Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Espagne, et ils le font en grand nombre. En 2025, les acheteurs étrangers représentaient 13,8 % de toutes les ventes de logements en Espagne, soit près de 97 300 transactions. À Alicante, ce chiffre atteignait même 45,7 %. Ainsi, si vous envisagez d'acheter sur la Costa Blanca, vous vous trouvez sur un marché où l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers est une pratique courante.

Pour de nombreux acheteurs, la question n'est pas tant de savoir si les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Espagne, mais plutôt s'ils peuvent le faire en toute sécurité, comprendre les coûts réels et éviter les pièges des réglementations locales que les guides en ligne généralistes passent sous silence. C'est à ce stade que le processus peut paraître simple ou, au contraire, devenir soudainement stressant.

De notre côté du marché immobilier d'Alicante, la principale différence réside dans la connaissance du marché local. Acheter sur la Costa Blanca ou la Costa Cálida ne se résume pas à une simple formalité juridique. Il s'agit de comprendre le fonctionnement des contrats de réservation, les spécificités des vérifications préalables pour les propriétés rurales et côtières, les questions que les banques sont susceptibles de poser aux non-résidents, et les coûts propres à votre région.

Le rêve espagnol est plus accessible que vous ne le pensez

Beaucoup d'acheteurs commencent au même point. Ils passent des mois à consulter des villas, des appartements, des fincas ou des maisons avec vue sur mer en ligne, puis s'arrêtent face au même doute : « Puis-je acheter en Espagne si je ne suis pas espagnol et que je n'y vis pas ? »

La réponse pratique est oui. Le marché immobilier espagnol est ouvert depuis longtemps aux acheteurs internationaux, et la présence d'investisseurs étrangers fait partie intégrante de son fonctionnement, notamment dans les zones côtières. Selon le rapport d'Idealista sur les acheteurs étrangers en Espagne en 2025 , ces derniers représentaient 13,8 % des ventes de logements dans le pays, soit près de 97 300 transactions , et Alicante affichait un taux de participation étrangère de 45,7 % .

Cela est important pour deux raisons. Premièrement, cela devrait vous rassurer : les acheteurs étrangers ne sont pas considérés comme une exception. Deuxièmement, cela montre que des villes comme Alicante sont déjà structurées pour répondre à la demande internationale. Les agents immobiliers, les avocats, les notaires, les banques et les promoteurs de cette région travaillent régulièrement avec des acheteurs étrangers.

Ce que cela signifie en pratique

Dans cette province très cosmopolite, les démarches sont généralement plus simples pour les clients étrangers qu'ils ne le pensent. Les documents restent importants, tout comme les délais. Mais le système n'est pas conçu uniquement pour les résidents locaux.

Ce qui surprend souvent les acheteurs, ce n'est pas l'accès au marché, mais les détails qui permettent un achat sécurisé :

• Les taxes régionales varient : celles applicables à Valence peuvent différer de celles appliquées dans d'autres régions d'Espagne.
• Le type de bien immobilier modifie les vérifications : une villa d'occasion, un appartement neuf et une finca à la campagne ne présentent pas les mêmes risques.
• Le statut de non-résident change la donne : notamment en matière de banque, de paperasse et de budget.

Il est courant pour les étrangers d'acheter en Espagne. Toutefois, un bon achat dépend de la préparation.

Pour ceux qui se demandent si les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Espagne, la question suivante est plus pertinente : quelles sont les démarches à effectuer avant de s’engager dans un achat immobilier ? Cela commence par un document en particulier.

Débloquer votre achat : le numéro NIE indispensable

Si vous ne devez retenir qu'une seule formalité administrative, c'est celle-ci : le NIE ( Numéro d'Identification d'Étranger ) est obligatoire pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

Sans ce document, la procédure d'achat est bloquée. Il vous sera indispensable pour la transaction elle-même ainsi que pour les formalités juridiques et fiscales connexes. Comme le souligne Fotocasa dans son étude sur les lieux d'achat immobilier des étrangers en Espagne , le NIE est un élément essentiel pour acquérir un bien immobilier , et la forte concentration d'acheteurs étrangers à Alicante témoigne de l'adaptation des procédures locales aux besoins de la clientèle internationale.

Que fait réellement le NIE ?

Considérez le NIE comme votre numéro d'identification étranger pour l'Espagne. Il vous permet d'accéder aux aspects légaux et fiscaux de votre achat.

Vous en aurez généralement besoin pour des choses comme :

• Signature des documents d'achat : notamment lors de la finalisation de l'achat.
• Administration fiscale : l'achat ne peut être traité correctement sans l'identification correcte.
• Transactions connexes : les banques, les services publics et la gestion administrative courante de la propriété l’exigent souvent également.

Comment les acheteurs gèrent généralement cela

Il existe deux options principales. Vous pouvez déposer votre demande en Espagne ou entamer les démarches auprès d'un consulat espagnol à l'étranger. Le choix de la solution la plus adaptée dépend de vos dates et de vos projets de voyage.

Voici à quoi ressemble une séquence pratique :

1. Préparez vos documents d'identité : votre passeport est le point de départ.
2. Choisissez où déposer votre demande : en Espagne si vous êtes déjà en voyage, ou auprès du consulat compétent si vous êtes à l’étranger.
3. Attendez que la pression sur les réservations s'accentue : l'attente de l'offre idéale engendre souvent un stress inutile.
4. Vérifiez que le format du nom correspond à celui de vos autres documents : de petites incohérences peuvent ralentir le processus.

Conseil pratique : entamez les démarches administratives le plus tôt possible. Les acheteurs regrettent rarement d’avoir commencé les démarches trop tôt, mais beaucoup regrettent d’attendre d’avoir trouvé la maison idéale.

Sur la Costa Blanca, c'est l'un des retards les plus faciles à éviter. Le marché est habitué aux acheteurs étrangers, mais même dans une zone internationale, des documents manquants peuvent entraîner des retards.

Votre parcours d'achat immobilier en Espagne, étape par étape

Le processus d'achat en Espagne est clair une fois qu'on le comprend. La plupart des problèmes surviennent lorsque les acheteurs le perçoivent comme une série de conversations informelles plutôt que comme une suite d'engagements.

De la recherche à la réservation

Tout commence par des recherches et l'établissement d'un budget. Cela paraît évident, mais de nombreux acheteurs définissent leur budget uniquement en fonction du prix d'achat, sans tenir compte des taxes, des frais juridiques, de l'ameublement, des travaux ou des conditions de financement.

Vient ensuite la recherche proprement dite. Une fois le bien idéal identifié, l'étape suivante consiste généralement à faire une offre. Si elle est acceptée, le bien est souvent retiré du marché grâce à un contrat de réservation et au versement d'un acompte.

Cette étape est cruciale car elle offre une marge de manœuvre pour les vérifications. Elle ne doit pas être considérée comme une simple formalité. Avant tout versement, les conditions doivent être clairement définies : qui détient les fonds, à quelles conditions et quelles sont les conséquences en cas de litige.

L'étape contractuelle

Après la réservation, la transaction se concrétise généralement par un contrat de vente privé , souvent appelé « contrato de arras » . À ce stade, l’affaire devient plus sérieuse et les acheteurs ont besoin de clarté, et non d’optimisme.

Points clés à examiner avant de signer :

• Les parties exactes à la vente : le vendeur doit avoir le pouvoir de vendre.
• La description convenue du bien ( limites, extras, stockage, parking et installations fixes) doit être correctement identifiée.
• La date limite d'achèvement : particulièrement importante si l'approbation du prêt hypothécaire est toujours en cours.
• Conditions par défaut : que se passe-t-il si l’une des parties ne respecte pas ses engagements ?

Une réservation retire un bien du marché. Le contrat de vente vous engage. Les acheteurs ne doivent pas confondre ces deux étapes.

Signature chez le notaire

La dernière étape consiste à finaliser l'acte devant un notaire public , où l' Escritura Pública de Compraventa est signée et la propriété est officiellement transférée.

À ce stade, les fonds nécessaires à l'achat doivent être disponibles, l'étude juridique effectuée et tous les documents hypothécaires réunis. Le rôle du notaire est formel et important, mais il ne remplace pas vos propres vérifications juridiques.

Une fois la transaction finalisée, elle ne disparaît pas pour autant. L'acte de vente doit être traité correctement, les taxes doivent être réglées et le bien immobilier doit être enregistré.

Un rythme d'achat pratique

Un achat sans problème suit généralement le schéma suivant :

C’est là que la coordination d’experts s’avère précieuse. Un acheteur peut faire appel à un agent immobilier, un avocat, un conseiller bancaire et un notaire, mais si personne ne veille à la cohérence du processus, des problèmes évitables surgissent rapidement.

Financer votre propriété en tant que non-résident

Le financement est un domaine où les acheteurs internationaux ont souvent besoin d'informations claires. Les banques espagnoles accordent des prêts aux étrangers, mais elles n'évaluent pas de la même manière les demandes des résidents et des non-résidents.

Cela s'explique en partie par le profil des acheteurs et en partie par le type de bien. Selon l'analyse d'Idealista sur les prix payés par les acquéreurs étrangers au second semestre 2025 , les acheteurs non-résidents ont déboursé en moyenne 3 242 €/m², contre 1 839 €/m² pour les ressortissants espagnols , soit environ 75 % de plus en moyenne . Cette situation reflète une forte activité des non-résidents dans les zones côtières les plus prisées, ce qui explique notamment pourquoi les banques appliquent souvent des critères plus stricts.

Sur quoi les banques se concentrent généralement

Les banques recherchent un dossier financier clair et documenté. Elles s'intéressent moins à la confiance que ressent l'acheteur qu'à la facilité d'évaluation du dossier.

Ils examineront généralement de près :

• Revenus stables : salaire, travail indépendant, pension ou revenus mixtes doivent être clairement justifiés.
• Engagements de dette existants : ceux-ci affectent la capacité de remboursement.
• Source des fonds : notamment pour l'acompte et les frais d'achat.
• Qualité du bien : l'emplacement et le potentiel de revente sont également importants pour le prêteur.

Quoi de mieux qu'une course contre la montre de dernière minute ?

Les dossiers de prêt hypothécaire solides sont préparés tôt. Les dossiers fragiles sont constitués après l'acceptation de l'offre, avec des traductions manquantes, des noms incohérents ou des justificatifs de revenus imprécis.

Une préparation utile comprend généralement :

• Passeport et NIE
• déclarations fiscales ou documents fiscaux équivalents
• Preuve de revenus
• relevés bancaires
• Détails des passifs courants
• Preuve de fonds de dépôt

Si vous achetez à crédit, la meilleure solution consiste à tester votre capacité d'emprunt avant de vous engager émotionnellement pour un bien immobilier. En pratique, cela permet souvent d'éviter les pressions contractuelles ultérieures.

Pour les acheteurs qui ont besoin d'être mis en relation, AP Properties Spain peut coordonner avec des contacts de courtiers hypothécaires et des professionnels du droit anglophones sur la Costa Blanca et la Costa Cálida afin que la discussion sur le prêt commence avec des documents et un calendrier réalistes plutôt qu'avec des conjectures.

Établir un budget pour les taxes d'achat et les frais courants

Le prix affiché n'est que le point de départ. Si vous achetez sur la Costa Blanca, l'une des premières vérifications budgétaires consiste à déterminer s'il s'agit d'un bien existant ou d'une construction neuve, car cela influe sur le régime fiscal.

Pour les biens immobiliers en revente dans la Communauté valencienne , la taxe sur les mutations immobilières (ITP) est actuellement de 10 % , mais elle passera à 9 % à compter du 1er juin 2026. Cette réglementation régionale est l'un des détails les plus importants que les acheteurs ignorent lorsqu'ils consultent des guides nationaux généraux.

coûts d'achat uniques

Un budget sérieux doit distinguer les coûts d'achat obligatoires des dépenses facultatives postérieures à l'achat, telles que le mobilier, l'aménagement paysager ou la rénovation.

Pour un achat de revente dans la Communauté valencienne, les acheteurs prévoient généralement :

Le point essentiel est simple : un acheteur qui ne prévoit dans son budget que le prix d’achat convenu subira presque toujours des pressions au pire moment, c’est-à-dire juste avant la signature de l’acte de vente.

Coûts d'entretien courants

Être propriétaire en Espagne implique également de prévoir un budget après la signature de l'acte de vente. Ces frais dépendent du bien immobilier et de la commune ; il est donc conseillé de se renseigner précisément sur le logement concerné plutôt que de les estimer.

Les coûts récurrents courants comprennent :

• IBI : la taxe foncière locale.
• Frais de copropriété : notamment pour les appartements, les maisons de ville et les propriétés situées dans des urbanisations gérées.
• Services publics : eau, électricité, internet et frais d'enlèvement des ordures ménagères.
• Assurance : généralement judicieuse même lorsqu'elle n'est pas obligatoire.
• Obligations fiscales des non-résidents : pertinentes si vous êtes propriétaire en tant que non-résident.

Les acheteurs se concentrent généralement sur leur capacité financière à acquérir le bien. La question la plus pertinente est de savoir si ce bien reste agréable à posséder année après année.

Là où la budgétisation dérape souvent

Les erreurs courantes sont prévisibles :

• Comparer les régions de manière générale : les taxes en vigueur dans une partie de l'Espagne ne s'appliquent pas automatiquement à Alicante.
• Oublier les frais financiers : la mise en place d’un prêt hypothécaire peut modifier le budget total.
• Sans tenir compte de la structure communautaire : un appartement avec vue sur mer et une maison de campagne individuelle engendrent des coûts récurrents différents.
• Ne prévoyez aucune marge de manœuvre : les petits problèmes survenant après la livraison sont fréquents, notamment lors des reventes.

C’est pourquoi la question de savoir si les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Espagne n’est que la première. La question plus pratique est de savoir si votre budget correspond à la région et au type de bien précis que vous recherchez.

Comment mener une vérification préalable rigoureuse et éviter les pièges courants

Un achat sécurisé repose moins sur l'enthousiasme que sur la vérification. Les acheteurs qui rencontrent des difficultés sont rarement imprudents. Le plus souvent, ils supposent que si un bien est présenté avec assurance, les documents sont forcément en règle.

Cette hypothèse est coûteuse. Les maisons rurales, les villas avec extensions, les propriétés héritées et les maisons ayant changé de mains de manière informelle au fil du temps nécessitent toutes une vérification minutieuse.

Que faut-il vérifier ?

Votre avocat devrait procéder à un examen approfondi avant votre engagement définitif. Les documents précis varient selon le bien, mais les vérifications essentielles comprennent généralement :

• Vérification de la propriété : confirmer qui est le propriétaire du bien et qui est légalement autorisé à le vendre.
• Examen du registre : vérification des charges, des dettes ou des hypothèques.
• Planification et examen des permis : particulièrement importants lorsque des extensions, des piscines, des maisons d’hôtes ou des réformes sont prévues.
• Situation de la communauté et des services publics : s’assurer qu’il n’existe pas d’obligations impayées susceptibles de créer des problèmes ultérieurement.
• Documents administratifs et relatifs à l'occupation du bien : s'assurer que le bien peut être utilisé comme prévu.

Problèmes courants que les acheteurs sous-estiment

Certains des problèmes les plus importants ne sont pas évidents lors d'une visite :

Le cadre juridique espagnol reste ouvert aux acheteurs étrangers, mais le contexte politique est désormais scruté de près. Comme le souligne My Spanish Residency dans son analyse de l'achat d'un logement en Espagne , le droit d'acquérir un bien immobilier est garanti, tandis que les débats politiques visant à freiner la demande étrangère ont engendré une incertitude, notamment pour certains acheteurs non européens et les investisseurs. La même source indique que plus de 87 000 acquisitions ont été réalisées par des étrangers en 2024 , ce qui témoigne de la vigueur persistante de la demande internationale malgré ce contexte.

En cas de doute concernant le titre de propriété, le plan d'aménagement ou les pouvoirs du vendeur, ralentissez le processus. Un bien immobilier, même de bonne qualité, reste un mauvais investissement si les documents ne sont pas en règle.

La vérification préalable indépendante n'est pas une option. C'est l'un des aspects les moins coûteux de la transaction, compte tenu du coût d'une erreur.

Votre partenaire pour un achat sécurisé sur la Costa Blanca

Les étrangers peuvent-ils donc acheter un bien immobilier en Espagne ? Oui. La loi le permet, le marché y est habitué, et à Alicante, cela se produit quotidiennement.

Le principal défi n'est pas l'accès légal, mais plutôt d'adapter l'acquisition à vos objectifs, votre budget et votre tolérance au risque. Cela implique d'obtenir le NIE en temps voulu, de bien comprendre le processus d'achat, de se préparer correctement si un financement est nécessaire, de prévoir un budget en fonction de la fiscalité régionale et de considérer la vérification préalable comme une protection plutôt que comme un moyen de retarder l'acquisition.

Pour les acheteurs de la Costa Blanca et de la Costa Cálida, le contexte local est plus important qu'on ne le pense. Un article national général peut certes indiquer que l'Espagne accueille favorablement les acheteurs étrangers, mais il ne vous expliquera généralement pas comment budgétiser l'achat d'un bien en revente dans la Communauté valencienne, à quel point Alicante est réellement ouverte sur le monde, ni pourquoi une villa nécessite des vérifications juridiques bien plus approfondies qu'une autre.

Un dernier point mérite une attention particulière. De nombreux acheteurs étrangers se demandent encore si un achat éligible peut leur permettre d'obtenir un Golden Visa . Les règles en la matière ayant évolué et les acheteurs se basant souvent sur des informations obsolètes, il est essentiel de toujours vérifier cette question auprès des autorités compétentes en matière d'immigration avant d'en tenir compte dans votre stratégie. Le choix du bien immobilier et la planification de la résidence doivent être menés de front, mais ne constituent pas une seule et même démarche.

Un achat sécurisé est tout à fait possible. Il est simplement plus efficace lorsque les aspects juridiques, financiers et locaux sont gérés simultanément plutôt que séparément.

Si vous envisagez un achat sur la Costa Blanca ou la Costa Cálida, AP Properties Spain peut vous aider à évaluer l'emplacement, à présélectionner les propriétés appropriées, à coordonner les visites et à vous mettre en relation avec les professionnels juridiques et financiers nécessaires pour passer de l'intérêt initial à la conclusion sécurisée de la transaction.