Het kadastrale referentienummer is een unieke code van 20 tekens die aan elk Spaans onroerend goed is toegekend. De onroerendgoedbelastingaanslag van het IBI is meestal de snelste manier om deze te vinden. Het vinden van de code bewijst echter niet dat de verkoper de woning bezit of dat elk gebouw op het perceel wettelijk geregistreerd staat.

Dat onderscheid is belangrijk bij de aankoop van een woning in La Romana, Alicante of elders aan de Costa Blanca. Een belastingaanslag, een overtuigende plattegrond en een overeenkomend straatadres kunnen nog steeds belangrijke vragen onbeantwoord laten. Gebruik de kadastrale referentie als controlemiddel en vergelijk de informatie vervolgens met de eigendomsakte, het uittreksel uit het kadaster en de woning die u wilt kopen.

Waar het kadastrale referentienummer op uw documenten staat vermeld

Begin met de documenten die u al heeft in plaats van het adres in een zoekmachine in te typen. Op de IBI-bon , de jaarlijkse aanslag voor de lokale onroerendgoedbelasting, staat het referentienummer meestal in de koptekst. Vraag de verkoper om een leesbare kopie van de volledige bon, niet om een bijgesneden afbeelding waarop alleen de code staat.

De geconsolideerde kadastrale vastgoedwet stelt de kadastrale referentie vast als een unieke alfanumerieke identificatiecode van 20 tekens die een onroerend goed koppelt aan de officiële kadastrale kaart. De rol ervan in economische en fiscale documentatie met betrekking tot onroerend goed verklaart waarom deze referentie voorkomt in documenten die een heel ander doel dienen.

Waar vind ik het kadastrale referentienummer op bestaande documenten?

Kies het document voor de vraag.

Gebruik de eigendomsakte om vast te stellen wat er in het notariële document staat. Kijk in de omschrijving van het onroerend goed in plaats van ervan uit te gaan dat elke identificatiecode in de akte kadastraal is. Het Kadaster gebruikt eigen identificatiegegevens, die niet uitwisselbaar zijn met de kadastrale referentie.

Het registeruittreksel , ook wel nota simple genoemd, helpt u de kadastrale identificatiecode te vergelijken met het geregistreerde object. Als de referentie ontbreekt in een ouder document, probeer deze dan niet af te leiden uit een ander nummer op de pagina.

Een elektriciteitscontract kan een nuttig uitgangspunt zijn, maar de leveringsinformatie kan een ouder adres bevatten. Advertenties en e-mails van verkopers zijn nog minder betrouwbaar: een gekopieerde postcode kan het perceel identificeren in plaats van de specifieke woning die te koop staat.

Praktische regel: Een referentie die op een factuur staat, dient als aanknopingspunt ter controle, maar is geen bevestiging dat de factuur alles beschrijft wat u is getoond.

Controleer de straat, het huisnummer en de gemeente aan de hand van het huis zelf. Bij een woning in het binnenland met een informele huisnaam of een onduidelijk postadres, noteer dan ook de toegangsweg en de locatie. Als u het IBI-bewijs heeft, beschikt u al over een code om te controleren; zo niet, gebruik dan de alternatieve identificatiemethoden van de officiële zoekfunctie.

Stapsgewijze handleiding voor het doorzoeken van het elektronisch kadaster

Gebruik de officiële vastgoedzoekfunctie in plaats van af te gaan op een screenshot van een kaart die de verkoper heeft doorgestuurd. Met een onafhankelijke zoekopdracht kunt u bevestigen om welk pand het gaat dat de zoekterm geeft.

De zoekfunctie van het Elektronisch Kadaster accepteert de volledige referentie van 20 tekens , een versie van 18 tekens zonder de twee controletekens , of de eerste 14 tekens die het perceel identificeren , naast zoekopdrachten op adres, polygoon en perceel, geografische coördinaten en unieke registratiecode. Deze referentieformaten dienen verschillende doeleinden, dus kies bewust in plaats van een code willekeurig in te korten.

Voer de zoekopdracht uit zonder de juiste eenheid te verliezen.

1. Open het Elektronisch Kadaster. Kies de zoekfunctie voor onroerend goed. Houd het document met uw identificatienummer bij de hand, zodat u de gegevens direct kunt vergelijken.
2. Kies de identificatiegegevens die u hebt. Een volledige referentie is het meest directe uitgangspunt; gebruik anders het adres, het landelijke polygoon en perceelnummer, de coördinaten of de unieke registratiecode van het Kadaster, ook wel bekend als de CRU. Controleer de gemeente zorgvuldig, vooral waar straatnamen zich herhalen.
3. Voer de referentie in een geaccepteerd formaat in. Kopieer de volledige code indien beschikbaar en onderscheid letters van gelijkende cijfers. Als een deel ontbreekt, gebruik dan een geaccepteerd verkort formaat in plaats van de ontbrekende tekens zelf te verzinnen.
4. Selecteer de juiste eigenschap uit de lijst met resultaten. Een perceel met wooneenheden die zijn ontstaan door horizontale splitsing kan meerdere bijbehorende eigenschappen opleveren. Kies de juiste verdieping, deur en bestemming, in plaats van het eerste resultaat te selecteren.
5. Bekijk de beschrijving en de plattegrond samen. Controleer het gebruik, de bebouwde oppervlakte, de perceeloppervlakte en het adres aan de hand van het bod. Een plausibel straatadres is niet voldoende als de plattegrond het naastgelegen gebouw aangeeft.
6. Bewaar of print het officiële resultaat. Noteer de datum van het consult en bewaar de identificatiegegevens samen met de kaart. Zo heeft uw adviseur een vast document dat hij of zij kan raadplegen als de kadastrale gegevens later wijzigen.

Identificatiegegevens die worden geaccepteerd door de zoekfunctie van het elektronisch kadaster

Bij een adreszoekactie in een huizenblok moet u mogelijk onderscheid maken tussen een woning, een garage, een bedrijfsunit of een ander appartement. Op landelijk gebied rond La Romana kunnen perceel- en kavelgegevens of coördinaten nuttiger zijn dan een postadres.

Als een gedeeltelijke zoekopdracht een gebouw oplevert, betekent dit niet noodzakelijkerwijs dat de woning daarin is geïdentificeerd. Een zoekresultaat is slechts zo goed als de identificatiecode en de unitselectie die zijn gebruikt om het te verkrijgen.

Het kadaster vergelijken met uw eigendomsakte.

Leg het officiële kadastrale resultaat naast de akte en een recent uittreksel uit het register. De Spaanse kadasterautoriteiten leggen de functie van het kadastrale referentienummer uit als het ondubbelzinnig identificeren van onroerend goed op de kadastrale kaart. Die functie is anders dan het vaststellen van eigendom en geregistreerde rechten, wat u via het kadaster kunt controleren.

Lees de documenten als beschrijvingen van hetzelfde fysieke object, niet alleen als pagina's met een overeenkomende code. Begin met de volgende controles:

• Kadastraal gebruik: Vergelijk het geregistreerde gebruik met de eigendomsakte en de beoogde aankoop. Een gebouw dat is omschreven als bestemd voor agrarische doeleinden mag niet zonder nader onderzoek als een bevestigde woonwoning worden beschouwd.
• Bebouwde oppervlakte: Vergelijk equivalente afmetingen. Vraag of de cijfers bijgebouwen, aanbouwen of andere ruimtes omvatten voordat u ervan uitgaat dat een verschil een fout is.
• Perceeloppervlakte: Stel vast of elk document het hele perceel beschrijft of alleen het verkochte gedeelte. Een gelijk totaalbedrag biedt geen oplossing voor een onduidelijke perceelsgrens.
• Adres en kaartpositie: Controleer of het gemarkeerde perceel het pand bevat dat u hebt bezocht, inclusief de juiste toegang en locatie.

Onderzoek het verschil, niet alleen het totaal.

Stel bijvoorbeeld dat een rijtjeshuis in de eigendomsakte wordt omschreven als 120 m² , maar dat de kadastrale bebouwde oppervlakte lager is. Deze hypothetische discrepantie kan wijzen op een aanbouw die niet in de relevante documenten is opgenomen, of op een verschil in wat er precies wordt meegerekend. Vraag een architect om te onderzoeken wat er daadwerkelijk is en hoe dit zich verhoudt tot de documenten voordat u verdergaat.

Bij de aankoop van onroerend goed aan de Costa Blanca moet u letten op een villa en een apart gastenverblijf onder hetzelfde referentienummer, verouderde adressen na hernummering van straten en uitbreidingen die niet in de documenten vermeld staan. Een andere valkuil is het vergelijken van het unitreferentienummer van een woning met een gebouw- of perceelreferentienummer en aannemen dat het om hetzelfde object gaat.

Stop wanneer je niet kunt vaststellen dat de documenten en het object ter plaatse hetzelfde beschrijven.

Een discrepantie is niet automatisch bewijs van onrechtmatige werkzaamheden, maar een onverklaarde discrepantie mag niet zomaar het probleem van de koper worden. Bewaar het gedateerde kadastrale resultaat, het registeruittreksel en de relevante aktepagina's bij elkaar, zodat de notaris, advocaat of technisch adviseur het daadwerkelijke conflict kan beoordelen.

Wat de kadastrale referentie betekent in de Spaanse wetgeving

Het kadastrale nummer heeft juridische waarde bij verkoop, erfenissen en hypotheken, maar dat maakt het geen vervanging voor een eigendomsbewijscontrole. Het kadastrale nummer , in het Spaans bekend als referencia catastral, identificeert het object binnen het kadastrale systeem; het Kadaster registreert eigendom en geregistreerde rechten.

Artikel 38 van de geconsolideerde kadastrale vastgoedwet vereist verwijzing in openbare documenten, rechterlijke uitspraken en beslissingen, administratieve dossiers en beslissingen, documenten waarin transacties of zakelijke rechten zijn vastgelegd, huurovereenkomsten of gebruiksoverdrachten, elektriciteitsleveringscontracten en technische projecten. Deze eis koppelt verschillende documenten aan een identificeerbaar onroerend goed, maar maakt de inhoud ervan niet uitwisselbaar.

Koppel de identificatiecode aan de transactie.

Controleer bij een verkoop of in de notariële akte de betreffende bezitting wordt omschreven. Ga niet akkoord met een mondelinge toezegging dat een aangrenzend perceel, aparte garage of gastenverblijf is inbegrepen als dit verband niet in de documenten staat vermeld.

Bij een erfenis moeten erfgenamen de opvolgingsdocumenten koppelen aan het geërfde onroerend goed. Een oud familieadres of een bekende huisnaam is niet voldoende wanneer het landgoed aangrenzende grond of afzonderlijk geïdentificeerde wooneenheden omvat.

Voor een hypotheek moet de kredietverstrekker het voorgestelde onderpand koppelen aan het juiste onroerend goed. Een succesvolle kadastrale controle ontslaat de kredietverstrekker niet van de noodzaak om de geregistreerde omschrijving en eventuele rechten of lasten die op het onroerend goed rusten te onderzoeken.

Vragen over eigendom kunt u het beste stellen aan het Kadaster.

Stel dat het kadastrale adres en de plattegrond overeenkomen met het huis, maar dat in het registeruittreksel , of nota simple, iemand anders dan de verkoper staat vermeld. Bepaal het eigendom niet op basis van de belastingdocumenten. Laat een advocaat de eigendomsrechten en de bevoegdheid tot verkoop van de verkoper vaststellen, inclusief eventuele benodigde erfrechtelijke of vertegenwoordigingsdocumenten.

Vraag de notaris vóór het tekenen om te bevestigen dat in de akte de juiste kadastrale referentie wordt gebruikt en dat eventuele onduidelijkheden zijn weggenomen.

Een overeenkomend referentienummer helpt verwarring over het betreffende pand te voorkomen. Het garandeert echter niet dat aan de bestemmingsplannen is voldaan, heft geen geregistreerde lasten op en lost geen betwist recht van toegang op. Voor elk van deze kwesties is de juiste documentatie en een professionele beoordeling nodig.

Villa's, kavels en gerenoveerde huizen

Een kadastrale referentie is een nuttig controlemiddel, maar een overeenkomende kaart biedt geen garantie dat een villa, perceel of gerenoveerd huis correct is beschreven. Vergelijk de gegevens met de eigendomsakte en het daadwerkelijke pand, en vraag vervolgens een deskundige om eventuele discrepanties toe te lichten.

Een schermafbeelding kan helpen bij het lokaliseren van een pand, maar is niet voldoende om een perceelsgrens vast te stellen of een complex gebouw te beoordelen. Vraag voor een villa, landelijk perceel, verkavelde grond of gerenoveerde woning een actueel kadastraal beschrijvend en grafisch certificaat aan en laat de relevante technische gegevens controleren.

Een hek, terrasrand of toegangspad kan er op de grond duidelijk uitzien, maar niet overeenkomen met de kadastrale grens. Een zwembad dat op een kaart staat aangegeven, zegt evenmin iets over de bouwkundige status van de bijbehorende werkzaamheden.

Verkrijg een certificaat dat gecontroleerd kan worden.

Vraag de eigenaar, een gemachtigde vertegenwoordiger of een officieel geregistreerde agent om het certificaat via het Elektronisch Kadaster te verkrijgen. De grafische grens en de georeferentieerde hoekpuntcoördinaten bieden een technisch adviseur concrete vergelijkingspunten, in plaats van een benaderende omtrek.

De georeferentiecontrole van het kadaster controleert of de ingediende geometrie overeenkomt met de actuele kadastrale kaarten. Een verschil in oppervlakte tussen de registratieprocedures wordt per geval beoordeeld; er is geen automatische tolerantie. De geometriecontrole van de dienst bepaalt niet of een gebouw een bouwvergunning heeft of dat bestaande bouwwerken gelegaliseerd kunnen worden.

Laat de adviseur de praktische vergelijking maken:

• Valideer de geometrie: controleer of de coördinaten op het certificaat overeenkomen met de kaart die van kracht was op de verificatiedatum.
• Vergelijk het bewijsmateriaal: vergelijk de perceelsgrens met de landmeting, de planningsdocumenten en de zichtbare bewoning, inclusief zwembaden, terrassen en bijgebouwen.
• Wijs elke open vraag toe: vraag een landmeter om de grenzen op te meten, een architect om de bouw- en planningsaspecten te beoordelen en een advocaat of notaris om te adviseren over de juridische implicaties van de transactie.

Scheid de kaart van de toestemming.

De aanwezigheid van een structuur in kadastrale gegevens beantwoordt op zichzelf niet alle vragen over planning of registratie. Een discrepantie kan aanleiding geven tot een meting of correctie van de gegevens, in plaats van het verwijderen van de structuur. Vraag om een schriftelijke verklaring voordat u op een van beide aannames vertrouwt.

Iedereen die namens iemand anders een certificaat aanvraagt, moet een bewijs van vertegenwoordiging of een ondertekende machtiging met identificatiebewijs overleggen. Regel deze machtiging tijdig, zodat de technische beoordeling het certificaat kan gebruiken en niet alleen schermafbeeldingen.

Neem een besluit voordat u een aanbetaling doet.

Voordat u geld uitgeeft, dient u een dossier samen te stellen met de gedateerde officiële kadastrale gegevens , een recent uittreksel uit het register en de akte of conceptovereenkomst waarin het onroerend goed is geïdentificeerd. Voeg de IBI-bon en eventuele certificaten of technische toelichtingen die voor dat specifieke object vereist zijn toe.

Bij een doorsnee stadsappartement kunnen overeenkomende identificatiegegevens, adres, wijk en locatie op de kaart de daaropvolgende juridische en contractuele controles ondersteunen. Ze bewijzen echter niet dat een aanbetalingsovereenkomst veilig is om te ondertekenen.

Gebruik een alles-of-niets-beslissing.

• Ga naar contractbeoordeling: De beschrijvingen van het onroerend goed komen overeen, de eigendomsrechten van de verkoper zijn vastgesteld en uw advocaat heeft geen onopgeloste vragen over de voorgestelde overeenkomst.
• Stop voor verduidelijking: Een veld verschilt, de verkoper komt niet overeen met de geregistreerde eigenaar en er is geen schriftelijke verklaring, of het object op de kaart is niet duidelijk het object dat wordt verkocht.
• Controleer op technisch bewijs: Een villa, perceel, verkavelde woning of verbouwde woning beschikt niet over een geldig certificaat en de professionele beoordeling die nodig is om de grenzen of gebouwen te verklaren.

Een belofte om de documenten later te corrigeren, is geen voltooide controle. Vraag uw advocaat welke kwesties moeten worden opgelost vóór de betaling en of deze veilig kunnen worden geregeld via duidelijke contractuele bepalingen.

AP Properties Spain verzorgt voor haar klanten de benodigde documentatie voor indiening bij een notaris, terwijl de advocaten adviseren over de transactie en de belangen van de klant behartigen. Het makelaarskantoor biedt tevens documentvertalingen aan voor buitenlandse klanten en bedient kopers en verkopers in de provincie Alicante, de Costa Blanca en de Costa Cálida.

Als u het IBI-bewijs of de eigendomsakte hebt, stuur dan kopieën samen met uw opgeslagen kadastrale resultaat naar het team voor een beoordeling van de documenten voordat u een definitieve beslissing neemt. Baseer uw beslissing op documenten die u kunt verifiëren, niet alleen op geruststellingen.

Bezoek AP Properties Spain om uw IBI-bewijs, akte en opgeslagen kadastrale gegevens te laten controleren voordat u tot aankoop overgaat. Het team kan u helpen met de benodigde documentatie voor de notaris, terwijl de advocaten u adviseren over de transactie en eventuele onduidelijkheden die moeten worden opgelost.