Je zit waarschijnlijk naar advertenties uit een ander land te kijken en probeert te bepalen of een zonnig appartement met zeezicht een slimme aankoop is of gewoon een dure miskoop met mooie foto's. In Alicante is die vraag belangrijker dan in de meeste Spaanse markten, omdat de internationale vraag , de prijsverschillen aan de kust en de regels voor toeristenverhuur de uitkomst al beïnvloeden voordat je iets ondertekent.

Als u onroerend goed koopt in Alicante, beschouw het dan als een lokale beslissing, niet als een provinciale. Een huis in Jávea gedraagt zich anders dan een appartement in Alicante , en beide zijn weer heel anders dan een huis in het binnenland van La Romana . De juiste aanpak is om te beginnen met de buurt, dan de juridische structuur, vervolgens de onroerendgoedbelasting en pas daarna de aanbetaling.

Waarom kopen in Alicante anders is dan elders in Spanje.

Alicante gedraagt zich anders dan alle andere Spaanse provincies. De vraag vanuit het buitenland beïnvloedt de prijzen, de snelheid van de verkoop en de mate van administratieve rompslomp vanaf de eerste bezichtiging. Uit gegevens van het officiële Spaanse kadaster uit 2025 blijkt dat buitenlandse kopers verantwoordelijk waren voor 43,29% van alle aankopen van woningen in de provincie Alicante , het hoogste percentage in het land en bijna drie keer zo hoog als het nationale gemiddelde van 13,82 % .

Begin met Alicante, niet met Spanje.

Kopers beginnen vaak met Spanje als geheel en gebruiken vervolgens een ruw gemiddelde om alle aanbiedingen te beoordelen. Die aanpak werkt hier niet. De kuststrook van Alicante, de vakantieplaatsen en de dorpen in het binnenland bedienen verschillende kopersprofielen, en ze verschillen in prijs, liquiditeit en verhuurregels.

Begin met de deelmarkt. Een tweede huis, een plek voor de pensionering, een beleggingsobject of een verhuizing met het gezin leiden je naar een ander deel van de provincie. Een koper die Torrevieja , Dénia , Calpe , Orihuela Costa , Guardamar of La Romana met elkaar vergelijkt, winkelt niet in één markt, zelfs als al deze opties in de provincie Alicante liggen.

Praktische regel: als een woning goedkoop lijkt in vergelijking met het provinciegemiddelde, vraag dan eerst in welke deelmarkt deze zich bevindt voordat je iets anders vraagt.

Waarom internationale kopers een andere aanpak nodig hebben

Wanneer bijna de helft van de kopers buitenlanders zijn, is oppervlakkig onderzoek geen goed idee. Zorg voor tweetalige coördinatie, houd de fiscale positie duidelijk en werk samen met een advocaat die de transactie van begin tot eind begrijpt. Ga ervan uit dat de verkoper en de makelaar om hun eigen redenen wellicht snelheid willen.

Dat is de juiste procedure voor kopers die niet in het land wonen. Ten eerste, verdiep je in de markt. Vervolgens beperk je de mogelijkheden tot een bepaalde gemeente. Daarna controleer je de woning. Pas daarna kun je je bezighouden met belastingen, verhuur, financiering, onderhandelingen, het tekenen van het contract en de administratie na de overdracht.

De markt van Alicante in cijfers voor 2026

Als u in Alicante wilt kopen, begin dan met de cijfers die de verschillende deelmarkten van elkaar onderscheiden. In juni 2025 bedroeg de gemiddelde prijs in de provincie Alicante € 2.595/m² , maar de kustplaatsen waar kopers naar op zoek zijn, liggen daar ruim boven. Jávea bereikte € 3.958/m² , Calpe € 3.438/m² , Altea € 3.415/m² , Benitachell € 3.335/ m², Benidorm € 3.246/m² en Dénia € 3.217/m² . Marktgegevens van Idealista.

Waar de prijsconcurrentie zich daadwerkelijk bevindt

Dat prijsverschil is waar serieuze kopers zich op zouden moeten richten. Het provinciale gemiddelde is een referentiepunt, geen richtprijs. Zodra je kijkt naar terrassen met zeezicht, woningen op loopafstand van het strand of toplocaties in vakantieoorden, bevind je je in een andere prijsklasse en is de concurrentie heviger.

De vraag van toeristen speelt ook een rol bij de aantrekkelijkheid van deze regio. Volgens gegevens van de Generalitat Valenciana waren er in 2024 79.659 geregistreerde vakantiehuizen in de regio Valencia, waarvan 60,8% in de provincie Alicante . De provincie telde ook ongeveer twee derde van de 364.603 toeristische accommodaties , wat verklaart waarom kustplaatsen de druk van de vraag naar kort verblijf voelen. (Gegevens van de Generalitat Valenciana over vakantiehuizen)

Dat is belangrijk, want een aankoop aan de kust kan alleen een rendabele investering zijn als het pand wettelijk gezien aan de verwachtingen voldoet. Ook het aanbod is krap. Het beschikbare aanbod voor verkoop daalde in 2025 met ongeveer 6% en lag nog steeds circa 39% onder het hoogtepunt van 2019 , volgens hetzelfde marktrapport dat hierboven is aangehaald.

De conclusie is duidelijk. Vergelijk gemeente voor gemeente, en vergelijk vervolgens elk afzonderlijk object. Kopers die zich baseren op het provinciegemiddelde zullen zowel de waarde als de concurrentie verkeerd inschatten.

De juiste buurt en het juiste type woning kiezen in Alicante

Begin met na te denken over hoe u de woning zult gebruiken. Als u er vaak zult verblijven, zijn de nabijheid van scholen, gezondheidszorg, parkeergelegenheid en het hele jaar door gemak belangrijker dan een uitzicht op zee. Als u er slechts voor korte periodes verblijft, focus dan op het gemak van afsluiten en vertrekken, de onderhoudskosten en of de woning geschikt is voor gasten zonder problemen te veroorzaken.

Kies een gebied dat aansluit bij je levensstijl.

Een appartement aan het strand in Alicante trekt een andere koper aan dan een vrijstaande villa in Jávea of een herenhuis in La Romana . Kopers in de stad hechten doorgaans waarde aan voorzieningen, openbaar vervoer en een comfortabele leefomgeving. Kopers in badplaatsen aan de kust vinden het strand, het uitzicht en de mogelijkheden voor vakanties doorgaans belangrijker. Kopers in het binnenland krijgen over het algemeen meer ruimte en privacy voor hun geld.

Noteer drie eisen voordat je begint met zoeken. Uitzicht op zee, een korte rit naar school, een rustige omgeving met ruimte voor gasten: kies de drie die het belangrijkst zijn en maak vervolgens een shortlist van drie gemeenten, niet tien. Vraag naar vergelijkbare huizen in elke buurt voordat je ze bezoekt. Zo voorkom je dat je fantasie met de werkelijkheid vergelijkt.

Trap niet in de val van het eerste pand dat er op de foto's goed uitziet. In Alicante is de goedkoopste fout meestal de fout die je maakt voordat je twee betere opties hebt bekeken.

Bij de verkoop van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen gelden verschillende aandachtspunten.

Huizen die al eerder zijn gekocht en nieuwbouwhuizen brengen verschillende risico's met zich mee. Bij een bestaande woning erft u de papieren van de vorige eigenaar, de geschiedenis van de buurt en soms verborgen onderhoudsproblemen. Bij nieuwbouw bent u afhankelijk van het opleveringsschema, de specificaties, de afhandeling van gebreken en de documentatie van de projectontwikkelaar.

De controles worden dienovereenkomstig aangepast. Bij wederverkoop is een strengere juridische verificatie vereist, met name met betrekking tot eigendomsrechten, schulden, bestemmingsplannen en servicekosten. Bij nieuwbouw zijn contractuele afspraken, betalingen in termijnen, garantiecontroles en een grondige inspectie van de afwerking vóór oplevering van belang.

Het risico van verhuur aan toeristen moet in Alicante apart worden gecontroleerd. In kustgemeenten zoals Calpe en Dénia is het belangrijk om de toeristenregistratie van het betreffende pand te bevestigen voordat u het op uw shortlist zet, aangezien dit per pand en per gemeente kan verschillen. Als inkomsten uit kortetermijnverhuur belangrijk zijn voor uw aankoop, stel deze vraag dan vóórdat u iets reserveert, niet erna.

Een praktische regel werkt hier goed: bekijk minstens twee alternatieven voordat je een definitieve keuze maakt. Zo voorkom je dat het eerste huis onvervangbaar aanvoelt en krijg je een beter beeld van lichtinval, geluidsoverlast, indeling, staat van onderhoud en bereikbaarheid te voet.

Wettelijke controles en belastingen specifiek voor de regio Valencia

Een mislukte aankoop in Alicante begint meestal met haast. De veiligere aanpak is simpel: vraag uw NIE aan, schakel een onafhankelijke Spaanse advocaat in en controleer de eigendomsakte voordat u een serieuze betaling doet. De koopgids van het College van Registrars adviseert buitenlandse kopers om een Spaans NIE aan te vragen vóór de aankoop, en het Spaanse registersysteem stelt niet-ingezetenen in staat om met een paspoort of identiteitskaart een nota simple aan te vragen. Koopgids van het Kadaster

Controleer het pand voordat u de koopovereenkomst sluit.

De nota simple is het eerste filter. Deze toont wie de eigenaar van het pand is en geeft een juridische beschrijving die u kunt vergelijken met de aangeboden woning. Uw advocaat dient vervolgens het kadastrale nummer, de eigendomsakte, de bestemmingsplanstatus, de woonsituatie, de gemeenschappelijke lasten, de nutsvoorzieningen en eventuele geregistreerde of gemeentelijke schulden te controleren.

Praktische regel: een makelaarsdossier is geen juridisch advies. Het helpt je op weg, maar het biedt geen bescherming.

Budgetteer de belastingkant vanaf het begin goed. De Spaanse centrale overheid bevestigt dat ITPAJD en AJD worden beheerd door de autonome regio waar het onroerend goed zich bevindt, en dat het tarief afhankelijk is van de regio. In de regio Valencia bedraagt het gepubliceerde tarief 10% voor woningen, stedelijke percelen en commerciële panden, 11% boven € 1 miljoen en 1,5% voor diverse notariële akten. (Valencias belastingtarief)

Bereken de werkelijke totale aankoopkosten.

De vraagprijs is nooit het definitieve bedrag. Tel daar notariskosten, registratiekosten, taxatiekosten, juridische kosten en hypotheekkosten bij op, indien u een lening afsluit. Als u geld vanuit het buitenland overmaakt, maak dan gebruik van een gespecialiseerde valutawisselafdeling. Overboekingen via reguliere banken lijken vaak eenvoudig, maar kosten kopers meer dan ze verwachten zodra de wisselkoers in hun nadeel verandert.

Houd in Alicante deze regel in gedachten: reserveer geen woning voordat u de volledige kosten van het bezit kent. Dat betekent de onroerendgoedbelasting, de afhandelingskosten en het geld dat nodig is om de aankoop na ondertekening te garanderen, niet alleen de aanbetaling.

Ook bij grotere aankopen speelt de bredere markt een rol. Dezelfde nationale dataset laat zien dat 12,22% van de aankopen door buitenlandse kopers in Spanje in 2025 de € 500.000 overschreed . Dit geeft aan dat advocaten, kredietverstrekkers en belastingadviseurs meer grensoverschrijdende dossiers met een hogere waarde behandelen dan voorheen. (Officiële gegevens van het Kadaster, 2025)

De aangegeven volgorde hanteren wij bij serieuze kopers: eerst het NIE-nummer, vervolgens een onafhankelijke advocaat, daarna een controle in het kadaster, de belastingberekening vóór ondertekening, en pas daarna het contract en de aanbetaling als de juridische situatie duidelijk is.

De vraag over kortetermijnverhuur die de meeste reisgidsen voor Alicante overslaan.

Veel kopers gaan ervan uit dat een vakantiehuis aan de kust van Alicante automatisch inkomsten uit toeristische verhuur genereert. Die aanname is gevaarlijk. Volgens het Valenciaanse decreet-wet 9/2024 hebben registraties van vakantiewoningen over het algemeen een geldigheidsduur van vijf jaar . In juni 2025 is de Generalitat (de Ierse belastingdienst) begonnen met het verwijderen van nog eens 7.000 vakantiewoningen zonder kadastrale registratie, waarvan 6.343 in de provincie Alicante. (GVA-procedures voor vakantiewoningen)

Vraag je af wat er overblijft na de voltooiing?

De kernvraag is niet of het pand ooit een toeristenregistratie had. Het gaat erom wat er precies op u wordt overgedragen na de voltooiing van de transactie, en waarvoor u opnieuw een aanvraag moet indienen. Een vergunningachtig document is niet hetzelfde als een permanent overdraagbare inkomstenstroom.

Dat betekent dat uw onderzoek verder moet gaan dan een verkoopbrochure of een spreadsheet voor vakantieverhuur. U moet weten of het pand nog steeds voldoet aan de registratievoorwaarden, of de Vereniging van Eigenaren toeristisch gebruik toestaat, of de gemeente aanvullende beperkingen hanteert en of de bezettingsgraad en de verzekeringsstructuur volledig geschikt zijn voor kortetermijnverhuur.

Een woning kan er op papier perfect uitzien, maar toch ongeschikt zijn als vakantieverblijf als het kadaster, de huisregels en het verlengingsschema goed worden gecontroleerd.

Controleer deze punten voordat u de prijs vaststelt.

• Registratiestatus: bevestig of de registratie van de toeristenaccommodatie geldig, verlopen of voorwaardelijk is.
• Regels van de woongemeenschap: controleer of kortetermijnverhuur is toegestaan in de woongemeenschap.
• Gemeentelijke grenzen: vraag of het gemeentehuis lokale toeristische beperkingen of limieten hanteert.
• Verzekeringsdekking: zorg ervoor dat de polis de beoogde verhuuractiviteit dekt.
• Regels voor verblijf: controleer de wettelijke voorwaarden voor gasten en het gebruik van de accommodatie.

Als de cijfers alleen kloppen met optimistische huurverwachtingen, is de deal kwetsbaar. Een woning die aantrekkelijk lijkt vanwege de vraag naar vakantieverhuur, kan een miskoop blijken als de legale verhuurroute geblokkeerd, vertraagd of volgens een ander schema verlengd wordt. Kopers die de vergunningverlening als een bijzaak beschouwen, komen er meestal te laat achter dat de bruto-inkomstenprognoses nooit voldoende waren.

Financiering, onderhandeling, afsluiting en wat er daarna gebeurt.

Als u een hypotheek nodig heeft, neem dan vroegtijdig contact op met een Spaanse hypotheekadviseur, voordat u zich aan één woning hecht. Het inkomen van niet-ingezetenen wordt anders beoordeeld dan lokaal inkomen, en kredietverstrekkers zijn strenger wat betreft bewijs van inkomen, de hoogte van de aanbetaling en de benodigde documentatie. Als uw inkomen uit meerdere landen of valuta komt, kunt u extra controles verwachten en ga er niet vanuit dat het eerste aanbod het beste is.

Onderhandel over het contract, niet alleen over de vraagprijs.

Goed onderhandelen in Alicante draait om meer dan alleen de prijs verlagen. Je moet ook aandringen op de betalingstermijnen, de verantwoordelijkheid voor reparaties, de borgsom bij eventuele gebreken en wat er gebeurt als er zich een juridisch probleem voordoet vóór de oplevering. De overeenkomst die je schriftelijk beschermt, is meestal de betere deal, zelfs als de prijs in de titel iets hoger ligt.

Gebruik de reserveringsfase om de woning vast te houden terwijl uw advocaat de eigendomsakte en documenten controleert. Teken het koopcontract pas nadat het due diligence-onderzoek is afgerond en de aanbetalingsvoorwaarden in orde zijn. Op de dag van de overdracht wordt de akte ondertekend in aanwezigheid van de notaris, worden de belastingen betaald en wordt de eigendomsakte geregistreerd.

De eerder genoemde aankoopgids van het College van Registrars bevestigt de NIE-eerst-volgorde voor internationale kopers. Dat is de volgorde die ik bij elke grensoverschrijdende aankoop in Alicante zou aanhouden.

Beschouw de sleutels niet als het eindpunt.

Na voltooiing dient u de escritura ( eigendomsakte) te registreren bij het kadaster, de kadastrale gegevens van de eigenaar bij te werken en automatische incasso's in te stellen voor de onroerendgoedbelasting (IBI) , gemeentelijke heffingen en afvalverwijdering. Indien de woning bestemd is voor toeristische verhuur, dient u de gemeente hiervan op de hoogte te stellen indien nodig en te controleren of de lokale registratie nog steeds geldig is. Indien u er zelf gaat wonen, dient u een Spaanse bankrekening te openen en de benodigde verblijfsvergunningen te regelen.

Oudere woningen verdienen een budget voor energiebesparende maatregelen na aankoop. Dat is geen decoratie. Het heeft invloed op het comfort en de energiekosten, vooral als u in de woning gaat wonen of deze vanuit het buitenland beheert.

Een enkele lokale coördinator die de verkoop, juridische zaken, belastingen, valuta en nazorg regelt, vermindert wrijving aanzienlijk. In Alicante is die coördinatie belangrijker dan gelikte brochures.

Wilt u een duidelijk antwoord op de vraag welke wijken in Alicante het beste bij uw budget, levensstijl en verhuurplannen passen? Neem dan contact op met AP Properties Spain . Wij werken wekelijks met internationale kopers en kunnen u helpen bij het vergelijken van verschillende wijken, het controleren van de juridische aspecten en het soepel laten verlopen van het aankoopproces, van de eerste bezichtiging tot de uiteindelijke overdracht.