Si está considerando alquilar su propiedad como alojamiento turístico en España, tenga en cuenta que se avecinan importantes cambios legales. A partir del 3 de abril de 2025, las nuevas modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exigirán a los propietarios obtener la aprobación de sus vecinos antes de ofrecer sus viviendas para alquileres de corta estancia. Estas nuevas normas buscan otorgar mayor control a las comunidades residenciales y endurecer la normativa sobre los apartamentos turísticos.

Entonces, ¿qué está cambiando exactamente y cómo afecta a los propietarios? Analicémoslo.

Cambios clave en la ley

1. Aprobación expresa de la Comunidad (Artículo 7)

Uno de los cambios más significativos es la exigencia de la aprobación expresa de tres quintas partes de los residentes del edificio antes de que un inmueble pueda ser utilizado para alquileres turísticos.

• Hasta ahora, los alquileres turísticos estaban permitidos salvo que estuvieran prohibidos explícitamente por mayoría de votos.
• A partir de abril de 2025, será responsabilidad del propietario solicitar autorización por escrito a la comunidad.
• Si se deniega la solicitud, la actividad de alquiler no podrá continuar.

Esto significa que los vecinos ahora tienen la facultad directa de aprobar o bloquear alquileres turísticos en su edificio. Si un propietario procede sin la aprobación, el presidente de la comunidad o cualquier residente puede exigir legalmente el cese inmediato de la actividad de alquiler.

2. Nuevas limitaciones y posibles tasas (artículo 17, punto 12)

• La reforma también otorga a las comunidades el derecho a regular, restringir o prohibir los alquileres turísticos mediante un voto mayoritario de tres quintos .
• Además, los residentes pueden imponer gastos de comunidad más elevados en los apartamentos destinados al alquiler turístico. Estos cargos adicionales no pueden superar el 20% de los gastos de comunidad habituales .

Esta nueva medida pretende abordar las preocupaciones de que los alquileres turísticos contribuyen al aumento de los costos de mantenimiento, las quejas por ruido y las molestias en los edificios residenciales.

3. Protección de la retroactividad (Disposición adicional segunda)

Un aspecto clave de la ley es que los negocios de alquiler turístico existentes están protegidos . Si un propietario ya operaba legalmente un alquiler a corto plazo antes del 3 de abril de 2025 , podrá continuar sin necesidad de la aprobación de los vecinos.

Sin embargo, cualquier nueva actividad de alquiler turístico iniciada después de esta fecha estará sujeta a los nuevos requisitos de aprobación.

Impacto en los propietarios y compradores de propiedades

Para los anfitriones actuales

Si ya tiene un alquiler turístico con licencia y activo, este cambio de ley no le afectará. Sus derechos están protegidos y podrá seguir operando con normalidad.

Para futuros inversores y compradores de propiedades

• Si está pensando en comprar una propiedad para alquiler a corto plazo, consulte primero las normas de la comunidad del edificio .
• Algunas comunidades pueden votar para prohibir los alquileres turísticos , por lo que será esencial obtener una confirmación por escrito antes de comprar.
• Los futuros inversores inmobiliarios quizá deban centrarse en propiedades independientes o edificios que sean explícitamente aptos para alquileres a corto plazo .

¿Por qué es importante esta reforma?

Esta reforma marca un regreso a regulaciones más estrictas , revirtiendo las reglas más flexibles introducidas en 2019. El gobierno busca equilibrar los beneficios del turismo con los derechos de los residentes permanentes que pueden verse afectados por la alta rotación de alquileres, el ruido y la perturbación de la comunidad.

Para los propietarios de inmuebles, la conclusión clave es clara: los alquileres turísticos ya no serán un derecho por defecto : deberán ser aprobados expresamente por los vecinos.

Reflexiones finales

La nueva normativa tendrá un gran impacto en el mercado de alquileres turísticos en España. Si ya gestionas un apartamento turístico legalmente, estás a salvo. Sin embargo, si planeas alquilar tu propiedad a partir de abril de 2025, deberás obtener la autorización de la comunidad .

Si está considerando invertir en propiedades para alquileres a corto plazo, ahora es el momento de planificar con anticipación y verificar las regulaciones en la ubicación deseada.

En AP Properties Spain , nos mantenemos al día con todos los cambios legales que afectan a los propietarios. Si necesita asesoramiento para comprar o vender una propiedad bajo estas nuevas regulaciones, ¡contáctenos hoy mismo!