Si vous envisagez de vendre votre maison en Espagne, vous vous demandez peut-être : combien vais-je réellement recevoir une fois tous les frais, taxes et autres charges payés ?

Que vous soyez résident espagnol ou non-résident, le processus comporte certains coûts qui peuvent faire une grande différence sur votre bénéfice final.

Dans ce guide, AP Properties Spain , fiers lauréats des Luxury Lifestyle Awards 2024 et 2025, détaille tous les frais auxquels vous pouvez vous attendre lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne. Nous vous expliquerons leur nature, les différences entre résidents et non-résidents, et vous donnerons quelques conseils pour vous préparer à l'avance et éviter les mauvaises surprises à la signature du contrat.

1. Frais d'agence immobilière

La plupart des vendeurs en Espagne choisissent de travailler avec une agence immobilière agréée, en particulier lorsqu'ils ciblent des acheteurs internationaux.
À quoi ça sert :

• Commercialisation de votre propriété (photos professionnelles, vidéos, annonces, campagnes sur les réseaux sociaux)
• Gestion des visites et des négociations
• Gestion des démarches juridiques et administratives jusqu'à leur finalisation

Combien?

• En Espagne, les frais d'agence sont généralement payés par le vendeur .
• La commission est généralement comprise entre 3% et 6% du prix de vente final , plus la TVA (IVA) à 21%.
• Par exemple : si vous vendez pour 300 000 € et que votre commission d'agence convenue est de 5 %, vous paierez 15 000 € + 3 150 € de TVA = 18 150 € au total.

Contactez-nous et nous vous expliquerons en détail tout ce que nous ferons pour garantir que votre propriété se vende dans les délais et à un prix correct.

2. Impôt sur les plus-values (CGT)

L'impôt sur les plus-values s'applique au bénéfice que vous réalisez lors de la vente de votre propriété.

Comment c'est calculé :

• Prix de vente – (Prix d'achat + Coûts d'achat + Améliorations documentées) = Gain imposable

Tarifs pour 2025 :

• Résidents en Espagne :
  • 19% sur les premiers 6 000 € de gain
  • 21% de 6 000 € à 50 000 €
  • 23% de 50 000 € à 200 000 €
  • 27% de 200 000 € à 300 000 €
  • 28 % au-dessus de 300 000 €
• Non-résidents :
  • Taux forfaitaire de 19 % (pour les citoyens de l'UE/EEE) ou de 24 % (pour les citoyens non-UE) sur le gain imposable.

Exemptions possibles pour les résidents :

• Si vous avez 65 ans ou plus et que vous vendez votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de l'impôt sur les plus-values.
• Si vous réinvestissez le produit dans une autre résidence principale en Espagne (ou dans l'UE/EEE), vous pouvez également éviter ou réduire l'impôt sur les plus-values.

3. La retenue à la source de 3 % pour les non-résidents (Retención)

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne , l'acheteur est légalement tenu de conserver 3% du prix de vente convenu et de le payer directement au bureau des impôts espagnol (Hacienda).

Pourquoi?
Il s’agit d’un acompte sur votre impôt sur les plus-values.

Exemple:

• Prix de vente : 300 000 € → 3% de retenue = 9 000 € conservés par l'acheteur.
• Après la vente, vous remplissez votre déclaration de plus-value. Si le montant réel de l'impôt dû est inférieur à 9 000 €, vous pouvez demander un remboursement. Au-delà, vous payez la différence.

4. Taxe municipale de plus-value

La Plus-value Municipale est un impôt local prélevé par la mairie sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis que vous l'avez acheté.

Points clés :

• En fonction du nombre d'années pendant lesquelles vous possédez la propriété.
• Calculé à partir de la valeur cadastrale du terrain (et non du prix du marché) et d'un coefficient fixé par chaque commune.
• Même si vous vendez à perte, cette taxe peut toujours s’appliquer, bien qu’il existe des cas où vous pouvez faire appel.

Qui paie ?

• Par défaut, c'est le vendeur qui paie.
• Parfois, lors des négociations, l’acheteur et le vendeur conviennent de le partager.

5. Frais d'annulation de prêt hypothécaire

Si vous avez encore une hypothèque sur votre propriété, vous devrez la faire annuler chez le notaire avant que la vente puisse être enregistrée.

Coûts impliqués :

• Pénalité de remboursement anticipé : Généralement entre 0,25 % et 0,5 % du solde restant dû (vérifiez votre contrat).
• Frais de notaire et de cadastre pour la suppression des charges hypothécaires : environ 800 à 1 000 € au total.

6. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

La loi espagnole exige que les vendeurs fournissent un certificat de performance énergétique avant de commercialiser le bien.

Coût:

• Généralement entre 80 et 200 €, selon la taille de votre bien.
• Valable 10 ans sauf si des rénovations majeures modifient son efficacité énergétique.

7. Frais juridiques et notariaux

Alors que l'acheteur couvre généralement la majorité des frais de notaire et d'enregistrement, les vendeurs peuvent être confrontés à des coûts pour :

• Octroi d'une procuration (en cas de vente depuis l'étranger)
• Conseils juridiques et révision de contrats
• Gestion des déclarations fiscales

Gamme typique : 500 à 1 500 € selon la complexité.

8. Règlements des frais de services publics et communautaires

Le jour de la vente, vous devrez fournir la preuve que tous :

• Factures de services publics (eau, électricité, gaz)
• Frais de copropriété
  sont entièrement payés à jour.

Si vous vendez au milieu du trimestre ou au milieu du mois, vous devrez peut-être rembourser à l'acheteur sa part des dépenses prépayées, ou vice versa.

9. Conséquences de l'impôt sur le revenu des particuliers (résidents)

Si vous êtes résident et que le bien que vous vendez n'est pas votre résidence principale, le gain sera imposé comme un revenu d'épargne (comme expliqué dans les taux de l'impôt sur les plus-values).
Assurez-vous de le déclarer dans votre déclaration de revenus annuelle.

10. Frais de change (non-résidents)

Si vous recevez un paiement en euros mais que vous avez besoin des fonds dans une autre devise, soyez attentif à :

• Frais de virement bancaire
• Marges de change
  Faire appel à un courtier spécialisé en devises permet souvent d’économiser des milliers de dollars par rapport aux taux bancaires standards.

Exemple de calcul

Supposons que vous soyez un non-résident de l'UE et que vous vendiez votre maison de vacances pour 300 000 €, achetée pour 200 000 € en 2015.

Les coûts pourraient ressembler à ceci :

Plus tard, vous déposerez votre déclaration CGT :

• Bénéfice : 100 000 € → 19 % CGT = 19 000 €
• Retenue déjà versée : 9 000 €
• CGT à payer après la vente : 10 000 € de plus.

Votre produit net après tous les frais et taxes s'élèverait à environ 259 900 € .

voici un tableau de répartition des coûts clair et facile à lire

Coûts typiques lors de la vente d'une propriété en Espagne

Ces chiffres sont indicatifs et peuvent varier selon le lieu et les circonstances. Demandez toujours conseil à un professionnel.

Points clés à retenir

• Vendre en Espagne implique bien plus que de simples frais d'agence : vous devrez faire face à des taxes, des frais juridiques et parfois des charges municipales.
• Les résidents bénéficient d’exemptions potentielles dont les non-résidents ne bénéficient pas.
• Les non-résidents doivent comptabiliser la retenue à la source de 3 %, qui constitue un prépaiement de l'impôt sur les plus-values.
• Demandez toujours une estimation de tous les coûts à votre avocat avant de mettre votre propriété sur le marché.

Chez AP Properties Spain , nous ne nous contentons pas de commercialiser votre maison : nous vous guidons à chaque étape du processus, en veillant à ce que vous sachiez exactement à quoi vous attendre et en vous aidant à maximiser votre rendement final.