras que nuestros abogados le asesoran sobre la transacción y sus intereses. Para compradores internacionales, nosotros y nuestros abogados también les ayudamos con las solicitudes del NIE, el permiso de residencia y la apertura de una cuenta bancaria en España . Además, ofrecemos traducción de documentos a su idioma para que nunca firme nada que no entienda a medias.

Después de una venta, podemos hacer un seguimiento de los cambios en los servicios públicos, la propiedad catastral, los impuestos y la información de la comunidad , que se conecta directamente con los costos continuos cubiertos anteriormente. Ayudamos a los compradores a comparar opciones de nueva construcción y reventa en ciudades costeras como Dénia, Jávea, Calpe, Altea, Benidorm, Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar del Segura, y en localidades del interior como Benissa, Alfaz del Pí, Polop, Finestrat, Benijófar, Pilar de la Horadada, Elche, La Romana, Hondón de las Nieves y El Pinos.

El siguiente paso es sencillo. Antes de reservar cualquier propiedad, solicite un presupuesto detallado por escrito, específico para la misma , que incluya el impuesto principal, las tasas reglamentarias, los gastos legales y cualquier financiación. Si una cifra no se puede explicar con claridad, no es fiable.

Si desea un presupuesto específico para su propiedad antes de reservar, díganos qué vivienda le interesa y si se trata de obra nueva o de segunda mano, y le explicaremos con claridad los aspectos fiscales, notariales, registrales y legales. Visite AP Properties Spain para comenzar la conversación y comprar con una visión completa del coste desde el primer día.