Zakup nieruchomości w Hiszpanii od dawna cieszy się popularnością wśród zagranicznych nabywców – zarówno inwestorów, jak i osób poszukujących drugiego domu w słonecznym miejscu. Wraz ze wzrostem zainteresowania, coraz więcej klientów decyduje się na sfinansowanie zakupu hiszpańskim kredytem hipotecznym. W tym poradniku wyjaśniamy krok po kroku, jak wygląda proces kredytowania hipotecznego w Hiszpanii, jakie wymagania należy spełnić i jak nasza agencja wspiera klientów na każdym etapie – jeszcze przed ich przyjazdem do Hiszpanii.

Czy zagraniczni nabywcy korzystają z kredytów hipotecznych, aby nabyć nieruchomości w Hiszpanii?

Tak – i to coraz częściej. Szacuje się, że ponad połowa kupujących w popularnych regionach, takich jak Costa Blanca, Costa del Sol i Wyspy Kanaryjskie, wybiera finansowanie bankowe. Hiszpańskie banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych osobom niebędącym rezydentami i uważają ich za wiarygodnych klientów, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań.

Dla wielu zagranicznych nabywców kredyt hipoteczny jest sposobem na:

• zwiększyć swój budżet zakupowy,
• utrzymać płynność finansową,
• dywersyfikować inwestycje,
• unikanie niekorzystnych przeliczeń walutowych.

Jak działają kredyty hipoteczne dla osób niebędących rezydentami w Hiszpanii?

Hiszpański system kredytów hipotecznych jest podobny do tego w innych krajach europejskich, ale zawiera pewne specyficzne zasady. Banki głównie opierają się na dokumentacji z kraju rezydencji klienta, jednak mogą i często biorą pod uwagę globalną sytuację finansową klienta (np. aktywa w Hiszpanii lub innych krajach), chociaż podstawą oceny zdolności kredytowej jest faktycznie sytuacja w kraju zamieszkania. Oznacza to, że zagraniczni nabywcy nie muszą posiadać dochodów ani miejsca zamieszkania w Hiszpanii.

Najważniejsze cechy hiszpańskich kredytów hipotecznych dla zagranicznych nabywców:

• kredyty hipoteczne są zazwyczaj oferowane na okres 20–25 lat. Banki w Hiszpanii zwykle oferują nierezydentom kredyty na maksymalny okres 20-25 lat, przy czym spłata musi zakończyć się najpóźniej w dniu, w którym kredytobiorca osiągnie 75 rok życia.
• dostępne są zarówno stałe, jak i zmienne stopy procentowe. Dla nierezydentów, z uwagi na wyższe ryzyko walutowe i prawne, banki często preferują oferowanie kredytów o zmiennej stopie procentowej.
• miesięczne raty obliczane są na podstawie dochodu netto i stabilności finansowej klienta,
• proces ten może być realizowany zdalnie aż do momentu złożenia ostatecznego podpisu u notariusza. Należy jednak pamiętać, że na początku podjęcia współpracy z bankiem wymagana jest jedna wizyta osobista.

Główne wymagania dla osób niebędących rezydentami, ubiegających się o kredyt hipoteczny

Chociaż każdy bank ma swoje własne kryteria, większość wymaga od klienta, aby:

1. Wykazuje stabilne zatrudnienie lub działalność gospodarczą. Wymagana jest umowa o pracę lub co najmniej 2-letnia historia działalności gospodarczej.
2. Ma dobrą historię kredytową w swoim kraju ojczystym.
3. Utrzymuje niski poziom zadłużenia. Miesięczne zobowiązania finansowe (pożyczki, leasingi, karty kredytowe) plus rata kredytu hipotecznego w Hiszpanii nie mogą przekraczać 30–35% miesięcznego dochodu netto .
4. Posiada wymagany wkład własny i środki na pokrycie kosztów zakupu

Ile mogą pożyczyć kupujący? Wymagania dotyczące wkładu własnego i rola wyceny nieruchomości

Większość banków hiszpańskich proponuje nierezydentom kredyt hipoteczny z LTV (loan-to-value) zwykle na poziomie 60–70% wartości nieruchomości. . Co ważne, bank finansuje 70% niższej z dwóch wartości :

• cena zakupu,
• oficjalna wycena ( tasación ).

Na przykład:

Jeżeli nieruchomość kosztuje 300 000 euro, a jej wycena wynosi 280 000 euro, bank pożyczy 70% z kwoty 280 000 euro = 196 000 euro .

Kupujący muszą zatem przygotować się na:

• 30-40% wkład własny (część wartości nieruchomości sfinansowana ze środków własnych)
• ok. 12-15% kosztów zakupu (notariusz, podatki, rejestr, opłaty bankowe, podłączenia mediów). Koszty te różnią się znacząco w zależności od regionu (np. podatek od przeniesienia własności - ITP - jest różny w Katalonii i Walencji) oraz rodzaju nieruchomości (nowa vs. używana, co wpływa na VAT vs. ITP).

W praktyce oznacza to, że łącznie 45% - 55% całkowitej kwoty zakupu musi pochodzić ze środków własnych nabywcy.

Jakie dokumenty powinni przygotować klienci przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Aby zapewnić szybki i sprawny przebieg procesu, najlepiej już na początku przygotować następujące dokumenty:

Podstawowe dokumenty finansowe

• paszport lub dowód osobisty,
• dowód adresu,
• wyciągi bankowe z ostatnich 6-12 miesięcy,
• trzy ostatnie paski płac (dla pracowników),
• roczne zeznanie podatkowe,
• dokumenty potwierdzające inne źródła dochodu,
• wyciągi z bieżących pożyczek i zobowiązań finansowych,
• wyciągi z kart kredytowych i pożyczek.

Dla właścicieli firm

• bilans i rachunek zysków i strat (ostatnie 2 lata),
• oświadczenie księgowego potwierdzające dochód,
• dokumenty rejestracyjne działalności gospodarczej.

Jak długo trwa proces przyznawania kredytu hipotecznego w Hiszpanii?

Cały proces od złożenia wniosku do wypłaty środków trwa zazwyczaj 6-12 tygodni .

Najczęstsze błędy popełniane przez zagranicznych nabywców i jak ich unikać

1. Rozpoczęcie procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny zbyt późno Wielu kupujących podejmuje działania dopiero po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, co może mieć wpływ na harmonogram spłaty zobowiązania.
2. Złożenie niekompletnej lub nieprawidłowej dokumentacji Banki nie przyjmują dokumentów, które nie potwierdzają jednoznacznie dochodu. Banki hiszpańskie zazwyczaj wymagają urzędowego, uwierzytelnionego (przysięgłego) tłumaczenia (traducción jurada) wszystkich kluczowych dokumentów (np. zeznania podatkowe, umowy o pracę), które nie są w języku hiszpańskim. Jeżeli nie ma tłumaczenia, banki mogą odmówić zrobienia symulacji. 
3. Niezrozumienie zasad kredytu hipotecznego Jeśli wycena okaże się niższa od oczekiwanej, może to mieć wpływ na plan finansowania nabywcy.
4. Wybór nieruchomości, której bank nie sfinansuje. Niektóre banki unikają pewnych typów nieruchomości (np. bardzo starych budynków lub nieruchomości o niejasnym statusie prawnym).
5. Porównywanie ofert kredytów hipotecznych wyłącznie pod względem wysokości oprocentowania Często na całkowity koszt wpływają także inne czynniki (opłaty, ubezpieczenie, wymagania banku) niż sama wysokość oprocentowania.

W jaki sposób agencja taka jak nasza może wspierać klientów w całym procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Dzięki bogatemu doświadczeniu w obsłudze zagranicznych nabywców prowadzimy klientów na każdym etapie – jeszcze przed ich przybyciem do Hiszpanii. Nasze wsparcie obejmuje:

• Wstępna ocena możliwości zakupowej

• Porównanie ofert kredytów hipotecznych

Współpracujemy z wieloma bankami, aby wybrać najlepsze dostępne opcje.

• Pomoc w przygotowywaniu dokumentów

Pomagamy w przygotowaniu całej niezbędnej dokumentacji, aby uzyskać szybką i sprawną akceptację.

• Koordynacja wyceny i wszelkich formalności bankowych

Pomagamy przy wyborze rzeczoznawcy, dokonujemy wizyty nieruchomości z rzeczoznawcą, monitorujemy postęp procesu i dbamy o to, aby nie wystąpiły opóźnienia.

• Pomoc w trakcie wizyty notarialnej

Towarzyszymy klientom podczas spotkań u notariusza i szczegółowo wyjaśniamy warunki kredytu hipotecznego oraz aktu notarialnego.

• Zdalna pomoc – jeszcze przed przybyciem klientów do Hiszpanii

Większość kroków można wykonać online, oszczędzając klientom czas i unikając niepotrzebnych wypraw.

Wniosek

Hiszpański kredyt hipoteczny to doskonałe narzędzie dla zagranicznych nabywców planujących zakup nieruchomości. Proces jest przejrzysty i łatwy w zarządzaniu, gdy klienci znają zasady, przygotowują wymagane dokumenty i współpracują z doświadczoną agencją. Pomagamy sprawić, aby cały proces przebiegał szybko, bezstresowo i przewidywalnie – od pierwszej konsultacji po odbiór kluczy.