Vous avez acheté un bien immobilier en Espagne. Les clés sont en main, les photos sont prises et les plateformes de location sont prêtes. Commence alors la paperasserie, et une question cruciale se pose : quel est le montant exact des impôts espagnols dus, quand faut-il les déclarer et quelles sont les déductions légales possibles ?

C'est là que beaucoup de propriétaires étrangers se font piéger. Non pas parce que les règles sont impossibles à comprendre, mais parce que la plupart des conseils en ligne sur la fiscalité des revenus locatifs en Espagne sont soit trop généraux, soit trop anciens, soit rédigés sans tenir compte des usages spécifiques des biens immobiliers dans des villes comme Alicante, Jávea, Moraira ou la Costa Blanca en général. Si votre bien est à la fois une résidence secondaire et un investissement, les détails comptent.

Votre rêve immobilier en Espagne et la réalité fiscale

Un propriétaire typique sur la Costa Blanca commence par un plan simple : acheter un bien de qualité, en profiter quelques semaines par an, le louer le reste du temps, couvrir les frais, éventuellement réaliser un bénéfice, et conserver le bien sur le long terme.

Ce plan est judicieux. L'erreur est de supposer que l'aspect fiscal est simple simplement parce que l'aspect immobilier semblait facile.

Je constate le même schéma sans cesse. Un acheteur international acquiert un appartement avec vue sur mer à Alicante ou une villa plus au nord sur la côte, commence à prendre des réservations, et ne réalise que plus tard que l'Espagne impose les revenus locatifs différemment selon le statut de résidence, le mode de déclaration, la structure de propriété, et même si le bien est resté inoccupé pendant une partie de l'année.

Règle pratique : si vous possédez un bien immobilier en Espagne qui génère des revenus ou qui est disponible pour un usage privé pendant les périodes d’inoccupation, considérez que vous avez une obligation de déclaration fiscale jusqu’à ce qu’un conseiller qualifié vous confirme le contraire.

La bonne nouvelle, c'est que la fiscalité locative espagnole est gérable si on l'aborde comme un système d'exploitation, et non comme une formalité secondaire. Tenez une comptabilité rigoureuse. Distinguez clairement l'usage personnel de l'usage locatif. Identifiez les dépenses déductibles. Déclarez vos revenus à temps. La plupart des problèmes proviennent d'une mauvaise gestion administrative, et non du taux d'imposition affiché.

Ce qui fait généralement trébucher les propriétaires

• Confusion liée à la résidence . Les propriétaires supposent souvent que la nationalité détermine le traitement fiscal. Ce n'est pas ainsi que cela fonctionne.
• Erreurs dans la comptabilisation des dépenses . Les gens déduisent soit trop peu parce qu'ils font des suppositions, soit trop parce qu'ils considèrent tous les frais liés à la propriété comme déductibles.
• Suivi des périodes de vacance locative . Si le bien n'est pas loué toute l'année, cela ne signifie pas automatiquement qu'il n'y a rien à déclarer pour les jours non utilisés.
• Erreurs liées à la copropriété . Les couples supposent souvent qu'une seule déclaration suffit. Ce n'est souvent pas le cas.

Voici la réalité pratique de l'impôt sur les revenus locatifs en Espagne. Il n'est pas là pour ruiner l'investissement, mais il sanctionnera toute déclaration négligente.

Résident vs non-résident : les règles fiscales fondamentales

Les investisseurs immobiliers locatifs rencontrent plus de difficultés ici qu'ailleurs. Ils se concentrent sur le bien, le loyer ou le prêt hypothécaire, mais en Espagne, la question de départ est différente : êtes-vous résident fiscal espagnol ou non-résident ?

Cette simple classification détermine le régime fiscal, le taux, les modalités de déclaration et la possibilité de déduire les charges locatives des revenus. Une erreur initiale et toute la déclaration repose sur des bases erronées.

En matière d'imposition des revenus locatifs en Espagne, la répartition pratique se présente comme suit :

Cette dernière ligne est celle que beaucoup d'investisseurs étrangers continuent de mal comprendre, notamment les propriétaires britanniques, américains, canadiens et du Moyen-Orient qui consultent des articles rédigés avant que la situation actuelle post-2025 ne devienne un sujet d'actualité. De nombreux guides en ligne reprennent encore l'ancienne règle sans expliquer que la situation des propriétaires non européens nécessite désormais un examen beaucoup plus approfondi à la lumière des changements induits par la jurisprudence et abordés plus loin dans ce guide.

La résidence n'est pas la nationalité

Chaque année, des propriétaires se font piéger par ce genre de situation. Posséder un passeport irlandais ne vous classe pas automatiquement dans une catégorie. De même, posséder un passeport britannique ne répond pas automatiquement à la question.

La résidence fiscale espagnole est déterminée par un critère fiscal, et non par la nationalité. Si vous êtes résident fiscal en Espagne, vous êtes imposé comme tel. Dans le cas contraire, vous êtes considéré comme non-résident et il convient alors de déterminer si votre situation relève du régime fiscal de l'UE/EEE ou de celui des pays hors UE.

Pourquoi la base d'imposition est plus importante que le taux affiché

Les propriétaires sont obsédés par le pourcentage. C'est une erreur.

La différence réside dans le revenu net par rapport au revenu brut . L'imposition sur le revenu net permet de déduire les charges admissibles et de réduire ainsi le montant imposable. L'imposition sur le revenu brut, quant à elle, signifie que le loyer perçu est imposé sans bénéficier de l'exonération habituelle pour charges de fonctionnement, conformément à l'ancien régime applicable aux pays hors UE. Pour une location de vacances gérée de manière intensive, cette différence peut s'avérer très importante.

Un taux plus élevé n'est pas toujours le problème majeur. C'est souvent la taxation du loyer brut qui pose problème.

Utilisez cette liste de vérification avant de faire tout calcul.

1. Veuillez confirmer si vous êtes résident fiscal en Espagne ou non-résident.
2. Si vous n'êtes pas résident, veuillez indiquer si vous êtes soumis au traitement UE/EEE ou au traitement hors UE.
3. Déterminez si votre impôt s'applique au revenu net ou au revenu brut.
4. Ce n'est qu'après cela que vous devrez calculer le rendement et l'impôt dû.

Un dernier point. Si le bien est loué une partie de l'année et utilisé à titre privé le reste du temps, le traitement fiscal est rarement aussi simple que les propriétaires l'espèrent. Les périodes de location et d'utilisation privée doivent souvent être traitées séparément.

C'est la première chose à réussir. Tout le reste en dépend.

Calculer votre impôt à payer : ce que vous pouvez déduire

Vous achetez une location sur la Costa Blanca, les réservations sont prometteuses, puis arrive la déclaration d'impôts. Les propriétaires qui conservent la plus grande part de ces revenus ne sont pas ceux qui cherchent à contourner la réglementation. Ce sont ceux qui suivent scrupuleusement chaque dépense légitime dès le départ et qui distinguent clairement les périodes de location des périodes d'utilisation privée.

Si vous êtes imposé sur le revenu locatif net, les déductions sont un élément crucial pour le succès ou l'échec de votre imposition.

La règle est simple. Vous pouvez généralement déduire les dépenses directement liées à la perception des revenus locatifs et justifiées par des pièces justificatives. En revanche, si une dépense est personnelle, de nature financière ou mal documentée, attendez-vous à des difficultés.

Les coûts qui comptent généralement le plus

Examinez attentivement ces catégories :

• Réparations et entretien. Les travaux d'entretien courant nécessaires au maintien de la valeur locative du bien sont généralement pris en charge. En revanche, la rénovation d'une cuisine, un agrandissement important ou une modernisation constituent un problème différent et ne doivent pas être considérés comme des réparations de routine.
• Assurances. L’assurance habitation, l’assurance propriétaire et les autres polices d’assurance liées à la location doivent être clairement consignées.
• Intérêts hypothécaires. Seuls les intérêts sont généralement pertinents, et non le montant total du remboursement hypothécaire mensuel.
• Charges de copropriété. Il s'agit de frais de fonctionnement standard pour de nombreux appartements, lotissements et résidences de vacances.
• L'IBI et autres taxes foncières locales similaires font partie des frais courants liés à la possession d'un bien locatif en Espagne.
• Frais de gestion et d'administration. Si un agent ou un gestionnaire immobilier s'occupe des réservations, de l'accueil des clients, de la coordination du ménage ou de l'administration du bien, conservez les factures.
• Les charges (électricité, eau, internet, etc.) sont à la charge du propriétaire et peuvent avoir une incidence importante si elles sont incluses dans le loyer.

L'erreur fréquente consiste à confondre réparations et améliorations. Les services fiscaux sont très attentifs à cette distinction. Repeindre, réparer une chaudière ou remplacer un appareil électroménager défectueux ne revient pas à augmenter la valeur du bien par une rénovation complète.

À quoi ressemblent de bons disques

Une mauvaise tenue des registres coûte de l'argent aux propriétaires. C'est là le cœur du problème.

Garder:

• Factures au nom du propriétaire
• Preuve du paiement
• contrats de location ou registres de réservation
• Un calendrier indiquant les jours de location et les jours d'utilisation privée
• Relevés bancaires correspondant aux loyers perçus et aux dépenses payées

Ne vous fiez pas aux captures d'écran, aux informations de carte imprécises ou aux coordonnées incomplètes du fournisseur. Si une dépense ne peut être rattachée au bien et à l'activité de location, considérez-la comme non justifiée.

Une comptabilité rigoureuse n'est pas une simple formalité administrative. C'est ce qui rend une déduction justifiée.

Le piège que les gens ignorent

Les locations à mi-année exigent des calculs plus précis que ce que beaucoup de propriétaires imaginent. Si le bien est loué pendant certaines périodes et conservé pour un usage privé ou laissé vacant pendant d'autres, il est impossible d'intégrer indistinctement tous les frais annuels dans un seul chiffre de loyer et de croiser les doigts.

Les périodes d'inoccupation peuvent engendrer des problèmes fiscaux distincts. Comme l'explique le guide relatif à l'imposition des revenus locatifs en Espagne, les propriétaires peuvent être imposés sur un revenu locatif forfaitaire pour les jours où le bien n'est pas loué, calculé sur la base de la valeur cadastrale et au prorata de la période concernée.

Cela pose souvent problème aux propriétaires de résidences secondaires sur la Costa Blanca. Les mois d'août et de Pâques peuvent afficher complet, quelques semaines peuvent être réservées pour un séjour familial, et le reste de l'année peut rester inoccupé. Vos registres doivent indiquer précisément les jours correspondant à chaque catégorie.

Ma recommandation

Considérez le bien comme un actif commercial dès la première réservation.

Conservez un dossier pour les loyers perçus, un autre pour les frais, un troisième pour les documents de propriété et un calendrier d'occupation que vous mettrez à jour régulièrement. Les propriétaires qui procèdent ainsi déclarent généralement leurs revenus correctement et repèrent les déductions insuffisantes avant même que le fisc ne les détecte.

Les déductions fiscales révolutionnaires de 2025 pour les investisseurs non membres de l'UE

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier hors UE/EEE, c'est à ce stade que la plupart des conseils publiés deviennent peu fiables. De nombreux sites web continuent de répéter l'ancienne règle comme si rien n'avait changé.

C'est dépassé.

D'après l'analyse de l'arrêt de la Cour nationale espagnole de juillet 2025 relatif aux déductions locatives pour les non-résidents , la Cour a reconnu le droit des bailleurs non ressortissants de l'UE/EEE de déduire les charges nécessaires liées à leur bien locatif. Cette même analyse précise que la décision n'est pas définitive , qu'elle peut faire l'objet d'un réexamen et qu'elle pourrait ouvrir la voie à des demandes de remboursement dans le délai de prescription de quatre ans prévu par la loi espagnole .

Pourquoi c'est si important

Selon l'ancienne réglementation, de nombreux propriétaires non ressortissants de l'UE/EEE étaient traités beaucoup plus durement que les propriétaires ressortissants de l'UE/EEE, car ils étaient généralement imposés sur le revenu brut sans déductions. Cette décision change la donne.

La question essentielle n'est plus seulement : « Quel passeport possédez-vous ? » Il s'agit aussi de savoir « Quelles dépenses pouvez-vous justifier et pour quelles périodes ? »

Les dépenses actuellement au centre de l'attention

Les articles récents consacrés à cette décision font état de déductions pour les dépenses nécessaires, telles que :

• Intérêts hypothécaires
• Réparations
• IBI
• Frais communautaires
• Assurance
• Frais de gestion
• Services publics

Cela ne signifie pas que tous les propriétaires doivent se précipiter pour déposer une déclaration sans conseil. Cela signifie que les investisseurs non membres de l'UE/EEE doivent cesser de se fier à d'anciens résumés affirmant que les déductions sont catégoriquement impossibles.

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier non européen, la documentation est désormais un atout majeur. Sans justificatifs, la nouvelle ouverture risque d'être inutile en pratique.

Mon avis sur ce qu'il faut faire maintenant

Adoptez une approche disciplinée.

Premièrement, rassemblez toutes les factures et tous les justificatifs de paiement relatifs au bien locatif. Deuxièmement, consultez un professionnel qui maîtrise la décision de justice et les possibilités de modifications ou de demandes de remboursement. Troisièmement, ne considérez pas l'affaire comme définitivement réglée, car la décision n'est pas définitive.

Il s'agit du changement le plus important en matière d'imposition des revenus locatifs en Espagne pour les investisseurs non européens depuis des années. Les anciens conseils sont non seulement incomplets, mais peuvent aussi, dans certains cas, vous coûter cher.

Déclaration de revenus Modèle 210 et échéances clés

Une bonne planification fiscale ne sert à rien si vous remplissez le mauvais formulaire, si vous déclarez vos impôts en retard ou sous le nom du mauvais propriétaire.

Pour les propriétaires non-résidents, le formulaire Modelo 210 est celui à connaître. Le principal changement de procédure est que, pour les revenus locatifs perçus à partir de 2024 , les propriétaires non-résidents doivent déposer une déclaration annuelle avant le 20 janvier de l'année suivante, remplaçant ainsi le système trimestriel précédent, conformément aux instructions relatives au dépôt annuel du formulaire Modelo 210 pour les propriétaires non-résidents . Ces mêmes instructions précisent que pour les biens détenus en copropriété, chaque propriétaire doit déposer une déclaration séparée .

Ce que signifie concrètement la modification des exigences de déclaration annuelle

C'est plus simple que l'ancienne méthode, mais seulement si votre comptabilité est bien tenue.

Au lieu de traiter chaque période comme une impasse distincte, vous avez désormais besoin d'un seul relevé annuel clair comprenant :

• loyer perçu,
• dépenses déductibles le cas échéant,
• pourcentages de participation,
• et la répartition entre l'utilisation locative et l'utilisation non locative.

Cela paraît plus simple, et ça l'est. Mais cela signifie aussi qu'on ne peut pas improviser à la dernière minute.

Le processus de dépôt que je recommande

1. Réconciliez l'année en avance
   N'attendez pas janvier. Rapprochez les données relatives aux loyers, aux dépenses et à l'occupation des locaux dès le début de l'année.
2. Séparer correctement les copropriétaires
   Si la propriété est détenue conjointement, chaque propriétaire devrait avoir ses propres chiffres concernant sa part.
3. Vérifiez les documents avant de déposer votre demande.
   Vérifiez les factures, les preuves de paiement et les relevés de l'agent. Si un élément est manquant, corrigez l'erreur avant de procéder au retour.
4. Préparez-vous pour l'échéance de janvier
   Annuel ne signifie pas relâchement. Cela signifie que le travail est intensif.

C’est au niveau de la copropriété que de nombreux dossiers tournent mal.

Les couples qui achètent ensemble pensent souvent qu'une seule déclaration suffit, car le bien n'a qu'une seule adresse et un seul revenu. En Espagne, ce n'est pas le cas. Chaque copropriétaire est déclaré séparément.

C'est particulièrement important si l'un des associés tient une comptabilité plus rigoureuse que l'autre, ou si les dépenses ont été réglées à partir de comptes différents. Il est essentiel que les documents soient harmonisés avant l'établissement du formulaire, et non après.

Janvier n'est pas le moment de découvrir que les factures d'un propriétaire ont été payées à partir du compte de l'autre propriétaire sans aucune trace d'audit claire.

Synthèse des éléments : un exemple de calcul

Vous achetez une villa à Moraira, les réservations sont prometteuses et les revenus locatifs bruts semblent justifier l'investissement. Puis, la déclaration d'impôts espagnole est correctement établie et le chiffre final qui compte apparaît : votre revenu net.

Prenons l'exemple d'un propriétaire allemand qui loue son bien une partie de l'année et l'occupe à titre privé le reste du temps. En tant que non-résident de l'UE/EEE, ce propriétaire est imposé à 19 % sur son revenu locatif net. Le calcul se fait donc sur le loyer perçu, duquel sont déduits les charges déductibles liées à l'activité locative.

Le calcul pratique est simple :

• commencer par le loyer brut perçu pendant les périodes de location de la villa,
• soustraire les dépenses admissibles telles que l'assurance, les frais communautaires, l'IBI, les réparations, les intérêts hypothécaires et les frais d'agent ou de gestion,
• Répartissez les chiffres en fonction de la part de propriété s'il y a plus d'un propriétaire,
• appliquer le taux de 19 % au bénéfice net résultant pour chaque propriétaire.

Cela vous donne le montant de la taxe locative due pour la période de location.

Un exemple simple permet de mieux comprendre. Si le propriétaire perçoit 24 000 € de loyers et a 9 000 € de charges locatives déductibles, son bénéfice imposable est de 15 000 €. Avec un taux de 19 %, l’impôt sur le revenu locatif en Espagne s’élève à 2 850 €.

C’est ce résultat que les investisseurs doivent mesurer. Ni le loyer brut, ni le rendement affiché. Le chiffre restant après application correcte des taxes espagnoles.

Après 2025, cette comparaison prendra encore plus d'importance car des conseils obsolètes continuent d'induire en erreur de nombreux propriétaires non-résidents, notamment les investisseurs hors UE/EEE, quant aux déductions fiscales. Si vous consultez d'anciens articles, abordez-les avec prudence. Les règles sur lesquelles on s'est appuyé pendant des années ne constituent plus un guide fiable.

Un point important est souvent négligé : si la villa est restée inoccupée ou réservée à un usage privé pendant une partie de l’année, la taxe locative ne représente qu’une partie du calcul. Un impôt sur le revenu imposable peut s’appliquer pour les périodes non louées ; le coût annuel de la taxe ne se limite donc pas toujours aux seules semaines réservées.

Une bonne comptabilité préserve votre marge. Une mauvaise comptabilité augmente votre facture fiscale car les dépenses non justifiées sont généralement rejetées lors d'un contrôle. Sur la Costa Blanca, je le constate constamment. Le bien est performant en réalité, mais la documentation est lacunaire, ce qui entraîne un résultat fiscal plus défavorable qu'il ne devrait l'être.

Vos prochaines étapes et les questions fréquentes de nos experts en fiscalité

Si vous possédez ou envisagez d'acquérir un bien locatif en Espagne, votre prochaine étape doit être concrète et non théorique. Préparez vos documents administratifs avant la date limite de dépôt.

Que faut-il organiser maintenant ?

• Documents de propriété : actes de propriété, pièces d’identité et parts de propriété si le bien est détenu conjointement.
• Documents de location : contrats, confirmations de réservation, relevés d’agent et reçus de paiement.
• Justificatifs de dépenses . Factures et preuves de paiement pour chaque dépense que vous souhaitez faire examiner.
• Utilisez un calendrier . Indiquez clairement les jours de location, les jours vacants et les jours d'usage personnel.
• Déclarations fiscales antérieures . Particulièrement important pour les propriétaires non-résidents de l'UE/EEE qui se demandent si la récente décision de justice affecte leurs déclarations antérieures.

Un bon conseiller fiscal ou gestionnaire local n'est pas une option. Pour les investisseurs étrangers, il fait partie intégrante de la structure de leur investissement. L'intérêt ne réside pas seulement dans la conformité, mais aussi dans la clarté.

Questions à poser à votre conseiller

Posez des questions directes. Les bons conseillers y répondent directement.

• Comment suis-je classé(e) pour le calcul de la taxe locative espagnole ?
• Quelles sont les dépenses susceptibles d'être déductibles et lesquelles ne le sont pas ?
• Comment dois-je comptabiliser les périodes pendant lesquelles le bien était inoccupé ou utilisé à titre privé ?
• Si je suis copropriétaire du bien, comment les revenus et les coûts doivent-ils être répartis ?
• Si je ne suis pas ressortissant de l'UE/EEE, mes déclarations de revenus précédentes doivent-elles être réexaminées à la lumière de la décision de justice de 2025 ?

Le meilleur moment pour régler un problème de taxe foncière en Espagne est avant le dépôt de la déclaration. Le deuxième meilleur moment est avant que le fisc ne pose des questions.

FAQ

Mon conjoint et moi sommes copropriétaires de notre bien immobilier. Pouvons-nous faire une seule déclaration de revenus ?

Non. En Espagne, chaque copropriétaire est considéré comme un contribuable distinct à cet égard, donc chaque propriétaire remplit sa propre déclaration Modelo 210 pour sa part.

Dois-je facturer la TVA sur mes revenus locatifs ?

Pour les locations résidentielles classiques de longue durée, ce problème ne se pose généralement pas pour la plupart des propriétaires privés. En revanche, les locations de vacances de courte durée avec services hôteliers peuvent rapidement devenir plus complexes. Si votre activité locative inclut des prestations supplémentaires, il est conseillé de vous renseigner avant de prendre une décision.

Mon pays d'origine a une convention de double imposition avec l'Espagne. Cela signifie-t-il que je ne paie pas d'impôts en Espagne ?

Non. Un traité ne dispense pas de l'obligation de déclaration en Espagne. Il permet généralement d'éviter la double imposition d'un même revenu, mais l'Espagne exige toujours que les revenus fonciers espagnols soient correctement déclarés.

Je suis propriétaire d'un bien immobilier hors UE. Dois-je modifier mes anciennes déclarations de revenus maintenant ?

C'est possible, mais ne prenez pas cette décision à la légère. La décision de justice de juillet 2025 a ouvert une brèche importante, mais la situation n'est pas encore tranchée. Avant d'entreprendre toute action, consultez un professionnel afin d'examiner les dates, les documents et les pièces antérieures.

Si vous achetez, vendez ou repositionnez un bien immobilier d'investissement sur la Costa Blanca et souhaitez bénéficier de conseils avisés sur les aspects pratiques de la propriété en Espagne, AP Properties Spain peut vous accompagner tout au long du processus grâce à sa connaissance du marché local et son soutien discret.