En 2025, les acheteurs étrangers ont représenté 43,29 % des acquisitions résidentielles à Alicante , contre 13,82 % pour l'ensemble de l'Espagne . Cet écart modifie votre approche de l'immobilier étranger en Espagne. Vous n'investissez pas dans un marché national uniforme, mais dans un environnement fortement international et réglementé localement, où la commune, le type de bien, son usage prévu et les personnes à qui il sera destiné priment sur une simple brochure publicitaire. ( Registraires fonciers espagnols )

Pour les acheteurs s'intéressant à La Romana, Alicante et la Costa Blanca en général, la stratégie la plus judicieuse est simple : choisir d'abord le secteur géographique, vérifier ensuite la légalité du bien, et enfin négocier. Une vue sur mer peut être un atout indéniable, mais elle ne saurait compenser un titre de propriété incohérent, un projet de location irréalisable ou des travaux de rénovation non reconnus par la mairie.

Tendances de la demande étrangère dans l'est de l'Espagne

En 2025, les acheteurs étrangers ont représenté 13,82 % des acquisitions immobilières en Espagne , soit environ 97 500 transactions , contre environ 93 000 en 2024. Leur part au niveau national était inférieure aux 14,98 % enregistrés en 2023 , mais les moyennes nationales masquent la forte concentration de ces acquisitions dans l'est et le sud-est du pays. Les acheteurs étrangers ont représenté 27,65 % des achats dans la Communauté valencienne , 21,42 % dans la région de Murcie et 43,29 % dans la province d'Alicante ( Registraires fonciers espagnols ).

Alicante est donc un marché fortement international, et non un marché marginal de résidences secondaires. Près d'un achat résidentiel sur deux est réalisé par un acheteur étranger. Parmi ces acheteurs étrangers, les Britanniques représentent 7,97 % , suivis des Allemands ( 6,52 %) , des Néerlandais ( 6,31 %) , des Marocains ( 5,74 %) , des Roumains ( 5,24 %) , des Français ( 5,11 %) et des Italiens ( 5,05 %) . Ces groupes d'acheteurs créent de la demande, mais ne facilitent pas pour autant la revente de tous les biens. ( Registraires fonciers espagnols )

Pourquoi la concentration est importante

La demande internationale se concentre là où convergent attraits côtiers, infrastructures de transport, services établis et liquidité du marché de la revente. La Communauté valencienne et l'Andalousie ont représenté à elles seules environ 65 % des transactions immobilières réalisées en Espagne par des non-résidents en 2023. Cette année-là, les acquéreurs étrangers non-résidents ont représenté environ 20 % à 25 % des transactions résidentielles dans la Communauté valencienne . ( Présentation de la Banque d'Espagne )

Cette concentration engendre à la fois concurrence et opportunités. Avant d'acheter, il est essentiel d'identifier les futurs acquéreurs potentiels du bien. Une maison peut convenir à des retraités britanniques, à une famille néerlandaise recherchant une résidence secondaire, à un ménage espagnol souhaitant y vivre à l'année, ou encore à un investisseur en quête de revenus locatifs légaux. Chaque type d'acquéreur privilégie des critères différents en matière d'accès, de services, d'agencement et de documentation.

Règle pratique : considérez la demande internationale comme une condition du marché, et non comme une garantie de revente.

Les mouvements de population renforcent l'intérêt d'analyser la demande tout au long de l'année. Au premier trimestre 2025, la Communauté valencienne a enregistré une croissance démographique de 0,50 % , tandis que la région de Murcie a connu une croissance de 0,26 % . Le tourisme influence ces marchés, mais les déménagements, l'emploi, les mouvements familiaux et l'installation permanente influent également sur les décisions en matière de logement. ( Statistiques du premier trimestre de l'Office espagnol de l'état civil )

Pour un acheteur étranger, la recommandation est claire : il est essentiel de recourir dès le départ à une expertise locale en matière de transactions, à une communication multilingue et à une coordination juridique indépendante. Un guide local pourra expliquer les grandes lignes du processus. Seule une vérification préalable sur place permettra de s’assurer qu’un bien immobilier à La Romana bénéficie d’un permis d’urbanisme, d’un accès fiable, de services publics documentés et d’une clientèle potentielle crédible pour la revente.

Naviguer sur les micromarchés de la Costa Blanca et de la Costa Cálida

Alicante, Murcie, Almería et la Costa del Sol constituent des marchés distincts, et non des destinations côtières interchangeables. Les profils des acheteurs, les normes de construction, les infrastructures de transport, les services et la concurrence internationale varient considérablement. Même au sein de la Costa Blanca, une villa à l'intérieur des terres, à La Romana, présente un profil de risque et de revente différent de celui d'un appartement à Torrevieja, d'une maison de ville à Orihuela Costa ou d'une résidence neuve près d'Alicante.

Comparez l'emplacement avec l'usage prévu

La Romana convient aux acheteurs recherchant espace, intimité et un cadre champêtre dans la province d'Alicante. Ce bien peut convenir à une installation permanente, une résidence secondaire ou un projet de rénovation, à condition que l'acheteur vérifie l'accès légal, les raccordements aux réseaux, les documents de construction et la proximité des commerces et services. Un appartement en bord de mer peut susciter une demande plus saisonnière et faciliter une gestion simplifiée, notamment pour les locations à durée déterminée. Les charges de copropriété, le règlement de copropriété et les restrictions de location peuvent toutefois impacter le coût final.

La Costa Cálida présente un profil d'acheteurs et une offre immobilière distincts. À Murcie, la participation étrangère a représenté 21,42 % des acquisitions en 2025 , un chiffre inférieur à celui d'Alicante, mais témoignant d'une demande internationale substantielle. La région de Murcie a également enregistré une croissance démographique de 0,26 % au premier trimestre 2025 , ce qui soutient l'intérêt des ménages locaux et des investisseurs étrangers. Comme indiqué précédemment, les statistiques régionales disponibles permettent d'analyser la demande permanente en parallèle du tourisme.

Choisir le marché en fonction de l'usage prévu :

• Déménagement permanent : Vérifiez l’accès toute l’année aux soins de santé, aux commerces, aux écoles et aux services professionnels.
• Propriété saisonnière : Assurez-vous que le logement reste sûr, facile à entretenir et abordable pendant votre absence à l’étranger.
• Location longue durée : tester son attrait auprès des locataires locaux plutôt que de se fier uniquement à la demande saisonnière.
• Location de vacances : Vérifiez que l’utilisation est autorisée et que toute licence ou inscription peut être vérifiée.
• Revente : Identifiez l’acheteur potentiel et les biens concurrents qu’il comparera.

La municipalité est l'unité d'investissement

Les moyennes nationales sont trop générales pour un achat sérieux. Comparez la municipalité et le type de propriété exacts. Vérifiez si la maison est neuve ou d'occasion, en ville ou à la campagne, individuelle ou en lotissement, proche des services ou nécessitant une voiture, et adaptée à une occupation à l'année ou saisonnière.

La Costa de Almería et la Costa del Sol peuvent susciter un vif intérêt international, mais les risques de liquidité varient d'un bien à l'autre. Une villa de prestige, destinée à une clientèle aisée, offre un profil de revente différent de celui d'un appartement bien situé et présentant un attrait plus large. Un bien immobilier plus abordable à l'intérieur des terres peut offrir plus d'espace, mais nécessitera d'importants travaux avant de répondre aux attentes des acheteurs internationaux.

Votre objectif détermine le lieu idéal. Ne vous demandez pas quelle côte est la « meilleure ». Demandez-vous plutôt quelle municipalité soutient votre projet, votre budget, ses capacités de gestion et votre projet de sortie.

Pour un achat à La Romana, effectuez une analyse approfondie du bien avant de vous y attacher. Vérifiez l'état des routes, l'accès à l'eau et à l'électricité, la connexion internet, les documents d'urbanisme et les services à proximité. Comparez ensuite le bien avec d'autres options réalistes dans l'arrière-pays d'Alicante. Une villa rurale doit être évaluée par rapport à des maisons similaires, et non par rapport à un appartement de vacances en bord de mer, dont la clientèle et le modèle économique sont différents.

Conditions légales et structures fiscales pour les acheteurs internationaux

Les acquisitions transfrontalières s'avèrent onéreuses lorsque l'acheteur considère les formalités administratives comme une simple étape finale. La démarche appropriée consiste à identifier l'acheteur, à préparer le montage financier, à solliciter un avis juridique indépendant, à vérifier la propriété et à calculer les taxes avant tout engagement de fonds.

Commencez par l'identification et les services bancaires.

Un acheteur étranger a généralement besoin d'un numéro d'identification d'étranger (NIE ) pour effectuer des transactions fiscales telles que l'achat d'un bien immobilier et l'ouverture d'un compte bancaire espagnol. Les non-résidents peuvent en faire la demande auprès d'une ambassade ou d'un consulat d'Espagne, ou désigner un représentant en Espagne. Le NIE permet de vous identifier à des fins administratives et fiscales, mais ne vous confère pas le droit de résidence. ( Conseils du gouvernement britannique sur l'achat d'un bien immobilier en Espagne )

Obtenez-le au plus tôt. Votre avocat ou représentant peut vous aider à coordonner la demande, tandis que la banque exigera généralement une pièce d'identité, un justificatif de domicile fiscal et une preuve de la provenance des fonds. Préparez ces documents avant de signer un compromis de vente. Tout retard à ce stade peut avoir des répercussions sur le financement, les contrats, les services publics et la livraison du bien.

Taxe distincte pour les constructions neuves et les reventes

Pour un logement neuf, la TVA est généralement de 10 % du prix d'achat . Les logements sociaux ou faisant l'objet d'un programme de promotion immobilière peuvent bénéficier d'un taux réduit de 4 % . L'acheteur paie généralement la TVA au vendeur, qui la reverse à l'administration fiscale. Il est conseillé de vérifier la classification du bien avant d'appliquer le taux réduit dans votre budget. (Informations du gouvernement espagnol sur la taxe foncière)

Les acquisitions de biens immobiliers existants sont soumises à une structure fiscale régionale différente ; il est donc inutile d'appliquer le calcul applicable aux constructions neuves à un logement existant. Votre avocat espagnol indépendant devrait établir un devis détaillé pour la transaction, incluant la taxe d'acquisition, les frais de notaire, d'enregistrement, les démarches juridiques, le financement et tous les rapports techniques.

Un dossier d'achat solide doit comprendre :

1. Documents d'identité : Passeport, demande ou certificat NIE, informations sur la résidence fiscale et procurations le cas échéant.
2. Justificatifs de fonds : relevés bancaires et documents expliquant l’origine légale de l’argent.
3. Preuves de propriété : informations du registre foncier, données cadastrales, actes et informations sur les charges.
4. Preuves de planification : permis, déclarations, documents d’occupation ou d’habitabilité et dossiers de modifications.
5. Examen du contrat : conditions de réservation, conditions de dépôt, délais d’exécution et recours en cas de manquement de l’une ou l’autre des parties.

Le notaire est indispensable, mais il est neutre. Il ne remplace pas l'avocat de l'acheteur, ne négocie pas les conditions commerciales et n'examine pas tous les risques pratiques. Faites examiner le dossier par votre propre conseiller juridique avant de signer ou de verser un acompte.

Le nouveau cadre réglementaire des locations de vacances

Les revenus locatifs de vacances ne sont pas automatiques pour un bien immobilier en bord de mer. La réglementation espagnole en matière de locations saisonnières exige que les logements proposés sur les plateformes en ligne affichent un numéro d'enregistrement. Ce numéro peut être retiré en cas de non-respect des obligations légales ou de non-conformités persistantes.

En juillet 2025, les autorités avaient recensé plus de 215 000 demandes de location saisonnière et de courte durée , dont 169 908 demandes de location touristique, soit 78,87 % du total. Ce volume témoigne d’une évolution majeure des pratiques de conformité, et non d’une autorisation pour chaque bien inscrit sur un portail. Un acheteur doit vérifier chaque bien individuellement avant de considérer les revenus locatifs prévisionnels comme fiables. ( Mise à jour du gouvernement espagnol sur l’enregistrement des locations )

Vérifiez la chaîne d'autorisation complète

La mention « location touristique autorisée » ne constitue pas une preuve de droit cessible. Avant de signer, demandez à votre avocat de vérifier :

• Autorisation régionale : Le bien est-il conforme à la réglementation valencienne ou murcienne pour l’activité envisagée ?
• Planification municipale : Le permis de construire autorise-t-il l’hébergement touristique à cette adresse ?
• Règlement de la copropriété : L’association des propriétaires a-t-elle adopté des restrictions concernant les locations de courte durée ?
• État de l'enregistrement : L'enregistrement est-il actif, correctement lié à la propriété et utilisable après finalisation ?
• Conformité physique : Le logement répond-il aux normes applicables en matière de sécurité, d'équipement et d'occupation ?
• Transférabilité : L’autorisation reste-t-elle valable après la vente, ou l’acheteur doit-il soumettre une nouvelle demande ?

L'obtention d'une licence, d'un numéro d'immatriculation et l'approbation de la communauté sont des démarches distinctes. Votre contrat de vente doit préciser qui assume les risques si l'usage locatif prévu ne peut être confirmé avant la signature de l'acte authentique. Ne versez aucun acompte sur la base d'assurances verbales ou d'une immatriculation expirée.

Comparer trois scénarios opérationnels

Modélisez l'achat en fonction de trois utilisations, plutôt que de vous fier à une seule prévision optimiste concernant la location de vacances :

Alicante compte 35 716 logements touristiques , ce qui la place parmi les provinces espagnoles affichant les chiffres les plus élevés. Ce chiffre confirme l'existence d'un marché de la location de vacances bien établi, et non une autorisation pour une adresse en particulier. Veuillez vous renseigner sur les exigences en matière de licences, d'enregistrement, d'urbanisme et de copropriété à Valence avant d'intégrer les revenus locatifs dans vos calculs de financement ou de rentabilité. ( Données de l'Institut national de la statistique sur les logements touristiques )

Recommandation : Si l’achat ne concerne que la location saisonnière, il est conseillé de ne pas procéder à l’acquisition tant que des conseillers qualifiés n’ont pas documenté par écrit l’usage autorisé. Si le bien peut également servir d’investissement à moyen ou long terme, ou à usage personnel, le profil de risque de l’investissement est plus acceptable.

La valeur d'un cabinet de conseil spécialisé dans les transactions transfrontalières

Un portail immobilier peut vous présenter des annonces. Il ne peut cependant pas garantir que l'extension rurale est bien enregistrée, que la location touristique est autorisée par la commune, que les documents du vendeur sont conformes ou que le projet de rénovation est réaliste. Ces vérifications nécessitent l'intervention de professionnels connaissant la commune et capables de coordonner les différents intervenants.

D'après la Banque d'Espagne, les non-résidents étrangers possédaient environ 11 % du parc immobilier d'Alicante , contre environ 2 % au niveau national . Cette répartition de la propriété explique pourquoi l'accompagnement multilingue et la coordination des transactions ne sont pas de simples options à Alicante : elles font partie intégrante du fonctionnement du marché. ( Analyse de la Banque d'Espagne sur la propriété étrangère )

À quoi ressemble un soutien significatif ?

Un cabinet de conseil spécialisé doit apporter une valeur ajoutée avant et après la visite :

• Choix de la zone : Comparez La Romana avec des alternatives côtières et intérieures en fonction de votre utilisation prévue, des services proposés et du marché de revente.
• Présélection : Éliminer rapidement les biens inadaptés, notamment les logements dont la documentation est imprécise ou dont les hypothèses de loyer sont irréalistes.
• Négociation : Utiliser les conclusions juridiques et techniques pour fixer les termes, les conditions et les délais.
• Coordination : Assurez-vous que l'avocat de l'acheteur, le notaire, la banque, le géomètre, l'architecte et le vendeur soient bien alignés.
• Communication : Expliquez les documents et décisions espagnols dans une langue que vous comprenez, sans prétendre que la traduction remplace un avis juridique.
• Service après-vente : coordonner les architectes et les constructeurs lorsque le bien nécessite une rénovation, des améliorations énergétiques ou une livraison clé en main.

AP Properties Spain illustre ce modèle. Ce cabinet de conseil, basé sur la Costa Blanca et la Costa Cálida, accompagne les acheteurs internationaux dans la sélection des biens, la coordination administrative, les négociations, la finalisation de la vente et les travaux de rénovation, en collaboration avec des architectes et des entreprises de construction. Un bon conseiller ne vous mettra pas la pression pour acheter. Il vous aidera à identifier les biens qui ne valent pas la peine d'être acquis.

Réaliser une acquisition immobilière sécurisée et transparente

Un achat sécurisé repose sur des preuves. Avant tout versement, votre avocat doit vérifier la concordance des informations figurant au registre foncier, au cadastre, sur l'acte de propriété, les documents d'urbanisme et sur le bien immobilier. Toute incohérence peut être justifiée, mais cette justification doit être consignée par écrit avant la signature.

Les chèques qui protègent l'achat

Commencez par vérifier la propriété et les charges. Assurez-vous que le vendeur est bien propriétaire du bien et que les hypothèques, privilèges, servitudes et autres charges sont identifiés et réglés. Obtenez confirmation du statut fiscal (taxe foncière et charges de copropriété), y compris toute cotisation extraordinaire en cours.

Ensuite, examinez la légalité de l'usage. Pour une maison rurale près de La Romana, vérifiez la classification du terrain, les permis de construire, la présence d'une piscine, de dépendances, de droits d'eau, de limites de propriété et d'accès légal. Pour une propriété en bord de mer ou en copropriété, vérifiez le statut d'urbanisme, les documents d'occupation, le règlement de copropriété, les informations énergétiques et les éventuelles restrictions de location. Une rénovation, même esthétique, ne constitue pas une preuve que les travaux étaient autorisés.

Le contrat doit refléter les conclusions de l'accord. Il doit décrire précisément le bien, indiquer ce qui est inclus, définir le calendrier des travaux et protéger votre dépôt en cas de problème juridique ou d'urbanisme majeur. Votre avocat doit examiner le contrat de réservation avant que vous ne le signiez, et non après.

L'ordre le plus sûr est le suivant : avocat d'abord, documents ensuite, argent en dernier.

Le parc immobilier touristique important d'Alicante rend la vérification préalable des locations particulièrement cruciale, mais ce principe s'applique à tout usage prévu. Si vous recherchez un lieu de villégiature privé, assurez-vous de l'accès et de l'entretien. Si vous souhaitez y vivre en résidence secondaire, vérifiez la disponibilité des services à l'année. Si vous envisagez un investissement, étudiez des alternatives légales plutôt que de compter uniquement sur les revenus locatifs saisonniers.

La propriété reste la propriété même après la signature de l'acte de vente. Avant votre départ d'Espagne, pensez à souscrire une assurance, à souscrire un abonnement aux services publics, à déclarer vos impôts, à prévoir l'entretien du bien et à vous assurer de la supervision locale. Conservez les factures et les documents officiels, notamment ceux relatifs aux travaux d'amélioration, car ils peuvent être importants lors de la vente ou du transfert de propriété.

L'acquisition d'un bien immobilier en Espagne peut constituer un choix de vie judicieux et un investissement sûr à long terme, à condition que l'achat soit validé sur les plans juridique, opérationnel et de la revente. Si vous souhaitez une évaluation locale des biens disponibles à La Romana, Alicante, sur la Costa Blanca ou la Costa Cálida, contactez AP Properties Spain pour leur faire part de vos projets, des documents nécessaires et de vos projets de rénovation. Leur équipe vous accompagnera dans la recherche, les négociations et la finalisation de l'achat avant tout engagement financier.