Als u overweegt om uw huis in Spanje te verkopen, vraagt u zich misschien af: Hoeveel krijg ik nu eigenlijk nadat alle kosten, belastingen en andere toeslagen zijn betaald?

Of u nu in Spanje woont of niet, aan dit proces zijn kosten verbonden die een groot verschil kunnen maken in uw uiteindelijke winst.

In deze gids zetten wij van AP Properties Spain – de trotse winnaars van de Luxury Lifestyle Awards van 2024 en 2025 – alle kosten op een rij die u kunt verwachten bij de verkoop van een woning in Spanje. We leggen uit waarvoor elke prijs geldt, wat de verschillen zijn tussen ingezetenen en niet-ingezetenen, en geven u enkele tips om u voor te bereiden, zodat u bij de overdracht niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

1. Makelaarskosten

De meeste verkopers in Spanje kiezen ervoor om samen te werken met een erkend makelaarskantoor, vooral wanneer ze zich richten op internationale kopers.
Waarvoor is het:

• Marketing van uw woning (professionele foto's, video's, vermeldingen, socialemediacampagnes)
• Bezichtigingen en onderhandelingen afhandelen
• Het beheren van juridische en administratieve stappen tot aan de voltooiing

Hoe veel?

• In Spanje worden de makelaarskosten doorgaans door de verkoper betaald .
• De commissie bedraagt doorgaans tussen de 3% en 6% van de uiteindelijke verkoopprijs , plus 21% BTW (IVA).
• Bijvoorbeeld: als u voor € 300.000 verkoopt en uw overeengekomen makelaarscommissie bedraagt 5%, dan betaalt u € 15.000 + € 3.150 BTW = € 18.150 totaal.

Neem contact met ons op en wij leggen u gedetailleerd uit wat wij doen om ervoor te zorgen dat uw woning tijdig en voor de juiste prijs wordt verkocht.

2. Vermogenswinstbelasting (CGT)

Vermogenswinstbelasting wordt geheven over de winst die u maakt bij de verkoop van uw onroerend goed.

Berekening:

• Verkoopprijs – (Aankoopprijs + Aankoopkosten + Gedocumenteerde verbeteringen) = Belastbare winst

Tarieven voor 2025:

• Inwoners van Spanje:
  • 19% over de eerste € 6.000 winst
  • 21% van € 6.000 tot € 50.000
  • 23% van € 50.000 tot € 200.000
  • 27% van € 200.000 tot € 300.000
  • 28% boven € 300.000
• Niet-ingezetenen:
  • Vast tarief van 19% (voor EU/EER-burgers) of 24% (voor niet-EU-burgers) over de belastbare winst.

Mogelijke uitzonderingen voor bewoners:

• Bent u 65 jaar of ouder en verkoopt u uw hoofdwoning, dan bent u mogelijk vrijgesteld van de vermogenswinstbelasting.
• Als u de opbrengst herinvesteert in een andere hoofdwoning in Spanje (of EU/EER), kunt u de CGT mogelijk ook vermijden of verlagen.

3. De 3% bronbelasting voor niet-ingezetenen (Retención)

Als u geen belastingplichtige bent in Spanje , is de koper wettelijk verplicht om 3% van de overeengekomen verkoopprijs in te houden en dit rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda) te betalen.

Waarom?
Dit geldt als een voorschot op uw vermogenswinstbelasting.

Voorbeeld:

• Verkoopprijs: € 300.000 → 3% inhouding = € 9.000 ingehouden door de koper.
• Na de verkoop doet u aangifte voor de omzetbelasting. Als de werkelijk verschuldigde belasting minder dan € 9.000 bedraagt, kunt u een teruggave aanvragen. Is het meer, dan betaalt u het verschil bij.

4. Plusvalía Gemeentelijke Belasting

De Plusvalía Municipal is een lokale belasting die door de gemeente wordt geheven over de stijging van de kadastrale waarde van de grond sinds u deze heeft gekocht.

Belangrijkste punten:

• Op basis van het aantal jaren dat u eigenaar bent van het onroerend goed.
• Berekend op basis van de kadastrale grondwaarde (niet de marktprijs) en een door elke gemeente vastgestelde coëfficiënt.
• Zelfs als u met verlies verkoopt, is deze belasting mogelijk nog steeds van toepassing. Er zijn echter gevallen waarin u in beroep kunt gaan.

Wie betaalt?

• Standaard betaalt de verkoper.
• Soms komen de koper en verkoper tijdens onderhandelingen overeen om de koop te splitsen.

5. Kosten voor het annuleren van een hypotheek

Als u nog een hypotheek op uw woning hebt, moet u deze bij de notaris laten doorhalen voordat de verkoop kan worden geregistreerd.

Betrokken kosten:

• Boete bij vervroegde terugbetaling: Meestal tussen 0,25% en 0,5% van het openstaande saldo (controleer uw contract).
• Notaris- en Kadasterkosten voor het verwijderen van de hypotheeklast: in totaal ongeveer € 800-€ 1.000.

6. Energieprestatiecertificaat (EPC)

De Spaanse wet vereist dat verkopers een energieprestatiecertificaat overleggen voordat ze hun woning op de markt brengen.

Kosten:

• Meestal tussen de € 80 en € 200, afhankelijk van de grootte van uw woning.
• Geldig voor 10 jaar, tenzij ingrijpende renovaties de energie-efficiëntie wijzigen.

7. Juridische en notariskosten

Terwijl de koper doorgaans het grootste deel van de notaris- en registratiekosten betaalt, kunnen verkopers te maken krijgen met kosten voor:

• Volmacht verlenen (bij verkoop vanuit het buitenland)
• Juridisch advies en contractbeoordeling
• Het afhandelen van belastingaangiften

Typisch bereik: € 500–€ 1.500, afhankelijk van de complexiteit.

8. Betalingen voor nutsvoorzieningen en gemeenschapskosten

Op de dag van de verkoop moet u het volgende kunnen aantonen:

• Nutsrekeningen (water, elektriciteit, gas)
• Vereniging van Eigenaren kosten
  volledig zijn betaald tot op heden.

Als u halverwege het kwartaal of halverwege de maand verkoopt, moet u de koper mogelijk zijn deel van de vooruitbetaalde kosten vergoeden , of andersom.

9. Gevolgen voor de inkomstenbelasting (ingezetenen)

Als u ingezetene bent en het onroerend goed dat u verkoopt niet uw hoofdverblijf is, wordt de winst belast als spaarinkomen (zoals uitgelegd in de CGT-tarieven).
Zorg ervoor dat u dit opgeeft in uw jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte.

10. Wisselkosten (niet-ingezetenen)

Als u een betaling in euro ontvangt, maar het geld in een andere valuta nodig hebt, houd dan rekening met het volgende:

• Bankoverschrijvingskosten
• Wisselkoersmarges
  Wanneer u gebruikmaakt van een gespecialiseerde valutamakelaar, kunt u vaak duizenden euro's besparen ten opzichte van de standaard banktarieven.

Voorbeeldberekening

Stel dat u een niet-ingezetene van de EU bent en uw vakantiehuis verkoopt voor € 300.000, dat u in 2015 voor € 200.000 hebt gekocht.

Kosten kunnen er als volgt uitzien:

Later dient u uw CGT-aangifte in:

• Winst: € 100.000 → 19% CGT = € 19.000
• Reeds betaalde inhoudingen: € 9.000
• Te betalen CGT na verkoop : € 10.000 meer.

Uw netto-opbrengst na alle kosten en belastingen bedraagt ongeveer € 259.900 .

Hier is een overzichtelijke, gemakkelijk te lezen kostenoverzicht

Typische kosten bij de verkoop van een woning in Spanje

Cijfers zijn indicatief en kunnen variëren per locatie en omstandigheden. Vraag altijd professioneel advies.

Belangrijkste punten

• Verkopen in Spanje brengt meer met zich mee dan alleen makelaarskosten. U krijgt ook te maken met belastingen, juridische kosten en soms gemeentelijke heffingen.
• Ingezetenen hebben recht op vrijstellingen die niet-ingezetenen niet hebben.
• Niet-ingezetenen moeten de 3% inhouding voldoen. Dit is een vooruitbetaling van de CGT.
• Vraag altijd een kostenraming aan bij uw advocaat voordat u uw woning op de markt zet.

Bij AP Properties Spain zetten we uw woning niet alleen op de markt, we begeleiden u ook door elke stap van het proces. Zo weet u precies wat u kunt verwachten en kunt u het uiteindelijke rendement maximaliseren.