Volgens een analyse van CaixaBank Research waren buitenlandse kopers in de vier kwartalen tot en met het tweede kwartaal van 2025 goed voor ongeveer 35% van de woningtransacties in de provincie Alicante , vergeleken met 14,4% landelijk. Dit maakt de vastgoedmarkt van Alicante meer dan alleen een lokaal verhaal: de internationale vraag bepaalt de activiteit, terwijl lokale regelgeving, de staat van het pand en fysieke risico's bepalen of een specifieke aankoop zinvol is.

Een drukke markt en stijgende prijzen garanderen niet dat een woning eerlijk gewaardeerd is, legaal verhuurbaar is of veilig is tegen overstromingen. Kopers moeten provinciale gemiddelden onderscheiden van lokale gegevens, en de geadverteerde huurinkomsten van de inkomsten die een woning daadwerkelijk kan genereren volgens de geldende regels.

Overzicht van de vastgoedmarkt van Alicante

Alicante registreerde in 2025 54.767 woningverkopen , waarmee het de op twee na grootste provinciale markt van Spanje is qua transactievolume, na Madrid en Barcelona. Dat was een stijging ten opzichte van de 52.364 verkopen in 2024 , een jaar dat het vorige moderne record en het niveau van de vastgoedhausse van 2007 overtrof, volgens gegevens gebaseerd op de statistieken van het Spaanse Nationale Statistiekinstituut over woningtransacties .

De samenstelling is voor een koper belangrijker dan het totale aantal transacties. Bestaande woningen waren goed voor 44.051 transacties in 2025, ongeveer 80% van de verkopen . Nieuwbouwtransacties bereikten 10.716 , waardoor het nieuwbouwaanbod slechts een klein deel van de activiteit uitmaakte en nog steeds lager lag dan de volumes die tijdens de hausse van 2007 werden geregistreerd.

Lees de totalen binnen elke bron.

De gepubliceerde totalen zijn niet identiek voor alle accounts. Afzonderlijke gegevens van de Kamer van Koophandel voor 2025 tonen een lager aantal transacties dan het bovenstaande cijfer, samen met een verkoopcijfer per inwoner dat tot de hoogste van de Spaanse provincies behoort. Beschouw de twee reeksen als verschillende metingen van dezelfde markt en combineer ze niet.

Gebruik voor vergelijkingen van jaar tot jaar cijfers uit dezelfde bron en reeks, in plaats van het grootste totaal uit de ene bron en het kleinste uit de andere te selecteren. De betrouwbare conclusie op marktniveau is: de transactieactiviteit is hoog, bestaande woningen domineren en de verkoop van nieuwbouwwoningen blijft onder het niveau van de hoogconjunctuur.

Die samenstelling heeft praktische gevolgen. Ongeveer vier op de vijf aankopen betreffen bestaande woningen, waarbij de bouwleeftijd, de kwaliteit van de renovatie en de juridische status sterk kunnen variëren tussen huizen in dezelfde plaats. Kopers van nieuwbouwwoningen hebben te maken met een kleiner aanbod, waardoor de vraagprijzen in dat segment meer reageren op het schaarse aanbod dan op een provinciaal gemiddelde.

Een drukke markt is een bewijs van vraag. Het is echter geen bewijs dat een individuele woning redelijk geprijsd is, correct gedocumenteerd is of geschikt is voor het gebruik dat een koper voor ogen heeft.

Prijzen en prijsverschillen in Alicante

Uit gegevens van het provinciale register blijkt dat de gemiddelde huizenprijs in Alicante in 2025 jaarlijks met dubbele cijfers zal stijgen. Beschouw dit gemiddelde als een contextuele maatstaf voor de hele provincie en interpreteer het niet als een waardebepaling voor een specifieke woning. Het notariële rapport van 2025 over transacties en prijzen van buitenlandse kopers laat een afname zien van buitenlandse aankopen, terwijl de gemiddelde prijs hoger ligt. Deze combinatie is consistent met het feit dat kopers de voorkeur geven aan beter gelegen of luxere woningen, terwijl het aanbod beperkt blijft.

Neem een appartement van 90 m² en een villa van 110 m² tegen de gemiddelde prijs in de provincie, en de vermenigvuldiging levert twee keurige getallen op. Geen van beide beschrijft echter een echt huis. Het gemiddelde is een mix van verkopen aan de kust en doorverkopen in het binnenland, en uitzicht op zee, een perceel, een zwembad, de staat van onderhoud en de bouwkundige specificaties kunnen ervoor zorgen dat twee huizen met een identiek vloeroppervlak aanzienlijk in prijs uiteenlopen.

Scheid het prijssignaal van het vastgoed.

Een nieuwbouwwoning aan de kust met buitenruimte kan aanzienlijk boven het provinciale gemiddelde liggen, terwijl een bestaande woning in het binnenland eronder kan liggen. Zelfs binnen één gemeente zorgen de leeftijd van het gebouw, de kwaliteit van de renovatie, de energieprestaties en de toegang tot voorzieningen voor aanzienlijke verschillen. Het gemiddelde stijgt ook wanneer er meer transacties plaatsvinden met grotere of beter gelegen woningen, zelfs als hetzelfde type woning minder in waarde is gestegen dan het gemiddelde.

Alicante behoort tot een groep van zes Spaanse provincies die samen 86% van de aangeboden woningen met een prijs boven de € 1 miljoen omvatten , volgens de index van Idealista . Dat bevestigt een aanzienlijk luxesegment naast woningen in het middensegment en in het binnenland. Het zegt echter niets over de vraag of een bepaalde luxewoning redelijk geprijsd is, aangezien een vraagprijs de streefprijs van de verkoper weerspiegelt en niet de daadwerkelijke verkoopprijs.

Vergelijk voor een bod dezelfde gemeente en hetzelfde type woning, en houd vervolgens rekening met schaarste aan kavels, energieprestatie, buitenruimte en verwachte renovatiekosten. Een vraagprijs onder het gemiddelde kan nog steeds kosten met zich meebrengen die niet in de prijs per m² zijn opgenomen, zoals een niet-geregistreerde aanbouw, overstromingsrisico's op laaggelegen terrein of een gemeente die vakantieverhuur beperkt. Het provinciale cijfer dient als context. De gegevens uit dezelfde gemeente bepalen de prijs van de woning.

Vergelijking tussen kustplaatsen en gebieden in het binnenland

De provincie Alicante plaatste 16 van de 84 gemeenten in een ranglijst van de vraagdruk in het eerste kwartaal, waaronder de stad Alicante, Elche, Santa Pola, Dénia, Benidorm, Torrevieja, Calpe, Altea en Jávea, volgens de vraagranglijst van Idealista .

De vraagdruk is een signaal, geen prijs. Een hoge ranking geeft aan dat er in een bepaalde plaats sprake is van concurrentie tussen kopers; het zegt niets over wat een specifiek pand zou moeten kosten of wat de wettelijke huurinkomsten ervan mogen zijn. Hoogwaardige kustgebieden zoals Altea en Jávea bevinden zich aan de top van die vraagcurve, waar schaarste aan kavels en uitzicht op zee een groot deel van de waarde bepalen.

De resortgebieden roepen andere vragen op. In Torrevieja, Orihuela Costa en Guardamar del Segura moet bij een aankoop nauwkeurig worden gekeken naar de verhuurmogelijkheden, bouwvoorschriften, gemeenschappelijke kosten en de classificatie van het overstromingsgebied voordat een verwachte opbrengst betrouwbaar is.

Plaatsen in het binnenland zoals La Romana, Hondón de las Nieves, El Pinos, Polop en Elche bieden een totaal andere zoektocht. De instapprijzen liggen er doorgaans lager en de percelen groter, maar een lage vraagprijs zegt niets over de kwaliteit van de grond. Met een budget van bijvoorbeeld € 400.000 zou een koper een bescheiden appartement aan de kust kunnen afwegen tegen een herenhuis met tuin in het binnenland. Die vergelijking is echter alleen geldig na controle van de bereikbaarheid via de weg, de afwatering en de wettelijke status van het perceel.

AP Properties Spanje bestrijkt kustlocaties waaronder Denia, Jávea, Calpe, Altea, Benidorm, Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa en Guardamar del Segura, evenals gebieden in het binnenland, waaronder Benissa, Alfaz del Pí, Polop, Finestrat, Benijófar, Pilar de la Horadada, Elche, La Romana, Hondón de las Nieves en El Pinos.

Het contrast komt neer op wat er in elke markt gewaardeerd wordt. De kust verkoopt levensstijl en liquiditeit; het binnenland verkoopt ruimte en lagere instapkosten. Geen van beide locaties bepaalt de waarde van het onroerend goed zelf. De waarde zit hem in de staat, de wettelijke aspecten en de fysieke risico's van de individuele woning, en dat onderzoek vindt plaats ná de locatiekeuze, niet in plaats daarvan.

Wie koopt er onroerend goed in Alicante en waarom?

De vraag naar onroerend goed in Alicante bestaat uit twee groepen. Lokale kopers die in de provincie wonen, worden beïnvloed door werkgelegenheid en toegang tot krediet; buitenlandse kopers houden mogelijk rekening met veranderingen in hun levensstijl, wisselkoerseffecten, pensioenplannen en de aanschaf van een tweede huis. Deze groepen kunnen om verschillende redenen naar hetzelfde pand kijken, dus een verkoper of koper moet de provincie niet als één homogene doelgroep beschouwen.

Volgens een rapport gebaseerd op gegevens van de Notariële Raad van Valencia kochten buitenlandse kopers in 2024 30.290 woningen in de provincie Alicante , een stijging van 1% ten opzichte van 2023 en 254% sinds de start van de rapportagereeks in 2010. De gemiddelde prijs die buitenlandse kopers betaalden was dat jaar € 198.180 , 12% hoger dan in 2023. Dit wijst op een aanzienlijke internationale vraag, maar het betekent niet dat buitenlandse kopers allemaal op zoek zijn naar dezelfde gebieden, budgetten of woningtypen.

De nationaliteiten verschillen zowel in volume als in gemiddelde uitgaven. Kopers uit Nederland betaalden gemiddeld meer dan € 300.000 ; kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Nederland en België behoorden tot de grootste groepen qua transactievolume, met Polen op de voet gevolgd. Deze verschillen zijn van belang bij het bepalen van de prijs of het voorbereiden van een woning voor de verkoop: het publiek dat een woning realistisch gezien kan aantrekken, hangt af van de locatie, de staat en de prijs, en niet alleen van het internationale profiel van de provincie.

Uit hetzelfde notariële rapport blijkt dat de gemiddelde prijs die buitenlandse kopers betaalden steeg, zelfs toen het aantal buitenlandse aankopen in 2025 daalde. Gezamenlijk ondersteunen de cijfers een voorzichtige interpretatie: het aantal transacties kan dalen terwijl de gemiddelde uitgaven stijgen, mogelijk omdat de samenstelling van de verkochte woningen is veranderd. Ze bewijzen echter niet dat de prijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde mate zijn gestegen.

Bij een grensoverschrijdende transactie maken de praktische details deel uit van het aanbod: kopers hebben duidelijke eigendomsdocumenten nodig, een realistisch betalingsschema en ondersteuning bij de stappen tussen de overeenkomst en de uiteindelijke overdracht. Marketing moet, waar relevant, internationale kopers bereiken, maar verkopers hebben nog steeds bewijs nodig voor de vraagprijs en kopers hebben nog steeds onafhankelijke controles nodig voordat ze tot een overeenkomst overgaan.

Welke past bij jouw plan?

Het Nationaal Statistisch Instituut (INE) registreerde in februari 2025 11.284 woningverkopen in de provincie Alicante . Hiervan waren 3.412 nieuwbouwwoningen en 7.872 bestaande woningen ; 6.439 daarvan betroffen woningen op de vrije markt en 231 woningen met huurbescherming , volgens de transactietabellen van het INE voor februari 2025. De maandelijkse cijfers laten zien dat bestaande woningen de boventoon voeren, maar het betreft een momentopname en geen prognose voor een specifieke woning of gemeente.

De belastingheffing vereist een specifieke controle per woning. De belastingregels voor nieuwbouw en bestaande woningen verschillen, maar het precieze bedrag hangt af van de geldende regels en omstandigheden. Baseer uw budget niet alleen op een algemeen tarief; vraag een advocaat of belastingadviseur om de kosten te bevestigen voordat u tekent.

Vraag naar de staat van de woning en wat de inspectie heeft uitgewezen. Een nieuwbouwwoning heeft wellicht minder directe reparaties nodig, maar controleer de specificaties, de opleveringsvoorwaarden en de garanties in plaats van ervan uit te gaan dat alles is inbegrepen. Een bestaande woning biedt mogelijk een gevestigde straat en een snellere verhuizing, maar inspecteer de structuur, installaties en eventuele verbouwingen, en controleer of de juridische omschrijving van de woning overeenkomt met wat er wordt verkocht.

De betalingsvoorwaarden beïnvloeden ook het risico. Bij een nieuwbouwcontract kunnen gefaseerde betalingen vóór oplevering vereist zijn, dus controleer de mijlpalen, beschermingsmaatregelen en de gevolgen van vertraging. Bij een bestaande woning is het belangrijk om over de opleveringstermijn te onderhandelen en ervoor te zorgen dat de benodigde onderzoeken en financiering gereed zijn voordat u een bindende overeenkomst ondertekent.

Conclusie: Kies voor een nieuwbouwhuis als u waarde hecht aan een nieuwe woning en kunt wachten tot de oplevering na het controleren van het contract. Kies voor een bestaand huis als u zich wilt richten op bestaande buurten, de woning zelf wilt inspecteren en wilt onderhandelen over de staat ervan en de opleveringsdatum.

Huurrendement en regels voor toeristenverhuur

Een bruto rendement op vakantieverhuur is alleen zinvol als het pand legaal als toeristische accommodatie mag worden gebruikt. In de regio Valencia moet een toeristische woning een compleet pand zijn, een gunstig gemeentelijk stedenbouwkundig rapport hebben en ingeschreven staan bij het regionale toeristenregister. De Generalitat publiceert regionale informatie en gegevens over toeristische woningen, zodat een koper de registratiestatus van een specifiek adres kan controleren in plaats van er blindelings op aan te nemen.

De toelatingseisen zijn afhankelijk van twee factoren die onafhankelijk van elkaar kunnen veranderen: de geldende regionale regels en het compatibiliteitsbesluit van de gemeente. Beide verschillen per gemeente en kunnen worden herzien. Controleer de specifieke regels voor het betreffende pand en de gemeente vóór de aankoop en vraag hoe de registratie wordt gehandhaafd, aangezien een inschrijving afhankelijk is van het blijven voldoen aan de voorwaarden.

Dat verandert de eerste investeringsvraag. Voordat u boekingen of inkomsten schat, moet u vaststellen of het adres, het gebouw en de eigendomsstructuur het beoogde verhuurmodel ondersteunen en of die situatie waarschijnlijk standhoudt. Een geadverteerd rendement geeft geen uitsluitsel over een mogelijk positief rapport van de gemeente of over de registratie van een pand.

Een lagere vraagprijs kan een probleem met de regelgeving verbergen. Twee hypothetische appartementen illustreren dit: het ene kost € 180.000 met een onzekere status voor toeristisch gebruik; het andere kost € 240.000 met een duidelijke en duurzame naleving van de regelgeving. De goedkopere aankoop is de minder aantrekkelijke investering als het verhuurmodel achter het geadverteerde rendement niet legaal kan functioneren, omdat die inkomsten nooit legaal beschikbaar waren voor de koper. De vergelijking laat zien waarom het risico op naleving van de regelgeving al vroeg in het aankoopbesluit moet worden meegenomen om het bod te beïnvloeden.

De vergunning komt vóór de spreadsheet. Zodra de wettelijke bruikbaarheid is vastgesteld, gaat u van bruto-inkomsten naar netto-inkomsten: houd rekening met servicekosten, onroerendezaakbelasting, verzekeringen, beheer, leegstand en belasting op huurinkomsten. Niet-ingezetenen kunnen anders worden behandeld dan ingezetenen, en het toepasselijke tarief en eventuele inhoudingen zijn afhankelijk van de eigenaar en de afspraak. Laat een belastingadviseur de cijfers bevestigen voordat u een netto-rendement begroot.

Controleer vóór aankoop de gemeentelijke statuten op eventuele beperkingen voor toeristische verhuur, de gemeentelijke goedkeuring, de geldigheid van de registratie, de verzekeringseisen, lokale beperkingen en de fiscale behandeling van de inkomsten. Een goedkoper appartement met onduidelijke toelatingseisen kan een groter investeringsrisico met zich meebrengen dan een duurder pand waarvan de beoogde verhuurbestemming duidelijk is toegestaan.

Controleer de woning en de makelaar voordat u een bod uitbrengt.

Uit een onderzoek van de Universiteit van Alicante, gepubliceerd in 2025, bleek dat ongeveer 20% van de geïdentificeerde woningen in stedelijke en landelijke gebieden in geselecteerde plattelandsdistricten zich in overstromingsgevoelige gebieden bevonden. Dit betreft circa 1.800 van de bijna 9.000 in kaart gebrachte gebouwen en woningen . Het onderzoek combineerde kadastrale gegevens met de PATRICOVA-overstromingsrisicokaarten en andere officiële ruimtelijke gegevens, zoals beschreven door de Universiteit van Alicante . De bevinding geldt voor geselecteerde plattelandsdistricten, niet voor elke woning in Alicante, maar het maakt controles op perceelniveau wel essentieel.

Bij een villa, finca of bouwgrond is het belangrijk om de classificatie van het overstromingsgebied te controleren, evenals de afwatering, de bereikbaarheid via de weg, de wettelijke bouwvoorschriften, de aanwezigheid van keermuren, de blootstelling van kelders, de beschikbaarheid van verzekeringen en geplande aanpassingswerkzaamheden. Een lagere prijs compenseert mogelijk niet voor beperkingen op uitbreidingen, dure afwateringswerkzaamheden of moeilijkheden bij het verkrijgen van een verzekering. Binnenland betekent niet automatisch veiligheid, en de afstand tot de zee alleen is geen garantie voor de blootstelling van een kustwoning aan de elementen.

Laat de makelaar en het pand afzonderlijk controleren.

Controleer voordat u een aanbetaling doet de woning en de persoon die de transactie begeleidt. AP Properties Spain beschikt over de benodigde vergunningen en verzekeringen om geregistreerd te staan als erkend makelaar in de regio Valencia. Wij ondersteunen zowel kopers als verkopers, inclusief cliënten die te maken hebben met grensoverschrijdende documenten.

Een bekwame makelaar moet de stappen rondom registratie, belastingen en notariële akten schriftelijk kunnen uitleggen voordat een aanbetaling wordt gedaan. Die uitleg helpt u te bepalen wat er nog geverifieerd moet worden, maar vervangt geen onafhankelijk juridisch advies of een specifieke beoordeling van het overstromingsrisico van de woning.

Voordat u tekent: Vraag een kadastercontrole en een overstromingsrisico-informatie van de woning aan en los eventuele discrepanties of onduidelijkheden op voordat u een reserveringsovereenkomst ondertekent of een aanbetaling overmaakt.

Hoe voltooi je een aankoop als buitenlandse koper?

Een buitenlandse koper rondt een aankoop in Alicante af door drie onbekende factoren op papier te zetten voordat het geld overgaat: wettelijke identiteit en fiscale bekwaamheid, geverifieerde eigendomsrechten en een financiering die tot de voltooiing van de transactie toereikend is. Een lage prijs of geadverteerd rendement is pas bruikbaar nadat deze controles zijn afgerond, dus de naleving van deze voorwaarden hoort bij het nemen van de biedingsbeslissing en niet erna.

Bij een wederverkoop is de koper verantwoordelijk voor de aangifte en betaling van de overdrachtsbelasting. De regionale overheid van Valencia vereist dat de koper zelf de aangifte doet en de belasting betaalt via een erkende financiële instelling volgens de voorgeschreven procedure, zoals beschreven in de regionale procedure voor overdrachtsbelasting . Beschouw dit als een verplichting van de koper, bovenop de overeengekomen prijs.

Bereid je voor voordat je een beslissing neemt.

1. Vraag een identificatienummer voor buitenlanders (NIE) aan. U hebt dit nodig voor formele procedures met betrekking tot onroerend goed en belastingen. Begin hier vroeg mee en zorg ervoor dat de identificatiegegevens op al uw documenten overeenkomen.
2. Open een Spaanse bankrekening. Een lokale rekening kan helpen bij het beheren van aankoopbetalingen en hypotheekdocumenten. Controleer de betalingslimieten, de timing van overboekingen en eventuele benodigde machtigingen voordat de gelden verschuldigd zijn.
3. Controleer de inschrijving in het kadaster en het register. Bevestig de geregistreerde eigenaar, de omschrijving van het pand en de geregistreerde lasten, en vergelijk deze gegevens vervolgens met de aangeboden woning. Los eventuele discrepanties op voordat een reserveringscontract tot kostbare problemen leidt.
4. Bevestig de financiering voordat u een reservering of voorlopig contract ondertekent. Kopers die niet in het land wonen, kunnen te maken krijgen met lagere leenlimieten en strengere inkomenschecks dan inwoners. Vraag daarom naar de actuele voorwaarden van de kredietverstrekker, inclusief afsluit- en taxatiekosten. Stel de aanbetaling en de datum van overdracht pas vast nadat u de financieringsvoorwaarden en de gevolgen van een afwijzing van de hypotheek begrijpt.
5. Onderteken de reservering of het voorlopige contract pas na controle. De tekst moet de accommodatie, de prijs, de aanbetaling, de voorwaarden en het tijdschema duidelijk vermelden. Laat het contract door een advocaat nakijken voordat het geld van uw rekening wordt afgeschreven.
6. Ga naar de notaris om de akte te ondertekenen. Lever de voor de transactie gevraagde documenten aan en controleer of de akte overeenkomt met de overeengekomen voorwaarden. Maak van tevoren afspraken over de betaling en wat er op de dag van de overdracht beschikbaar moet zijn.
7. Bereken zelf de verschuldigde belasting en betaal deze. Bij wederverkoop rondt de koper de regionale procedure af en betaalt via een erkende, samenwerkende financiële instelling. Bevestig de deadline en het bedrag met uw advocaat of belastingadviseur, aangezien te late betaling een vermijdbaar probleem met de belastingaangifte is.
8. Registreer de eigendomsakte en werk de eigendomsgegevens bij. Na voltooiing registreert u de akte bij het Kadaster en werkt u vervolgens de gegevens van nutsvoorzieningen, kadastraal eigendom en informatie over de woongemeenschap bij. Bewaar kopieën van de ingevulde documenten, zodat latere rekeningen en mededelingen de juiste persoon bereiken.

Houd naast de overeengekomen koopprijs rekening met kosten voor belastingen, notaris- en registratiekosten, juridisch advies en hypotheek . Een nauwkeurige begroting van uw advocaat en hypotheekverstrekker vóór de ondertekening is een goede indicatie, aangezien de fiscale gevolgen, honoraria en financieringskosten afhankelijk zijn van de transactie.

AP Properties Spain helpt internationale kopers bij het vergelijken van nieuwbouw- en bestaande woningen in de provincie Alicante, de Costa Blanca en de Costa Cálida. We bieden ondersteuning tijdens het aankoopproces en coördineren de juridische controles en de overdracht. Als u een huurwoning aan de kust overweegt of liever in het binnenland wilt wonen, of als u een woning wilt laten controleren voordat u een bod uitbrengt, neem dan contact op met AP Properties Spain om uw zoektocht en de benodigde controles te bespreken.