Jeśli rozważasz wynajęcie swojej nieruchomości jako noclegu turystycznego w Hiszpanii, zwróć uwagę — nadchodzą poważne zmiany prawne. Od 3 kwietnia 2025 r. nowe poprawki do ustawy o nieruchomościach horyzontalnych (LPH) będą wymagać od właścicieli nieruchomości uzyskania zgody sąsiadów przed zaoferowaniem swoich domów na wynajem krótkoterminowy. Te nowe przepisy mają na celu zapewnienie większej kontroli społecznościom mieszkaniowym przy jednoczesnym zaostrzeniu przepisów dotyczących apartamentów turystycznych.

Więc co dokładnie się zmienia i jak to wpływa na właścicieli nieruchomości? Rozłóżmy to na czynniki pierwsze.

Kluczowe zmiany w prawie

1. Wyraźna zgoda Wspólnoty (Artykuł 7)

Jedną z najważniejszych zmian jest wymóg uzyskania wyraźnej zgody trzech piątych mieszkańców budynku, zanim nieruchomość będzie mogła zostać przeznaczona na wynajem turystyczny.

• Dotychczas wynajem turystyczny był dozwolony, chyba że większość głosów wyraźnie tego zabroniła.
• Od kwietnia 2025 r. obowiązkiem właściciela będzie uzyskanie pisemnej zgody od społeczności.
• W przypadku odrzucenia wniosku, czynność wynajmu nie może być kontynuowana.

Oznacza to, że sąsiedzi mają teraz bezpośrednią władzę zatwierdzania lub blokowania wynajmu turystycznego w swoim budynku. Jeśli właściciel działa bez zatwierdzenia, przewodniczący społeczności lub dowolny mieszkaniec może prawnie zażądać natychmiastowego zaprzestania działalności wynajmu.

2. Nowe ograniczenia i potencjalne opłaty (art. 17 pkt 12)

• Reforma daje również społecznościom prawo do regulowania, ograniczania lub zakazywania wynajmu nieruchomości turystycznych większością trzech piątych głosów .
• Ponadto mieszkańcy mogą nakładać wyższe opłaty wspólnotowe na apartamenty wykorzystywane do wynajmu turystycznego. Te dodatkowe opłaty nie mogą przekraczać 20% zwykłych opłat wspólnotowych .

Celem tego nowego środka jest rozwianie obaw, że wynajem nieruchomości dla turystów przyczynia się do wzrostu kosztów utrzymania, skarg na hałas i zakłóceń w budynkach mieszkalnych.

3. Ochrona przed mocą wsteczną (drugie postanowienie dodatkowe)

Jednym z kluczowych aspektów prawa jest to, że istniejące firmy wynajmu turystycznego są chronione . Jeśli właściciel legalnie prowadzi wynajem krótkoterminowy przed 3 kwietnia 2025 r. , może kontynuować działalność bez konieczności uzyskania zgody sąsiadów.

Jednakże każda nowa działalność w zakresie wynajmu turystycznego rozpoczęta po tej dacie będzie podlegać nowym wymogom zatwierdzającym.

Wpływ na właścicieli i nabywców nieruchomości

Dla obecnych gospodarzy

Jeśli masz już licencjonowany i aktywny wynajem turystyczny, ta zmiana prawa nie będzie miała na Ciebie wpływu. Twoje prawa są chronione i możesz kontynuować działalność jak zwykle.

Dla przyszłych inwestorów i nabywców nieruchomości

• Jeśli rozważasz zakup nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, najpierw sprawdź regulamin osiedla, w którym znajduje się budynek .
• Niektóre społeczności mogą zagłosować za zakazem wynajmu turystycznego , dlatego przed zakupem konieczne będzie uzyskanie pisemnego potwierdzenia.
• Przyszli inwestorzy w nieruchomości mogą musieć skupić się na samodzielnych nieruchomościach lub budynkach, które są przeznaczone specjalnie pod wynajem krótkoterminowy .

Dlaczego ta reforma jest ważna?

Reforma ta oznacza powrót do bardziej rygorystycznych przepisów , odwracając bardziej elastyczne zasady wprowadzone w 2019 r. Rząd ma na celu zrównoważenie korzyści płynących z turystyki z prawami stałych mieszkańców, którzy mogą być dotknięci wysokim obrotem czynszów, hałasem i zakłóceniami w społeczności.

Dla właścicieli nieruchomości najważniejszy wniosek jest jasny: wynajem nieruchomości dla turystów nie będzie już domyślnym prawem — musi zostać wyraźnie zaakceptowany przez sąsiadów.

Ostatnie przemyślenia

Nowe przepisy będą miały duży wpływ na rynek wynajmu turystycznego w Hiszpanii. Jeśli już prowadzisz legalny apartament turystyczny, jesteś bezpieczny. Jeśli jednak planujesz rozpocząć wynajem swojej nieruchomości od kwietnia 2025 r., musisz uzyskać zgodę społeczności .

Jeśli rozważasz inwestycję w nieruchomość pod wynajem krótkoterminowy, teraz jest czas, aby zaplanować ją z wyprzedzeniem i sprawdzić przepisy obowiązujące w wybranej lokalizacji.

W AP Properties Spain jesteśmy na bieżąco ze wszystkimi zmianami prawnymi dotyczącymi właścicieli nieruchomości. Jeśli potrzebujesz wskazówek dotyczących zakupu lub sprzedaży nieruchomości zgodnie z tymi nowymi przepisami, skontaktuj się z nami już dziś!