L'acquisition d'un bien immobilier en Espagne est depuis longtemps prisée des acheteurs étrangers, qu'il s'agisse d'investisseurs ou de personnes en quête d'une résidence secondaire ensoleillée. Face à cet engouement croissant, de plus en plus de clients optent pour un prêt immobilier espagnol afin de financer leur achat. Ce guide vous explique en détail le processus d'obtention d'un prêt immobilier en Espagne, les conditions à remplir et comment notre agence accompagne ses clients à chaque étape, même avant leur arrivée en Espagne.

Les acheteurs étrangers ont-ils recours à des prêts hypothécaires pour acquérir des biens immobiliers en Espagne ?

Oui, et de plus en plus. On estime que plus de la moitié des acheteurs dans des régions prisées comme la Costa Blanca, la Costa del Sol et les îles Canaries optent pour un financement bancaire. Les banques espagnoles accordent volontiers des prêts immobiliers aux non-résidents et les considèrent comme des clients fiables, sous réserve du respect de certaines conditions.

Pour de nombreux acheteurs étrangers, un prêt hypothécaire est un moyen de :

• augmentez votre budget d'achat,
• maintenir la liquidité financière,
• diversifier ses investissements,
• éviter les conversions de devises défavorables.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires pour les non-résidents en Espagne ?

Le système de crédit immobilier espagnol est similaire à celui des autres pays européens, mais il comporte certaines spécificités. Les banques se basent principalement sur les documents provenant du pays de résidence du client. Cependant, elles peuvent prendre en compte, et prennent souvent en considération, la situation financière globale du client (par exemple, ses actifs en Espagne ou à l'étranger), même si l'évaluation de la solvabilité repose en définitive sur la situation dans le pays de résidence. Cela signifie que les acheteurs étrangers n'ont pas besoin de justifier de revenus ni de résider en Espagne.

Principales caractéristiques des prêts hypothécaires espagnols pour les acheteurs étrangers :

• Les prêts hypothécaires sont généralement proposés pour une durée de 20 à 25 ans . Les banques espagnoles accordent généralement aux non-résidents des prêts d'une durée maximale de 20 à 25 ans, remboursables au plus tard lorsque l'emprunteur atteint l'âge de 75 ans.
• Des taux d'intérêt fixes et variables sont proposés. Pour les non-résidents, en raison des risques de change et juridiques plus élevés, les banques privilégient souvent les prêts à taux variable.
• Les mensualités sont calculées en fonction du revenu net et de la stabilité financière du client.
• La procédure peut être entièrement réalisée à distance jusqu'à la signature finale chez le notaire. Cependant, veuillez noter que, dans la plupart des cas, une visite en personne est requise au début de votre relation avec la banque.

Principales conditions requises pour les non-résidents qui demandent un prêt hypothécaire

Bien que chaque banque ait ses propres critères, la plupart exigent que le client :

1. Démontre une activité professionnelle ou commerciale stable. Un contrat de travail ou au moins deux ans d'historique d'activité commerciale sont requis.
2. Il possède un bon historique de crédit dans son pays d'origine.
3. Maintient un faible niveau d'endettement. Les obligations financières mensuelles (prêts, leasings, cartes de crédit) plus les mensualités de l'emprunt immobilier en Espagne ne peuvent excéder 30 à 35 % du revenu mensuel net .
4. Possède la contribution et les fonds propres requis pour couvrir les coûts d'achat

Quel montant les acheteurs peuvent-ils emprunter ? Exigences en matière d’apport initial et rôle de l’évaluation immobilière

La plupart des banques espagnoles proposent des prêts immobiliers aux non-résidents avec un ratio prêt/valeur (LTV) généralement compris entre 60 et 70 % de la valeur du bien. Il est important de noter que la banque finance 70 % de la plus faible des deux valeurs .

• prix d'achat,
• évaluation officielle ( tasación ).

Par exemple:

Si le bien coûte 300 000 € et que son évaluation est de 280 000 €, la banque autorisera au maximum 70 % des 280 000 € = 196 000 € .

Les acheteurs doivent donc se préparer à :

• Apport personnel de 30 à 40 % (une partie de la valeur du bien financée par des fonds propres)
• Les frais de notaire, taxes et frais d'enregistrement, frais bancaires et de raccordement aux services publics représentent environ 12 à 15 % du prix d'achat . Ces coûts varient considérablement selon la région (par exemple, la taxe sur les mutations immobilières est différente en Catalogne et à Valence) et le type de bien (neuf ou d'occasion, ce qui influe sur la TVA et la taxe sur les mutations immobilières).

En pratique, cela signifie que 45 % à 55 % du montant total de l'achat doivent provenir des fonds propres de l'acheteur.

Quels documents les clients doivent-ils préparer avant de faire une demande de prêt hypothécaire en Espagne ?

Pour que le processus se déroule rapidement et efficacement, il est préférable de préparer les documents suivants dès le départ :

Documents financiers de base

• passeport ou carte d'identité,
• justificatif de domicile,
• relevés bancaires des 6 à 12 derniers mois,
• les trois derniers bulletins de paie (pour les employés),
• déclaration de revenus annuelle,
• documents confirmant d'autres sources de revenus,
• états des prêts courants et des engagements financiers,
• Relevés de cartes de crédit et de prêts.

Pour les chefs d'entreprise

• bilan et compte de résultat (2 dernières années),
• une attestation comptable confirmant les revenus,
• Documents d'immatriculation de l'entreprise.

Combien de temps dure la procédure d'obtention d'un prêt hypothécaire en Espagne ?

L'ensemble du processus, de la demande au versement des fonds, prend généralement de 6 à 12 semaines .

Les erreurs les plus courantes commises par les acheteurs étrangers et comment les éviter

1. Commencer trop tard la demande de prêt hypothécaire : De nombreux acheteurs n'agissent qu'après avoir signé un accord de réservation, ce qui peut avoir un impact sur le calendrier de remboursement.
2. Soumission de documents incomplets ou incorrects : les banques n’acceptent pas les documents qui ne prouvent pas clairement les revenus. Les banques espagnoles exigent généralement une traduction certifiée conforme ( traducción jurada ) de tous les documents importants (par exemple, déclarations de revenus, contrats de travail) qui ne sont pas en espagnol. En l’absence de traduction, les banques peuvent refuser d’effectuer la simulation.
3. Mauvaise compréhension des règles hypothécaires : Si l'évaluation s'avère inférieure aux prévisions, cela peut avoir un impact sur le plan de financement de l'acheteur.
4. Choisir un bien immobilier qu'une banque ne financera pas. Certaines banques évitent certains types de biens (par exemple, les bâtiments très anciens ou les biens dont le statut juridique est incertain).
5. Comparer les offres de prêts hypothécaires uniquement en fonction des taux d'intérêt est souvent trompeur. Le coût total est souvent influencé par d'autres facteurs que le taux d'intérêt lui-même (frais, assurances, exigences bancaires).

Comment une agence comme la nôtre peut-elle accompagner ses clients tout au long du processus de demande de prêt hypothécaire ?

Forts d'une vaste expérience auprès des acheteurs étrangers, nous accompagnons nos clients à chaque étape, même avant leur arrivée en Espagne. Notre assistance comprend :

• Évaluation préliminaire des options d'achat

• Comparaison des offres de prêt hypothécaire

Nous collaborons avec plusieurs banques afin de sélectionner les meilleures options disponibles.

• Aide à la préparation des documents

Nous vous aidons à préparer toute la documentation nécessaire pour garantir une approbation rapide et efficace.

• Coordination de l'évaluation et de toutes les formalités bancaires

Nous vous aidons à choisir un évaluateur, nous effectuons une visite du bien avec lui, nous suivons l'avancement du processus et nous veillons à ce qu'il n'y ait pas de retards.

• Assistance lors d'une visite notariale

Nous accompagnons nos clients aux rendez-vous chez le notaire et leur expliquons en détail les conditions du prêt hypothécaire et l'acte notarié.

• Assistance à distance – avant même l’arrivée des clients en Espagne

La plupart des démarches peuvent être effectuées en ligne, ce qui permet aux clients de gagner du temps et d'éviter des déplacements inutiles.

Application

Un prêt immobilier espagnol est un excellent outil pour les acheteurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier. Le processus est transparent et simple à gérer lorsque les clients comprennent les règles, préparent les documents requis et font appel à une agence expérimentée. Nous veillons à ce que l'ensemble du processus soit rapide, serein et prévisible, de la première consultation à la remise des clés.