Según el análisis de la demanda extranjera realizado por CaixaBank Research , los compradores extranjeros representaron cerca del 35% de las transacciones de vivienda en la provincia de Alicante durante los cuatro trimestres previos al segundo trimestre de 2025 , frente al 14,4% a nivel nacional. Esto convierte al mercado inmobiliario de Alicante en algo más que un fenómeno local: la demanda internacional moldea su actividad, mientras que la normativa local, el estado de la propiedad y el riesgo físico determinan si una compra concreta resulta viable.

Un mercado dinámico y precios en alza no garantizan que una vivienda tenga un valor justo, sea legalmente alquilable o esté a salvo de inundaciones. Los compradores deben distinguir entre los promedios provinciales y la información local, así como entre los ingresos por alquiler anunciados y los ingresos que una propiedad puede generar realmente según la normativa vigente.

El mercado inmobiliario de Alicante: una visión general

Alicante registró 54.767 ventas de viviendas en 2025 , convirtiéndose en el tercer mercado provincial más grande de España por volumen de transacciones, después de Madrid y Barcelona. Esta cifra representa un aumento con respecto a las 52.364 ventas de 2024 , un año que superó el récord moderno anterior y el nivel registrado durante el auge inmobiliario de 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre transmisiones inmobiliarias .

La combinación de productos es más importante para un comprador que la cifra total. Las viviendas de segunda mano representaron 44.051 transacciones en 2025, aproximadamente el 80% de las ventas . Las transacciones de obra nueva alcanzaron las 10.716 , lo que deja a la nueva oferta como una pequeña parte de la actividad y aún por debajo de los volúmenes registrados durante el auge de 2007.

Lea los totales dentro de cada fuente.

Los totales publicados no coinciden en todas las cuentas. Los datos de los registradores de 2025, publicados por separado, muestran un número de transacciones inferior al de la cifra anterior, junto con una tasa de ventas per cápita que se encuentra entre las más altas de las provincias españolas. Considere ambas series como mediciones distintas del mismo mercado y evite combinarlas.

Para comparaciones interanuales, utilice cifras de la misma fuente y serie, en lugar de seleccionar el total mayor de una cuenta y el menor de otra. La conclusión fiable a nivel de mercado es la siguiente: la actividad transaccional es alta, predomina la reventa de viviendas y las ventas de obra nueva se mantienen por debajo del volumen alcanzado durante el auge económico.

Esta composición tiene consecuencias prácticas. Aproximadamente cuatro de cada cinco compras corresponden a viviendas ya construidas, donde la antigüedad, la calidad de la renovación y la situación legal pueden variar considerablemente entre casas de la misma localidad. Los compradores de obra nueva se enfrentan a una oferta más limitada, por lo que los precios en este segmento responden más a la escasez de oferta que a cualquier promedio provincial.

Un mercado activo es prueba de que existe demanda. Sin embargo, no demuestra que una propiedad en particular tenga un precio justo, esté correctamente documentada o cumpla con los requisitos para el uso que el comprador tiene en mente.

Precios y diferencias de precios en Alicante

Los datos del registro provincial muestran que el precio medio de la vivienda en Alicante creció a un ritmo anual de dos dígitos en 2025. Considérese este promedio como referencia para toda la provincia y no como una valoración de una vivienda en particular. El informe notarial de 2025 sobre transacciones y precios de compradores extranjeros registra menos compras por parte de extranjeros, pero un precio medio más alto, una combinación coherente con la preferencia de los compradores por propiedades mejor ubicadas o con mejores acabados, mientras que la oferta disponible sigue siendo limitada.

Si comparamos un apartamento de 90 m² con una villa de 110 m² al precio promedio provincial, la multiplicación arroja dos cifras bastante acertadas. Ninguna de ellas describe una vivienda propiamente dicha. El promedio combina ventas de propiedades costeras de primera categoría con reventas en el interior, y las vistas al mar, la parcela, la piscina, el estado de conservación y las especificaciones de construcción pueden generar grandes diferencias de precio entre dos viviendas de idéntica superficie.

Separe la señal de precio de la propiedad.

Una vivienda de nueva construcción en la costa con espacio exterior puede tener un precio muy superior a la media provincial, mientras que un piso de segunda mano en el interior puede tener un precio inferior. Incluso dentro de una misma localidad, la antigüedad del edificio, la calidad de la reforma, la eficiencia energética y el acceso a los servicios generan diferencias significativas. El precio medio también aumenta cuando se realizan más transacciones de viviendas más grandes o mejor ubicadas, aunque el mismo tipo de propiedad haya experimentado una revalorización inferior a la media.

Alicante pertenece a un grupo de seis provincias españolas que, en conjunto, concentran el 86 % de las viviendas anunciadas con un precio superior a 1 millón de euros , según el índice del informe de Idealista . Esto confirma la existencia de un importante segmento de lujo, junto con viviendas de gama media y de interior. Sin embargo, no aporta información sobre si una vivienda de alta gama en particular tiene un precio justo, ya que el precio de venta refleja el objetivo del vendedor, no el precio final de la venta.

Para realizar una oferta, compare propiedades del mismo municipio y tipo, y tenga en cuenta la escasez de terrenos, la eficiencia energética, el espacio exterior y los posibles costes de renovación. Un precio de venta inferior a la media puede conllevar costes que el precio por metro cuadrado no refleja, desde una ampliación no registrada hasta la exposición a inundaciones en terrenos bajos o una comunidad que restringe el alquiler vacacional. El precio provincial sirve de contexto. La información disponible en la misma localidad es lo que determina el precio de la propiedad.

Comparación entre ciudades costeras y zonas del interior

La provincia de Alicante situó a 16 de los 84 municipios en el ranking de presión de la demanda del primer trimestre, entre los que se encuentran Alicante, Elche, Santa Pola, Dénia, Benidorm, Torrevieja, Calpe, Altea y Jávea, según el ranking de demanda de Idealista .

La presión de la demanda es un indicador, no un precio. Una buena posición en el ranking indica que los compradores compiten en una localidad; no dice nada sobre el precio que debería tener una propiedad específica ni sobre los ingresos por alquiler que puede generar legalmente. Los mercados costeros de alta gama, como Altea y Jávea, se sitúan en la cima de esa curva de demanda, donde la escasez de parcelas y las vistas al mar son factores clave para su valor.

Los corredores turísticos plantean cuestiones diferentes. En Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar del Segura, una compra requiere un análisis minucioso de la elegibilidad para el alquiler, las normas de construcción, los gastos de comunidad y la clasificación de la zona inundable antes de que cualquier rentabilidad proyectada sea digna de confianza.

Localidades del interior como La Romana, Hondón de las Nieves, El Pinos, Polop y Elche ofrecen una experiencia de búsqueda completamente distinta. Los precios de entrada suelen ser más bajos y las parcelas más grandes, pero un precio de venta bajo no garantiza la calidad del terreno. Con un presupuesto de 400.000 € , un comprador podría comparar un modesto apartamento en la costa con una casa adosada en el interior con jardín. Esta comparación solo es válida tras comprobar el acceso por carretera, el drenaje y la legalidad de la parcela.

AP Properties Spain cubre ubicaciones costeras como Dénia, Jávea, Calpe, Altea, Benidorm, Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar del Segura, así como zonas del interior como Benissa, Alfaz del Pí, Polop, Finestrat, Benijófar, Pilar de la Horadada, Elche, La Romana, Hondón de las Nieves y El Pinos.

La diferencia radica en lo que valora cada mercado. La costa vende estilo de vida y liquidez; las zonas del interior venden espacio y menores costes de entrada. Ninguno de los dos entornos fija el precio de la propiedad en sí. El valor reside en el estado, la legalidad y el riesgo físico de la vivienda, y ese análisis se realiza después de decidir la ubicación, no en lugar de ella.

¿Quién compra propiedades en Alicante y por qué?

La demanda en Alicante se divide en dos grupos. Los compradores locales y residentes se ven influenciados por el empleo y el acceso al crédito; los compradores extranjeros pueden estar considerando cambios de estilo de vida, efectos cambiarios, jubilación y planes para una segunda residencia. Estos grupos pueden interesarse por la misma propiedad por diferentes motivos, por lo que ni el vendedor ni el comprador deben tratar a toda la provincia como un público homogéneo.

Según un informe basado en datos del Consejo Notarial Valenciano , los compradores extranjeros adquirieron 30.290 viviendas en la provincia de Alicante en 2024 , un 1% más que en 2023 y un 254% más desde el inicio de la serie de informes en 2010. El precio medio pagado por los compradores extranjeros fue de 198.180 € ese año, un 12% superior al de 2023. Esto evidencia una importante demanda internacional, pero no significa que todos los compradores extranjeros busquen las mismas zonas, presupuestos o tipos de propiedad.

Las nacionalidades difieren tanto en volumen como en gasto promedio. Los compradores de los Países Bajos registraron precios promedio superiores a 300.000 € ; los compradores del Reino Unido, los Países Bajos y Bélgica se encontraban entre los grupos líderes por volumen de transacciones, seguidos de cerca por Polonia. Estas diferencias son importantes al fijar un precio o preparar una propiedad para la venta: el público que una vivienda puede atraer de forma realista depende de su ubicación, estado y precio, no solo del perfil internacional de la provincia.

El mismo informe notarial muestra que el precio medio pagado por compradores extranjeros aumentó, incluso cuando el número de compras extranjeras disminuyó en 2025. En conjunto, las cifras respaldan una interpretación cautelosa: las transacciones pueden disminuir mientras que el gasto medio aumenta, posiblemente debido a un cambio en la composición de las viviendas vendidas. Sin embargo, no demuestran que el precio de propiedades similares haya aumentado en la misma proporción.

En una transacción transfronteriza, los detalles prácticos son fundamentales: los compradores necesitan documentación clara de la propiedad, un calendario de pagos realista y apoyo durante todo el proceso, desde la firma del contrato hasta la finalización de la operación. La comercialización debe dirigirse a compradores internacionales cuando sea pertinente, pero los vendedores deben seguir necesitando pruebas que justifiquen el precio de venta y los compradores deben realizar verificaciones independientes antes de comprometerse.

¿Cuál se ajusta a tu plan?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) registró 11.284 ventas de viviendas en la provincia de Alicante en febrero de 2025. De estas, 3.412 fueron viviendas de obra nueva y 7.872 de segunda mano ; 6.439 correspondieron a viviendas de libre mercado y 231 a viviendas protegidas , según las tablas de transacciones de febrero de 2025 del INE . Las cifras mensuales muestran que la reventa es la actividad predominante, pero se trata de una instantánea, no de una previsión para una vivienda o municipio en particular.

Es necesario un análisis fiscal específico para cada propiedad. El tratamiento fiscal difiere entre las construcciones nuevas y las propiedades de segunda mano, pero el importe exacto depende de las normas y circunstancias aplicables. No calcule su presupuesto basándose únicamente en una tasa genérica; consulte con un abogado o asesor fiscal para confirmar los cargos antes de firmar.

Para conocer el estado de la propiedad, pregunte qué ha determinado la inspección. Una casa nueva puede requerir menos reparaciones inmediatas, pero revise las especificaciones, los términos de entrega y las garantías en lugar de dar por sentado que todas las características están incluidas. Una propiedad de segunda mano puede ofrecer una calle ya establecida y una mudanza más rápida, pero inspeccione la estructura, las instalaciones y cualquier modificación, y verifique que la descripción legal de la propiedad coincida con lo que se vende.

Las condiciones de pago también modifican el riesgo. Un contrato de obra nueva puede requerir pagos escalonados antes de la finalización, por lo que conviene revisar los hitos, las protecciones y las consecuencias de los retrasos. En el caso de una reventa, es importante negociar el calendario de finalización y asegurarse de que las gestiones y la financiación estén listas antes de firmar un compromiso vinculante.

Veredicto: Elija una vivienda de obra nueva si valora una casa nueva y puede esperar a que se termine tras revisar el contrato. Elija una vivienda de segunda mano si prefiere centrarse en barrios ya establecidos, inspeccionar la propiedad en persona y negociar en función de su estado y fecha de entrega.

Devoluciones de alquiler y normas para alquileres turísticos

La rentabilidad bruta del alquiler vacacional solo es útil si la propiedad puede funcionar legalmente como alojamiento turístico. En la Comunidad Valenciana, una vivienda turística debe ser una propiedad completa , contar con un informe de conformidad urbanística municipal favorable y estar inscrita en el Registro de Turismo de la Comunidad. La Generalitat publica información regional sobre viviendas turísticas y registros de alojamientos de uso turístico, por lo que el comprador puede comprobar el estado de inscripción de una dirección específica en lugar de confiar en ella.

La elegibilidad se basa en dos pilares que pueden variar independientemente: la normativa regional vigente y la decisión de compatibilidad del municipio. Ambos difieren entre municipios y pueden ser revisados. Confirme la situación específica de la propiedad y el municipio antes de la compra y pregunte cómo se mantiene el registro, ya que la inscripción depende del cumplimiento continuo de las condiciones que la motivan.

Esto cambia la primera cuestión de inversión. Antes de estimar las reservas o los ingresos, determine si la dirección, el edificio y la estructura de propiedad permiten el modelo de alquiler previsto y si es probable que esta situación se mantenga. La rentabilidad anunciada no garantiza que el municipio emita un informe favorable ni que el registro esté vigente.

Un precio de venta más bajo puede ocultar un problema de cumplimiento normativo. Dos pisos hipotéticos ilustran este punto: uno cuesta 180.000 € con una elegibilidad incierta para uso turístico; el otro cuesta 240.000 € con un cumplimiento normativo claro y duradero. La compra más barata representa una inversión más débil si el modelo de alquiler que respalda su rentabilidad anunciada no puede operar legalmente, ya que esos ingresos nunca estuvieron legalmente disponibles para el comprador. Esta comparación demuestra por qué el riesgo de incumplimiento normativo debe considerarse en la decisión de compra, con la suficiente antelación para influir en la oferta.

La licencia precede a la hoja de cálculo. Una vez establecida la legalidad, pase de los ingresos brutos a los netos: tenga en cuenta los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro, la administración, los periodos de desocupación y el impuesto sobre los alquileres. Los no residentes pueden estar sujetos a un tratamiento diferente al de los residentes, y el tipo impositivo aplicable y las retenciones dependen del propietario y del acuerdo. Consulte con un asesor fiscal para confirmar las cifras antes de presupuestar la rentabilidad neta.

Antes de comprar, verifique los estatutos de la comunidad para conocer cualquier restricción sobre alquileres turísticos, la compatibilidad con el municipio, la validez del registro, los requisitos de seguro, las restricciones locales y el tratamiento fiscal de los ingresos. Un piso de menor precio con requisitos de elegibilidad inciertos puede conllevar un mayor riesgo de inversión que una propiedad más cara cuyo uso previsto para alquiler esté claramente justificado.

Verifique la propiedad y al agente antes de hacer una oferta.

Un estudio de la Universidad de Alicante, publicado en 2025, reveló que aproximadamente el 20 % de las viviendas urbanas y rurales identificadas en determinados distritos rurales se encontraban en zonas de riesgo de inundación, lo que representa unas 1800 de las casi 9000 construcciones y viviendas cartografiadas . El estudio combinó información del Catastro con la cartografía de riesgo de inundación PATRICOVA y otros datos espaciales oficiales, tal como lo describe la Universidad de Alicante . Este hallazgo se aplica a determinados distritos rurales, no a todas las viviendas de Alicante, pero subraya la importancia de realizar comprobaciones a nivel de parcela.

Para una villa, finca o parcela, compruebe la clasificación de la zona inundable, así como el drenaje, el acceso por carretera, la legalidad de la construcción, los muros de contención, la exposición del sótano, la disponibilidad de seguros y las obras de adaptación previstas. Un precio más bajo puede no compensar las restricciones para ampliaciones, las costosas obras de drenaje o la dificultad para obtener un seguro. Estar tierra adentro no significa automáticamente ser más seguro, y la distancia al mar por sí sola no determina la exposición de una propiedad costera.

Somete al agente y a la propiedad a controles separados.

Antes de abonar un depósito de reserva, verifique la propiedad y la persona que gestiona la transacción. AP Properties Spain cuenta con las licencias y seguros necesarios para estar inscrita como agente inmobiliario autorizado en la Comunidad Valenciana. Ofrecemos asistencia tanto a compradores como a vendedores, incluyendo a clientes que gestionan trámites internacionales.

Un agente competente debería poder explicar por escrito los trámites de registro, impuestos y notaría antes de que se abone el depósito. Esta explicación ayuda a identificar qué aspectos quedan por verificar, pero no sustituye el asesoramiento legal independiente ni una evaluación específica de riesgo de inundación para la propiedad.

Antes de firmar: Solicite la verificación del registro de la propiedad y la clasificación de la zona inundable, y luego resuelva cualquier discrepancia o incertidumbre antes de firmar un acuerdo de reserva o transferir un depósito.

Cómo completar una compra como comprador extranjero

Un comprador extranjero completa la compra de una propiedad en Alicante formalizando tres aspectos desconocidos antes de que se realice el pago: identidad legal y capacidad fiscal, titularidad verificada y financiación suficiente hasta la finalización de la operación. Un precio bajo o una rentabilidad anunciada solo son válidos una vez que se hayan superado estas verificaciones, por lo que el cumplimiento normativo debe considerarse desde el momento de la decisión de compra, no después.

En la compraventa de una vivienda de segunda mano, el comprador es responsable de declarar y pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La Comunidad Valenciana exige que el comprador realice la autoliquidación y el pago a través de una entidad financiera colaboradora autorizada, conforme al procedimiento establecido en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales . Esto se considera una obligación adicional del comprador, además del precio acordado.

Prepárate antes de comprometerte.

1. Obtenga un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Lo necesitará para trámites formales relacionados con la propiedad y los impuestos. Comience cuanto antes y asegúrese de que los datos de identificación que aparecen en todos sus documentos coincidan.
2. Abre una cuenta bancaria en España. Una cuenta local te ayudará a gestionar los pagos de tus compras y la documentación de tu hipoteca. Confirma los límites de pago, los plazos de transferencia y las autorizaciones necesarias antes de que se realicen los pagos.
3. Verifique el registro y el catastro. Confirme el propietario registrado, la descripción de la propiedad y los cargos registrados, y luego compare esos detalles con la vivienda ofrecida. Resuelva las discrepancias antes de que un contrato de reserva resulte costoso de cancelar.
4. Confirme la financiación antes de firmar una reserva o un contrato preliminar. Los compradores no residentes pueden tener límites de préstamo más bajos y controles de ingresos más estrictos que los residentes, por lo que conviene solicitar las condiciones actuales del prestamista, incluidos los gastos de gestión y tasación. Fije el depósito y la fecha de entrega solo después de comprender las condiciones de financiación y las consecuencias en caso de que se deniegue la hipoteca.
5. Firme la reserva o el contrato preliminar solo después de revisarlo. El texto debe indicar claramente la propiedad, el precio, el depósito, las condiciones y el horario. Haga que un abogado lo revise antes de que se retiren los fondos de su cuenta.
6. Acuda al notario para firmar la escritura. Presente los documentos requeridos para la transacción y verifique que la escritura coincida con los términos acordados. Acuerde con anticipación cómo se realizará el pago y qué debe estar disponible el día de la firma.
7. Autoliquide y pague el impuesto correspondiente. Para la reventa, el comprador completa el trámite regional y paga a través de una entidad financiera colaboradora autorizada. Confirme el plazo y el importe con su abogado o asesor fiscal, ya que el retraso en el pago supone un problema de cumplimiento que se puede evitar.
8. Registre la escritura y actualice los datos de propiedad. Una vez finalizado el trámite, registre la escritura en el Registro de la Propiedad y actualice los datos de servicios públicos, la titularidad catastral y la información de la comunidad. Conserve copias de la documentación completa para que las facturas y notificaciones posteriores lleguen a la persona correcta.

Presupuesta, además del precio de compra acordado , los impuestos, los honorarios notariales y de registro, el asesoramiento legal y los gastos hipotecarios . Lo más fiable es un presupuesto detallado elaborado por tu abogado y tu entidad financiera antes de firmar, ya que los impuestos, los honorarios profesionales y los gastos de financiación dependen de la transacción.

AP Properties Spain ayuda a compradores internacionales a comparar viviendas de obra nueva y de segunda mano en la provincia de Alicante, la Costa Blanca y la Costa Cálida, ofreciendo apoyo durante todo el proceso de compra y coordinando los trámites legales y la formalización de la compra. Si está considerando alquilar una vivienda en la costa o en el interior, o necesita verificar una propiedad antes de hacer una oferta, visite AP Properties Spain para hablar sobre su búsqueda y las comprobaciones necesarias.