Jeśli myślisz o sprzedaży swojego domu w Hiszpanii, możesz się zastanawiać: Ile tak naprawdę otrzymam po zapłaceniu wszystkich opłat, podatków i innych kosztów?

Niezależnie od tego, czy jesteś rezydentem Hiszpanii, czy nie, proces ten wiąże się z pewnymi kosztami, które mogą mieć duży wpływ na Twój końcowy zysk.

W tym przewodniku my, AP Properties Spain – dumni zwycięzcy nagród Luxury Lifestyle Awards 2024 i 2025 – szczegółowo omówimy wszystkie opłaty, których można się spodziewać przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Wyjaśnimy, na czym polega każda z nich, jakie są różnice między rezydentami a nierezydentami oraz podamy kilka wskazówek, jak przygotować się z wyprzedzeniem, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po finalizacji transakcji.

1. Opłaty agencji nieruchomości

Większość sprzedawców w Hiszpanii decyduje się na współpracę z licencjonowaną agencją nieruchomości, szczególnie gdy chcą pozyskać zagranicznych nabywców.
Do czego służy:

• Marketing Twojej nieruchomości (profesjonalne zdjęcia, filmy, oferty, kampanie w mediach społecznościowych)
• Obsługa oględzin i negocjacji
• Zarządzanie krokami prawnymi i administracyjnymi aż do ich zakończenia

Ile?

• W Hiszpanii opłaty agencyjne pokrywa zazwyczaj sprzedawca .
• Prowizja wynosi zazwyczaj od 3% do 6% końcowej ceny sprzedaży , plus podatek VAT (IVA) w wysokości 21%.
• Na przykład: jeśli sprzedasz za 300 000 euro, a uzgodniona prowizja agencyjna wynosi 5%, zapłacisz 15 000 euro + 3150 euro podatku VAT = łącznie 18 150 euro.

Skontaktuj się z nami , a szczegółowo wyjaśnimy wszystkie działania, które podejmiemy, aby mieć pewność, że Twoja nieruchomość zostanie sprzedana terminowo i za właściwą cenę.

2. Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

Podatek od zysków kapitałowych jest naliczany od zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Jak to jest obliczane:

• Cena sprzedaży – (Cena zakupu + Koszty zakupu + Udokumentowane ulepszenia) = Zysk podlegający opodatkowaniu

Stawki na rok 2025:

• Mieszkańcy Hiszpanii:
  • 19% od pierwszego zysku w wysokości 6000 €
  • 21% od 6000 do 50 000 euro
  • 23% od 50 000 do 200 000 euro
  • 27% od 200 000 do 300 000 euro
  • 28% powyżej 300 000 euro
• Nierezydenci:
  • Stała stawka 19% (dla obywateli UE/EOG) lub 24% (dla obywateli spoza UE) od dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Możliwe wyjątki dla rezydentów:

• Jeśli masz 65+ i sprzedajesz swój główny dom, możesz być zwolniony z podatku CGT.
• Jeśli zainwestujesz uzyskane środki w inne główne miejsce zamieszkania w Hiszpanii (lub w UE/EOG), możesz także uniknąć podatku CGT lub go obniżyć.

3. 3% podatek u źródła dla nierezydentów (Retención)

Jeżeli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii , kupujący jest prawnie zobowiązany zatrzymać 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i zapłacić ją bezpośrednio hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu (Hacienda).

Dlaczego?
Jest to forma zaliczki na poczet podatku od zysków kapitałowych.

Przykład:

• Cena sprzedaży: 300 000 EUR → 3% potrącenia = 9 000 EUR zatrzymane przez kupującego.
• Po sprzedaży składasz deklarację CGT. Jeśli rzeczywista kwota należnego podatku jest niższa niż 9000 euro, możesz ubiegać się o zwrot. Jeśli jest wyższa, dopłacasz różnicę.

4. Podatek miejski Plusvalía

Plusvalía Municipal to podatek lokalny pobierany przez urząd miasta od wzrostu wartości katastralnej gruntu od momentu jego zakupu.

Najważniejsze punkty:

• Na podstawie liczby lat, w których jesteś właścicielem nieruchomości.
• Obliczana jest na podstawie wartości katastralnej gruntu (a nie ceny rynkowej) oraz współczynnika ustalonego przez każdą gminę.
• Nawet jeśli sprzedasz ze stratą, podatek ten może nadal obowiązywać — choć w niektórych przypadkach możesz się od niego odwołać.

Kto płaci?

• Domyślnie płaci sprzedawca.
• Czasami w trakcie negocjacji kupujący i sprzedający zgadzają się na podział pieniędzy.

5. Opłaty za anulowanie kredytu hipotecznego

Jeśli na Twojej nieruchomości nadal ciąży hipoteka, musisz ją anulować u notariusza przed zarejestrowaniem sprzedaży.

Koszty:

• Kara za wcześniejszą spłatę: Zwykle od 0,25% do 0,5% zaległego salda (sprawdź umowę).
• Opłaty notarialne i opłaty za wpis do rejestru gruntów za usunięcie obciążenia hipotecznego — łącznie ok. 800–1000 euro.

6. Świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC)

Prawo hiszpańskie wymaga, aby sprzedawcy przedstawili świadectwo charakterystyki energetycznej przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.

Koszt:

• Zazwyczaj wynosi ona od 80 do 200 euro, w zależności od wielkości nieruchomości.
• Ważne przez 10 lat, chyba że przeprowadzony zostanie gruntowny remont, który spowoduje zmianę efektywności energetycznej.

7. Opłaty prawne i notarialne

Chociaż kupujący zazwyczaj pokrywa większość opłat notarialnych i rejestracyjnych, sprzedający mogą zostać obciążeni kosztami:

• Udzielenie pełnomocnictwa (w przypadku sprzedaży z zagranicy)
• Porady prawne i przegląd umów
• Obsługa deklaracji podatkowych

Typowy zakres: 500–1500 euro w zależności od stopnia skomplikowania.

8. Rozliczenia opłat za media i wspólnotę

W dniu sprzedaży będziesz musiał przedstawić dowód potwierdzający, że:

• Rachunki za media (woda, prąd, gaz)
• Opłaty wspólnotowe właścicieli
  są w pełni i na bieżąco opłacane.

Jeśli sprzedajesz w połowie kwartału lub w połowie miesiąca, może zaistnieć konieczność zwrotu kupującemu części poniesionych przez niego wydatków z góry — lub odwrotnie.

9. Implikacje dla podatku dochodowego od osób fizycznych (rezydenci)

Jeżeli jesteś rezydentem i sprzedawana nieruchomość nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, zysk zostanie opodatkowany jako dochód z oszczędności (zgodnie z objaśnieniami dotyczącymi stawek podatku CGT).
Pamiętaj o uwzględnieniu tego w rocznym zeznaniu podatkowym.

10. Koszty wymiany walut (dla nierezydentów)

Jeśli otrzymujesz płatność w euro, ale potrzebujesz środków w innej walucie, pamiętaj o następujących kwestiach:

• Opłaty za przelew bankowy
• Marże kursowe
  Skorzystanie z usług specjalistycznego brokera walutowego może często pozwolić zaoszczędzić tysiące dolarów w porównaniu ze standardowymi kursami bankowymi.

Przykładowe obliczenia

Załóżmy, że jesteś obywatelem UE i sprzedajesz swój dom wakacyjny za 300 000 euro, który kupiłeś w 2015 r. za 200 000 euro.

Koszty mogą wyglądać następująco:

Później należy złożyć deklarację podatku CGT:

• Zysk: 100 000 EUR → 19% CGT = 19 000 EUR
• Potrącenie już zapłacone: 9000 €
• Podatek CGT do zapłaty po sprzedaży : 10 000 € więcej.

Twój dochód netto po odliczeniu wszystkich kosztów i podatków wyniesie około 259 900 euro .

Oto przejrzysty i łatwy do odczytania wykres rozbicia kosztów

Typowe koszty sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Podane wartości mają charakter orientacyjny i mogą się różnić w zależności od lokalizacji i okoliczności. Zawsze zasięgaj porady specjalisty.

Najważniejsze wnioski

• Sprzedaż w Hiszpanii wiąże się z czymś więcej niż tylko opłatami agencyjnymi – musisz liczyć się z podatkami, kosztami prawnymi, a czasem opłatami miejskimi.
• Mieszkańcy mają potencjalne zwolnienia, których nie mają osoby niebędące rezydentami.
• Nierezydenci muszą rozliczyć się z 3% potrącenia, które stanowi przedpłatę podatku CGT.
• Zawsze przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż poproś swojego prawnika o wycenę wszystkich kosztów.

W AP Properties Spain nie zajmujemy się wyłącznie sprzedażą Twojego domu — prowadzimy Cię przez każdy etap procesu, abyś dokładnie wiedział, czego się spodziewać, i pomagamy Ci zmaksymalizować końcowy zwrot.